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Grundschuld löschen: Alle Infos auf einen Blick

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
11. Apr 2024 / 14 Min. Lesezeit

Der Immobilienkredit ist abgezahlt, nun können Sie sich als Eigentümer entscheiden, ob Sie die dafür eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch löschen möchten. Doch dies ist kein Muss, denn unter Umständen kann es sogar sinnvoll sein, die Grundschuld bestehen zu lassen. 

Was dafür und dagegen spricht, die Grundschuld zu löschen, wie Sie dies beantragen können und viele weitere Informationen zur Grundschuld erfahren Sie bei Jacasa.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist eine Belastung für ein Grundstück, welche im Grundbuch eingetragen wird. Sie wird von Banken als Absicherung für ein gewährtes Darlehen genutzt und entspricht der Höhe der Darlehenssumme.

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und gibt der Bank das Recht, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, die Immobilie zu veräußern. Mit dem daraus resultierenden Gewinn wird dann das Darlehen zurückgezahlt. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an bestimmte Forderungen gebunden. Nach der Tilgung des Darlehens ist es nicht notwendig, eine Löschung der Grundschuld vorzunehmen. Ob es sich für Sie lohnt, die Grundschuld zu tilgen oder nicht, erfahren Sie weiter unten im Beitrag. 

Welchen Arten von Grundschuldeintrag gibt es?

Es gibt zwei Arten, eine Grundschuld einzutragen: die Buch- und die Briefgrundschuld.

Die Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen und erhält den Zusatz „ohne Brief“, da kein Grundschuldbrief erteilt wird. Dabei wird der Gläubiger direkt im Grundbuch eingetragen. Diese wird von einem Notar nach der Einwilligung des Eigentümers vorgenommen. 

Die Briefgrundschuld

Die Briefgrundschuld wird ebenfalls in Abteilung III eingetragen, zusätzlich wird aber noch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Der Brief enthält Informationen zur belasteten Immobilie, zur Höhe der Belastung, den zu zahlenden Zinsen und zu dem Gläubiger. Der Gläubiger ist außerdem der Besitzer des Briefes. Ändern sich die Gläubigerverhältnisse, wird der Brief einfach weitergegeben, im Grundbuch wird der neue Gläubiger allerdings nicht vermerkt. 

Die brieflose Grundschuld hat sich bei Verbrauchern durchgesetzt, da sie bei der Kreditaufnahme für die meiste Transparenz sorgt. Außerdem fallen weniger Kosten an, da kein extra Dokument vom Grundbuchamt erstellt werden muss. 

Was sind Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen werden zusammen mit der Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Banken berechnen im Durchschnitt die Grundschuldzinsen mit einem Zinssatz von 12 bis 20 % im Jahr. Die Grundschuldzinsen sollen als weitere Absicherung dienen und fallen erst an, wenn die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Wenn das Darlehen wie vereinbart abbezahlt wird, verfallen die Grundschuldzinsen einfach. 

Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld gehören zu den Grundpfandrechten. Während die Hypothek immer an den aktuellen Stand des Kreditkontos gekoppelt ist, ist die Grundschuld nicht an bestehende Forderungen gebunden. Ist der Kredit abbezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Eine Grundschuld jedoch bleibt so lange bestehen, bis ihre Löschung beantragt wird. Dabei kann sie bei Bedarf auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragen oder wiederverwendet werden.

Die Grundschuld hat sich bei Banken mittlerweile durchgesetzt, da sie im Gegensatz zur Hypothek eine leichtere Handhabung gewährt.
Außenstände können bei einer Grundschuld schneller vollstreckt werden und auch im Falle einer Insolvenz erhält die Bank ihr Geld zurück, da sie ein Vorrecht vor anderen Gläubigern hat. Dabei entscheidet der Rang im Grundbuch über den Sicherheitswert. Die Bank mit der zuerst eingetragenen Grundschuld ist den später eingetragenen Gläubigern gegenüber im Vorteil.

Ein Mitarbeiter unterschreibt ein Dokument

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Wenn der Eigentümer den Kredit vollständig zurückbezahlt hat, kann er bei dem Kreditgeber eine Löschungsbewilligung beantragen. Diese ist nötig, um die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu können.

Damit gilt das Grundstück offiziell als lastenfrei und eine Zwangsversteigerung durch die Bank oder andere Gläubiger wird ausgeschlossen.

Wo erhalte ich eine Löschungsbewilligung?

Nachdem Sie Ihre Baufinanzierung abbezahlt haben, bekommen Sie die Löschungsbewilligung normalerweise automatisch von Ihrem Kreditgeber zugeschickt. Sollte dies nicht passieren, können Sie die Löschungsbewilligung ganz unkompliziert bei Ihrer Bank beantragen. Diese lässt Ihnen dann einen Vordruck zukommen, welchen Sie noch notariell beglaubigen lassen müssen. Auf dieser muss die Zustimmung des Gläubigers schriftlich vermerkt sein, ansonsten kann die Grundschuld nicht gelöscht werden. 

Gut zu wissen

Die Bank kann die Zustimmung zur Löschungsbewilligung auch verweigern, wenn die Baufinanzierung noch nicht abbezahlt und die Bank die Grundschuld weiterhin als Kreditsicherheit benötigt.

Aufbewahrung der Löschungsbewilligung

Auch wenn Sie nach der Kredittilgung keine direkte Verwendung für die Löschungsbewilligung haben, sollten Sie diese trotzdem unbedingt aufheben. Das Ausstellen einer neuen Löschungsbewilligung ist später nämlich kostenpflichtig. Verwahren Sie diese deswegen gut, damit Sie sie zu gegebener Zeit direkt wiederfinden. Und da die Frage naheliegend ist: Die Löschungsbewilligung verliert ihre Gültigkeit nicht. 

Gibt es eine Vorlage für die Löschungsbewilligung?

Wenn Ihre Bank Ihr Kreditgeber ist, erhalten Sie von dieser einen Vordruck, auf welchem bereits alle wichtigen Angaben enthalten sind. Den Vordruck müssen Sie dann nur noch ausfüllen und vom Notar beglaubigen lassen

Erhalten Sie Ihre Löschungsbewilligung von einem Privatgläubiger, sollten Sie darauf achten, dass alle wichtigen Informationen angegeben sind. Ansonsten könnten Sie beim Notar eine böse Überraschung erleben. So muss z.B. immer vermerkt sein, um welches Grundsicherungsrecht es sich handelt. Ansonsten kann das Dokument nicht notariell beglaubigt werden.

Welche Dokumente brauche ich für die Löschungsbewilligung?

Ihre Löschungsbewilligung muss nicht nur notariell beglaubigt sein, sondern braucht auch noch einige andere Angaben, damit sie Gültigkeit besitzt

Folgende Informationen müssen enthalten sein: 

  • Grundbuchblatt und Grundbuchband
  • Flur und Flurstück
  • Höhe der Grundschuld (numerisch und alphabetisch)
  • Stadt des kreditgebenden Instituts
  • Laufende Grundbuchnummer
  • Ort, Datum und Unterschrift des Gläubigers
  • Zustimmung zur Löschung der Grundschuld durch den Eigentümer
  • Ort, Datum und Unterschrift des Eigentümers

Fallen für die Löschungsbewilligung Kosten an?

Nein, für die Löschungsbewilligung fallen keine Kosten an. Banken sind per Gesetz dazu verpflichtet, diese zu bewilligen, wenn alle entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Deswegen dürfen sie keine Gebühren für die Ausstellung der Löschungsbewilligung verlangen.

Vorsicht vor versteckten Kosten

Die entstehenden Notarkosten für die Ausfertigung der Urkunde können Banken allerdings schon in Rechnung stellen. Auch das Grundbuchamt nimmt Kosten für die Löschung. Sowohl Notar als auch Grundbuchamt veranschlagen circa 0,2 % der Grundschuldsumme.

Bei einer Grundschuld von 250.000 € liegen die Gebühren also bei 1.000 €.

Zwei Mitarbeiterinnen machen Notizen zu mehreren Dokumenten

Grundschuld löschen: Wie ist der Ablauf?

Nachdem Sie von Ihrer Bank die Löschungsbewilligung erhalten haben, gehen Sie damit zum Notar. Dieser fasst die Löschungsbewilligung, die Aufhebungserklärung sowie den Antrag und die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu einer Urkunde zusammen.
Dann leitet der Notar dies an das Grundbuchamt weiter, welches den Antrag prüft. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird im Grundbuch ein Löschvermerk eingetragen. Damit ist die Grundschuld gelöscht. 

Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass im Grundbuch gelöschte Einträge lediglich durch eine rote Unterstreichung markiert werden, anstatt sie vollständig zu entfernen oder neue Eintragungsblätter zu erstellen. Diese Praxis ist auch nach dem Löschen von Zwangsversteigerungsvermerken rechtens und steht im Einklang mit der Funktionsweise der Grundbuchämter sowie den gesetzlichen Anforderungen.

Wie beantrage ich die Löschung einer Briefgrundschuld?

Bei der Löschung einer Briefgrundschuld verfahren Sie genauso wie bei der Löschung einer Buchgrundschuld. Zusätzlich muss der Notar aber neben der Löschungsbewilligung auch den Grundschuldbrief beim Grundbuchamt einreichen.

Was mache ich bei Verlust des Grundschuldbriefes?

Mit einem sogenannten Angebotsverfahren können Sie auch ohne den Grundschuldbrief Ihre Grundschuld löschen lassen. Dies ist allerdings sehr aufwändig und teuer

Das Verfahren läuft folgendermaßen ab:

  • Der Verlust Ihres Grundschuldbriefes wird vom zuständigen Amtsgericht öffentlich bekannt gegeben und ruft dazu auf, einen Anspruch einzufordern.
  • Befindet sich der Brief im Besitz einer dritten Person, hat diese sechs Monate Zeit, um sich zu melden.
  • Verstreicht diese Frist, ohne dass jemand einen Anspruch angemeldet hat, wird der Grundschuldbrief für ungültig erklärt.
  • Nachfolgend wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht.

Der Ablauf des Verfahrens macht eins sehr deutlich: Heben Sie den Grundschuldbrief sehr gut auf, damit Sie ihn nie verlieren bzw. immer wiederfinden.

Wie lange dauert es eine Grundschuld zu löschen?

Pauschal ist es nicht möglich einen genauen Zeitraum zu nennen, wie lange es dauert, bis die Grundschuld gelöscht ist. Banken prüfen sehr gründlich, ob die Voraussetzungen für die Löschungsbewilligung wirklich erfüllt sind. Danach hängt alles von der Schnelligkeit des Grundbuchamtes ab. Von einigen Tagen, über mehrere Wochen bis hin zu ein paar Monaten ist also alles möglich.  

Ein Grundriss eines Hauses, auf dem eine Lupe, ein Modellhaus und ein Sparschwein stehen

Grundschuld löschen: Was spricht dafür?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, ist es nötig, dass Sie die Grundschuld löschen lassen. Die wenigsten Käufer wollen eine Immobilie erwerben, die mit einer Grundschuld belastet ist. Deswegen ist es wichtig, dass der Grundbucheintrag lastenfrei ist, denn damit können Sie auf dem Immobilienmarkt auch höhere Preise erzielen. 

Wenn Sie erst Jahre oder Jahrzehnte nach Ende der Kredittilgung die Grundschuld löschen wollen, kann es auch passieren, dass Sie die nötigen Dokumente nicht mehr finden. Auch bei einer Erbschaft kann dies zu einigen Verzögerungen führen. Wenn Sie Ihre Grundschuld zügig löschen lassen, vermeiden Sie das teilweise sehr zeit- und nervenaufreibende Suchspiel nach den nötigen Dokumenten. 

Es ist außerdem möglich, dass ein neuer Kreditgeber die bestehende Grundschuld nicht anerkennt. Dies kann passieren, wenn er nicht feststellen kann, ob die Grundschuld bereits verpfändet oder abgetreten wurde. In diesem Fall verlangt der Kreditgeber die Eintragung einer neuen Grundschuld. Wenn Sie bei Ihrem nächsten Kredit also auf Nummer sicher gehen wollen, löschen Sie die alte Grundschuld und beantragen danach eine neue. 

Grundschuld löschen: Was spricht dagegen?

Solange Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen wollen, gibt es einige Gründe, die dagegen sprechen, Ihre Grundschuld zu löschen. Wenn Sie die Grundschuld nach der Tilgung des Kredits bestehen lassen, wird diese zur Eigentümergrundschuld. Das hat den Vorteil, dass der Eigentümer des Grundstücks sich im Grundbuch den höchsten Rang sichert. Wird das Grundstück oder die Immobilie verkauft, wird aus der Eigentümergrundschuld wieder eine Fremdgrundschuld.

Ist der Verkauf einer Immobilie auch mit eingetragener Grundschuld möglich?

Ja, der Verkauf einer Immobilie ist auch mit eingetragener Grundschuld möglich. Wichtig dabei ist, dass der Käufer die Grundschuld als Sicherungsmittel für sein eigenes Darlehen nutzt. Die Abtretung der Grundschuld muss also zwischen der Bank des Verkäufers und der Bank des Käufers stattfinden. Stimmen die Bedingungen der beiden Banken nicht überein, kommt die Abtretung der Grundschuld beim Verkauf nicht zustande. 

Mit der bestehenden Grundschuld können Sie auch zukünftige Finanzierungen, wie z.B. größere Renovierungen oder Modernisierungen, absichern. Auch für den Kauf weiterer Immobilien können Sie die bestehende Grundschuld als Kreditsicherheit nutzen.  

Außerdem sparen Sie sich die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt, wenn Sie die Grundschuld nicht löschen lassen. 

Selbst bei einem Bankwechsel kann die Grundschuld weiter genutzt werden. Dieser Vorgang nennt sich Abtretung des Grundpfandrechts und kostet immer noch weniger als die Löschung der Grundschuld. 

Eine Löschungsbewilligung sollten Sie sich aber in jedem Fall von Ihrem Kreditgeber ausstellen lassen, da dies die Tilgung Ihres Kredits bestätigt.

Grundschuld löschen: Ja oder nein?

Am Ende hängt es von Ihren zukünftigen Vorhaben ab, ob es für Sie sinnvoll ist, Ihre Grundschuld zu löschen oder nicht.

Wenn für Sie in naher Zukunft der Verkauf Ihrer Immobilie nicht in Frage kommt, können Sie die Grundschuld bestehen lassen und für zukünftige Finanzierungen nutzen.

Wenn Sie Ihre Immobilie allerdings verkaufen wollen oder über einen Bankwechsel nachdenken, sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie Ihre Grundschuld löschen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Grundschuld löschen

  • Wann kann eine Grundschuld gelöscht werden?

  • Wie hoch sind die Kosten beim Löschen der Grundschuld?

    Die Kosten richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld und belaufen sich auf circa 0,4 % der eingetragenen Summe. Davon erhalten Grundbuchamt und Notar jeweils die Hälfte.
  • Kann eine Grundschuld ohne Notar gelöscht werden?

    Nein, ohne Notar können Sie keine Grundschuld löschen, denn der Notar muss die Löschungsbewilligung der Bank beglaubigen und reicht außerdem den Antrag auf Grundschuldlöschung beim Grundbuchamt ein.

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