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Die Schenkungssteuer ist für viele Immobilieneigentümer ein Grund, vor der Übertragung zu Lebzeiten zurückzuschrecken. Dabei lassen sich durch geschickte Planung und Nutzung von Freibeträgen erhebliche Steuervorteile erzielen, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können.
Ab wann wird die Steuer fällig? Wie hoch sind die Freibeträge für Angehörige und welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es? Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie Immobilienschenkungen steuerlich optimal gestalten und welche Fallstricke Sie dabei vermeiden sollten.
Erbschafts- und Schenkungssteuern sind im Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) geregelt und werden gleich besteuert. Auch gibt es in beiden Fällen einen Freibetrag für Angehörige und Ehegatten, sodass nur darüberhinausgehende Einkünfte steuerpflichtig sind und an den Fiskus abzuführen. Im Unterschied zum Erbe, wird eine Schenkung zu Lebzeiten einer Person vorgenommen.
Zu einer Schenkung (auch Zuwendung genannt) zählen beispielsweise Geldgeschenke, wobei Beträge bis 20.000 € in der Regel nicht zu melden sind, da dieser Betrag unter den Freibeträgen liegt. Bei der Schenkung von Immobilien sind grundsätzlich weitere Regelungen zu beachten:
Die Höhe der Schenkungssteuer bei Immobilien hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ab. Grundsätzlich ist die zu zahlende Steuer in nahen Familienverhältnissen am niedrigsten. Mit der Entfernung der Beziehung steigt jedoch auch die Schenkungssteuer. Es gibt drei verschiedene Schenkungssteuerklassen, die die Höhe der Schenkungssteuer bestimmen:
| Verwandtschaftsgrad: | Steuerklasse: |
| Ehepartner | 1 |
| Kinder, Adoptivkinder, Stiefkinder und Enkelkinder | 1 |
| Neffe, Geschwister, Eltern, Stiefeltern, Schwiegereltern | 2 |
| geschiedene Ehepartner | 2 |
| Freunde und Bekannte | 3 |
Unverheiratete Lebenspartner sind in derselben Steuerklasse 1 wie Ehepartner. Allerdings gilt das nur, wenn es sich dabei um eine offiziell eingetragene Lebensgemeinschaft handelt. Ansonsten würde der unverheiratete Partner in die Steuerklasse 3 eingeteilt werden. Entsprechend der Steuerklasse gibt es bestimmte Steuersätze, die sich am Wert der Schenkung orientieren:
| Wert der Schenkung | Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 |
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| Bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis 6 Millionen | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13 Millionen | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26 Millionen | 27 % | 40 % | 50 % |
| Alles über 26 Millionen | 30 % | 43 % | 50 % |
Um die eventuelle Schenkungssteuer berechnen zu können, sind die gesetzlich zustehenden Freibeträge mit einzurechnen. Der Freibetrag stellt den Betrag dar, der steuerfrei verschenkt werden kann. Für die Betragshöhe ist die Beziehung zwischen Schenker und Empfänger maßgebend und wird in drei Steuerkategorien eingeteilt.
Je enger das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem ist, desto höher ist der Erb- bzw. Schenkungsfreibetrag. Die folgende Tabelle zeigt die Beziehung zwischen Schenker und Beschenktem, ihre Steuerklasse sowie dem geltenden Freibetrag auf:
| Verwandtschaft | Steuerklasse | Freibetrag |
| Lebenspartner, Ehegatten | 1 | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder | 1 | 400.000 € |
| Enkelkinder | 1 | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern, Neffen, Nichten, Geschwister, Schwiegerkinder | 2 | 20.000 € |
| Bekannte, Freunde, sehr entfernte Verwandte | 3 | 20.000 € |
Der Freibetrag für eine Schenkung kann alle zehn Jahre neu beantragt werden. Wenn Sie also einen größeren Betrag oder eine Immobilie zu vererben haben, können Sie den Schenkungssteuerfreibetrag alle zehn Jahre nutzen. Wer die Schenkungssteuer berechnen möchte, muss die Steuerklasse und die Freibeträge mitberücksichtigen.
Wer zum Beispiel eine Schenkung an den Enkel tätigt und die Freibeträge überschritten werden, kann davon ausgehen, dass bei einer Immobilie bis 300.000€ ein Steuersatz von 11 % anfällt. Wird die Immobilie an einen sehr entfernten Verwandten oder an einen Freund verschenkt, fällt für den Beschenkten ein Steuersatz von 30 % an.
Den verschenkten Besitz bei der Finanzbehörde zu versteuern, ist nicht immer notwendig. Überträgt ein Ehepartner seinen Miteigentumsanteil zu Lebzeiten auf den Partner, verbraucht der Ehegatte keinen Freibetrag und ist unabhängig von der 10-Jahresfrist.
Eine andere Möglichkeit die Schenkungssteuer und die 10-Jahresfrist auszureizen, ist eine sogenannte „Kettenschenkung“. Die Schenkung wird einfach wieder weiter verschenkt. Kettengeschenke sind rechtlich unbedenklich, das entschied der Bundesfinanzhof. Daher können Geschenke problemlos weiter überreicht werden, ohne Schenkungssteuern zahlen zu müssen.
Schlupfloch Gelegenheitsgeschenk?
Bei Gelegenheitsgeschenken gilt die Regel, dass sie weder versteuert, noch gemeldet werden müssen. Da der Gesetzgeber den Begriff nicht eindeutig definiert hat, gibt es eine relativ große Bandbreite, was ein Gelegenheitsgeschenk ist. Gelegenheitsgeschenke können ein Auto, Schmuck oder Bargeld sein. Gelegenheitsgeschenke werden nicht auf den Freibetrag angerechnet, aber es muss einen wichtigen Grund für dieses Geschenk geben.
Wichtige Gründe für diese Arten von Geschenken sind zum Beispiel Hochzeiten, Geburtstage, Schulabschlüsse. Um die Steuerbefreiung für Gelegenheitsgeschenke nutzen zu können, muss eine Steuerbefreiung für „gewöhnliche Gelegenheitsgeschenke“ nach § 13 Abs. 1, § 14 ErbStG in Anspruch genommen werden.
Bei allen größeren Schenkungen wie Immobilien und Grundstücke ist die 10-Jahresregelung nicht zu umgehen. Das gilt auch bei einem Nießbrauchrecht oder Wohnrecht Immobilie.
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Man ist gesetzlich verpflichtet, die Zuwendung dem Finanzamt anzuzeigen. Nach dem Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) und dem Schenkungssteuergesetz ist jede Schenkung vom Erwerber innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erwerbs bei der zuständigen Finanzbehörde anzumelden.
Wird die Zuwendung notariell oder gerichtlich beglaubigt, besteht keine Meldepflicht, da auch diese Stellen gegenüber dem Finanzamt meldepflichtig sind. Für die Meldung reicht ein formloses Schreiben. Darin müssen Angaben des Schenkenden und des Beschenkten, ihr verwandtschaftliche Verhältnis, Zuwendungsart (Immobilie, Geldgeschenk) und der Wert enthalten sein.
Bei einigen Finanzämtern muss für die Meldung ein vorgefertigtes Formular ausgefüllt werden. Das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Es können weitere Dokumente für die Berechnung der Schenkungsteuer notwendig sein. Diese wären:
Nachdem das Finanzamt von der Zuwendung Kenntnis genommen hat, kann es eine Schenkungssteuererklärung anfordern. Diese muss normalerweise nur vom Erwerber innerhalb einer bestimmten Frist abgegeben werden.
Auch wenn Sie der Meinung sind, dass keine Schenkungsteuer anfallen sollte, müssen Sie eine Schenkungssteuererklärung abgeben. Ob Sie dann tatsächlich Schenkungssteuer zahlen müssen oder nicht, entscheidet das Finanzamt.
So läuft eine Schenkung beziehungsweise die Überschreibung eines Hauses ab – Schritt für Schritt:
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Ein Haus zu überschreiben verursacht Kosten und Gebühren. Denn Schenkungs- oder Übertragungsverträge müssen per Gesetz notariell beurkundet werden. Die Gebühr dafür richtet sich nach dem Gerichts- und Notargebührengesetz (GNotKG) und nach dem Wert der Immobilie. Für ein normales Einfamilienhaus ist mit etwa 1.000 € Gebühr zu rechnen.
Gebühren für die Grundbuchänderung
Für eine Grundbucheintragung aufgrund von Eigentümerwechsel kann man mit Kosten von 1–2 % des Wertes rechnen. Davon fallen etwa ein Drittel der Kosten auf die Grundbuchgebühr und der Rest geht an den Notar. Sollen Wohn- oder Wegerechte im Grundbuch eingetragen werden, richten sich die Gebühren immer nach dem festgestellten Wert dieser Rechte.
Besondere Rechte wie Wohn- oder Wegerechte im Grundbuch erhöhen die Gesamtkosten einer Schenkung. Neben den zusätzlichen Eintragungsgebühren muss auch der Gutachter den Wert dieser Rechte separat ermitteln.
Gebühren für die Wertermittlung
Es wird häufig das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes herangezogen. Dies wird durch den Gutachter ermittelt, indem er die Verkaufspreise ähnlicher Gebäude in der Umgebung vergleicht. Die Gutachtergebühren variieren in Abhängigkeit von Immobilienwert und Aufwand.
Als Erstes muss der Wert des verschenkten Besitzes ermittelt werden, damit die Höhe der Schenkungssteuer zu berechnen ist. Die Höhe der zu zahlenden Steuer richtet sich nach dem Wert des Geldgeschenks – oder eben der Immobilie. Bei Immobilien ist der Verkehrswert von einem Gutachter zu ermitteln, um so eine möglichst objektive, fundierte Einschätzung des Wertes zu erhalten.
Bei der Verkehrswertermittlung kann auf drei gängige Verfahren zurückgegriffen werden: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel zum Thema Verkehrswert Immobilie.
Liegt das Gutachten über den Wert der Immobilie schließlich vor, kann die Höhe der jeweiligen Schenkungssteuer ermittelt werden. Dabei gilt grundsätzlich: Je höher der Wert der Schenkung – desto höher der Steuersatz.
Bei der Schenkungssteuer kommt allerdings noch eine weitere Komponente hinzu: Die Höhe variiert nämlich je nachdem, wer beschenkt wird. Verwandte mit der Steuerklasse 1 zahlen deshalb beispielsweise auf gleich hohe Schenkungen weniger Steuern als diejenigen, die die Steuerklasse 2 oder 3 haben.
Es besteht die Möglichkeit, die Schenkung einer Immobilie mit Auflagen zu versehen. Dabei handelt es sich um eine gemischte Schenkung beziehungsweise bedingte Hausüberschreibung.
Im Erbfall gilt dann nur der Immobilienwert als Schenkung und der zusätzliche Aufwand wird davon abgezogen, wodurch die Erbschaftssteuer reduziert wird. Bei allen Gegenleistungen für die Schenkung ist es wichtig, dass diese vertraglich festgehalten werden. Folgende Auflagen werden am häufigsten mit einer Schenkung verbunden:
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Auch bei einem Nießbrauch wird die Schenkungssteuer fällig. Die Schenkungssteuer ist etwas niedriger, da das Finanzamt den Wert des Nießbrauchs von der zu versteuernden Summe abzieht. Berechnet wird diese aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich Werbeausgaben.
Dieser Jahreswert wird dann mit einem sogenannten Multiplikator multipliziert, um die ungefähre Dauer der Besitzrechte auf Basis der durchschnittlichen Lebenserwartung zu berücksichtigen. Je älter der Berechtigte zum Zeitpunkt der Übertragung ist, desto geringer ist der Wert.
Es gibt eine Tabelle des Bundesfinanzministeriums, die die durchschnittliche Lebenserwartung berücksichtigt. Diese Tafel wird jährlich neu veröffentlicht und angepasst. Auf dieser Tabelle sind Frauen und Männer getrennt, weil Frauen statistisch gesehen länger leben. Das Nießbrauchrecht eignet sich für alle, die zwar ihre Immobilie verschenken möchten, aber ihr Nutzungsrecht behalten wollen. Zusätzlich mindert Nießbrauchrecht die Schenkungssteuer.
Anders als bei einer reinen Schenkung, können beim Nießbrauchrecht Grunderwerbsteuern anfallen. Die Bemessungsgrundlage bleibt gleich und mindert sich nicht, auch wenn die Freibeträge der Schenkungssteuer abgezogen werden.
Es gibt nur wenige Möglichkeiten, seine Zuwendung mittels eines gesetzlichen Widerrufsrechts zurückzufordern. Dazu zählt zum Beispiel eine grobe Verfehlung, wenn der der Schenkende nach der Überschreibung vertragswidriges oder grobes Missverhalten beim Beschenkten bemerkt. Doch nicht jede persönliche Auseinandersetzung zählt vor dem Gericht. In den folgenden Fällen kann eine Schenkung wiederrufen werden:
Ein weiterer Grund für die Rücknahme einer Schenkung kann die Verarmung des Schenkenden sein. Wenn der Schenkende z.B. durch Krankheit oder einen Unfall finanzielle Probleme bekommt, kann es vorkommen, dass er über die erhaltenen Mittel nicht verfügt.
Sollte der Schenkende seinen Lebensunterhalt nicht mehr finanzieren können und benötigt Sozialhilfe, dann muss er seine Immobilie oder das Vermögen sogar zurückfordern. Dafür darf die Schenkung nicht länger als 10 Jahre zurückliegen. Auch bei einer Privatinsolvenz ist der Schenkende in der Pflicht, sein Vermögen oder die Immobilie zurückzufordern.
Außerdem kann eine Schenkung zurückgefordert werden, wenn der Beschenkte Verpflichtungen nicht einhält. Die Grundregel ist: Wurden bestimmte Verpflichtungen mit der Schenkung verbunden und vereinbart, sind diese vom Begünstigten zu erfüllen. Andernfalls kann der Schenkende sie widerrufen. Diese Forderungen auf die Zuwendung müssen für das Recht einer Rückforderung vertraglich festgehalten sein.
Wer seine Immobilie zu Lebzeiten nicht verschenken möchte, kann seinem Kind oder Verwandten sein Haus überlassen. Das Haus bleibt Eigentum des Eigentümers, dieser räumt dem Begünstigten die vollen Nutzungsrechte ein. Somit steht es dem Begünstigten frei, das Haus zu erwerben, er wird aber nicht Eigentümer. Als weitere Alternative kann der Eigentümer die Immobilie zum Teil verschenken und nach seinem Tod vererben.
Der Nachlass muss mindestens zehn Jahre nach der Schenkung stattfinden, um den Freibetrag wieder nutzen zu können. Gibt es nach dem Tod des Erblassers mehrere Erben, kann dies zu Komplikationen führen. Der Verkauf der Immobilie kann dann eine Lösung sein, da die Vermögensaufteilung einfacher vonstattengeht. Allerdings sind auch auf den Verkaufspreis Steuern zu bezahlen.
Egal ob Überlassung, Teil-Verschenkung oder Verkauf und Vermögensaufteilung – welche Möglichkeit die jeweils beste ist, sollte jede Familie und jeder Hausbesitzer individuell entscheiden!
Die Schenkungssteuer sollte unbedingt bei der Übertragung von Vermögen berücksichtigt werden. Denn es ist wichtig, die aktuellen Freibeträge und Steuersätze zu kennen, um steuerliche Belastungen zu minimieren. Außerdem kann eine frühzeitige Planung von Schenkungen kann helfen, die Immobilie effektiv zu übertragen.
Die Schenkung einer Immobilie kann auch mit verschiedenen Bedingungen verbunden werden, wie zum Beispiel den Nießbrauch oder die Zahlung einer Leibrente. Im Falle dessen, dass diese Bedingungen nicht eingehalten werden, ist es auch möglich, dass die Schenkung wiederrufen wird.
Jeder Beschenkte muss in Deutschland die Schenkungssteuer zahlen, sofern der Wert der Schenkung über dem gesetzlichen Freibetrag liegt. Zu beachten ist, dass der Schenkende haftet, wenn die Steuer nicht gezahlt wird.
Ohne Meldung liegt eine Steuerhinterziehung vor, wenn die Schenkung von Vermögenswertem Steuern nach sich ziehen würde. Wenn keine Steuern anfallen, liegt grundsätzlich keine Steuerhinterziehung vor. Dies verstößt jedoch gegen Meldepflichten, was wiederum Bußgelder nach sich ziehen kann.
Die Höhe der Schenkungssteuer ist individuell, da es auf die Steuerklasse des Beschenkten ankommt.
Ja, allerdings bestehen hierfür hohe Auflagen. So muss sich ein Beschenkter etwa eine sogenannte grobe Verfehlung zu Schulden kommen lassen. Kann der Schenker seinen Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten, kann die Schenkung ebenfalls zurückgenommen werden.
Das Finanzamt muss über eine Schenkung binnen drei Monaten informiert werden.
