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Steuern Hausverkauf: Das müssen Sie als Verkäufer wissen

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
10. Jun 2024 / 18 Min. Lesezeit

Bei einem Hausverkauf fallen einige Nebenkosten und unter Umständen auch Steuern an. Als Verkäufer sollten Sie sich über die steuerlichen Aspekte im Vorfeld informieren, um hohe Verkaufsnebenkosten zu umgehen.

Doch welche Steuern fallen tatsächlich an und gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren? Wir geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Aspekte und beantworten Ihnen die häufigsten Fragen rund um den Immobilienverkauf.

Wann fallen Steuern beim Hausverkauf an?

Wenn Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen, kann unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird fällig, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf des Hauses verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten.

Zwei Personen schütteln sich die Hand, zwischen ihnen steht ein Miniaturhaus, daneben liegt ein Schlüssel und ein Vertrag mit Füller.

Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Wenn das Haus in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf, sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt wurde oder wenn ein Härtefall vorliegt, kann die Spekulationssteuer entfallen.

Steuern beim Hausverkauf fallen aber auch an, wenn innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien verkauft werden. Damit gilt der Verkäufer als gewerbetreibend und die Gewerbe- und Umsatzsteuer wird fällig. Diese Regel wird häufig auch die “Drei-Objekt-Regel” genannt. 

In Deutschland fallen beim Hausverkauf verschiedene Steuern an:

  1. Spekulationssteuer: Wenn das Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird und in dieser Zeit nicht selbst genutzt wurde, fällt Spekulationssteuer an. Der Gewinn aus dem Verkauf wird besteuert, wobei ein Freibetrag für den privaten Verkauf von selbst genutztem Wohnraum existiert.
  2. Einkommenssteuer: Wenn das Haus vermietet war und Mieteinnahmen erzielt wurden, werden diese beim Verkauf des Hauses auf den zu versteuernden Verkaufsgewinn angerechnet.
  3. Gewerbe- und Umsatzsteuer: Verkaufen Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, gelten Sie als gewerbetreibend und müssen sowohl  Gewerbe- als auch Umsatzsteuer bezahlen.

Welche Steuern und Kosten zahlt der Käufer?

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es verschiedene Steuern und Kosten, die ausschließlich vom Käufer zu tragen sind. Auch wenn Sie sicht als Verkäufer in der Regel nicht direkt mit diesen Steuern beschäftigen müssen, kann es trotzdem für Sie sinnvoll sein, sich mit den Grundlagen dieser Steuern vertraut zu machen.

Zu den wichtigsten Aufwendungen gehören die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten. Die Grunderwerbssteuer wird fällig, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet und das Eigentum auf den Käufer übertragen wurde. Diese Steuer variiert von Bundesland zu Bundesland und beträgt in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Ein Instagram-Beitrag von @steuernlernen zum Thema Grunderwerbsteuer, mit einer Übersicht über die Höhe des Steuersatzes in den verschiedenen Bundesländern.

Die Notarkosten, ebenfalls Teil der Kaufnebenkosten, sind normalerweise vom Käufer zu übernehmen, sofern keine andere Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer getroffen wurde. Der Notar ist bei einem Immobilienverkauf unverzichtbar, da er unter anderem den Kaufvertrag aufsetzt und beglaubigt. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und kann je nach Aufwand variieren.

Wann ist ein Hausverkauf steuerfrei?

In Deutschland darf selbst genutzter Wohnraum steuerfrei verkauft werden. Der Gewinn aus dem Verkauf wird nicht versteuert, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Das Haus muss mindestens zwei Jahre selbst genutzt oder vor mehr als 10 Jahren gekauft worden sein.
  • Der Verkauf darf nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgen.

Der Gewinn aus dem Verkauf von selbst genutztem Wohnraum bleibt also steuerfrei, wenn die Immobilie entweder mindestens zwei Jahre durchgehend selbst genutzt wurde oder seit mehr als zehn Jahren im Besitz des Verkäufers ist. Die selbstständige Nutzung wird als Voraussetzung angesehen, um den Vorteil der Steuerfreiheit zu genießen.

Außerdem darf der Verkauf nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgen. Gewerblicher Handel mit Immobilien, auch wenn er nur gelegentlich betrieben wird, unterliegt anderen steuerlichen Vorschriften und kann zur Steuerpflicht auf die erzielten Gewinne führen.

Wenn das Haus vererbt wird, fällt gegebenenfalls eine Erbschaftssteuer, aber keine Spekulationssteuer an. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen: Wenn zwischen Kauf des Erblassers und Verkauf des Erben weniger als 10 Jahre liegen und die Immobilie in dieser Zeit vermietet oder anderweitig gewerblich genutzt wurde, kann die Steuerpflicht trotzdem entstehen.

Bei Erbschaften fällt keine Spekulationssteuer an, es sei denn, die Immobilie wurde gewerblich genutzt und die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist noch nicht abgelaufen. Eine professionelle Beratung kann teure Fehler vermeiden. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Denn es wird nicht nur die Immobilie, sondern auch die dazugehörige Spekulationsfrist vererbt. Es ist also wichtig, sich vor einem Hausverkauf über die steuerlichen Konsequenzen zu informieren und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Denn eine falsche Einschätzung kann schnell teure Folgen haben.

Ein Mann sitzt lächelnd im Flur mit einem Laptop im Schoß und ein Handy in der Hand.

Wie hoch sind die Steuern beim Hausverkauf?

Die Frage, die sich vor einem Immobilienverkauf stellt, ist nicht nur, ob Steuern anfallen, sondern auch, wie hoch der Steuerbetrag ausfällt. Die Höhe der Steuer für eine Immobilie ist von einer Vielzahl an Faktoren abhängig:

  • Veräußerungsgewinn: Je höher der Gewinn aus dem Verkauf ausfällt, desto höher fällt auch die Steuerbemessungsgrundlage aus.
  • Dauer des Besitzes (Spekulationsfrist)
  • Höhe der Abschreibungen und Renovierungskosten
  • persönlicher Einkommenssteuersatz 

Grundsätzlich gilt: Der Verkaufserlös ist die Grundlage zur Berechnung der Steuer beim Hausverkauf. Um den tatsächlichen Erlös zu berechnen, wird der Verkaufspreis den Anschaffungskosten und geltend gemachten Abschreibungen gegenübergestellt.

Gut zu wissen

Beim Immobilienverkauf hängen die Steuern vom Veräußerungsgewinn, der Besitzdauer (Spekulationsfrist), Abschreibungen, Renovierungskosten und dem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Die Steuerberechnung basiert auf dem Verkaufserlös, der sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Abschreibungen ergibt.

Je höher der Gewinn, desto höher die zu zahlende Steuer. Wird keinen Gewinn oder sogar ein Verlust erzielt, fällt somit keine Steuer auf den Verkauf an. Zudem wird der Hausverkauf nicht pauschal, sondern auf Basis des persönlichen Einkommensteuersatzes besteuert. Somit tragen Verkäufer mit geringem Einkommen eine geringere Steuerlast als Spitzenverdiener. 

Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, sich frühzeitig über mögliche steuerliche Konsequenzen informieren zu lassen – am besten durch einen erfahrenen Fachmann oder eine Fachfrau im Bereich Immobilienrecht oder Finanzwesen.

Beispielrechnung Spekulationssteuer

Eine Person hält einen Kugelschreiber und macht sich Notizen auf einem Blatt, auf dem Tisch steht außerdem eine Tasse.

Da die Höhe der Steuern beim Hausverkauf vom persönlichen Einkommensteuersatz abhängig ist, lässt sich für die Spekulationssteuer keine allgemeingültige Summe festhalten. Zur Veranschaulichung daher ein Beispiel zu deren Berechnung:

  • Der Einkommensteuersatz von Max Mustermann liegt bei 42 %
  • Die Anschaffungskosten der Immobilie lagen bei 400.000 €
  • Die Immobilie wurde vermietet
  • Der Verkaufspreis nach 7 Jahren liegt bei 450.000 €

Für Max Mustermann ergibt sich folgende Berechnung für die Spekulationssteuer: Zunächst wird der Gewinn ermittelt, indem man den Verkaufspreis von den Anschaffungskosten abzieht. In diesem Fall beträgt der Gewinn 50.000 €. Da Max Mustermann innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und das Haus nicht innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt hat, fällt die Spekulationssteuer an.

Dabei kommt sein persönlicher Einkommensteuersatz zum Tragen – in diesem Beispiel also 42 %. Das bedeutet, dass Max Mustermann bei einem Verkaufsgewinn von 50.000 € insgesamt 21.000 € (42 % von 50.000 € Gewinn) an Spekulationssteuern entrichten muss.

Falls Ihnen diese verschriftliche Beispielrechnung noch etwas zu kompliziert war, erläutern wir Ihnen das Rechenbeispiel hier noch einmal Schritt für Schritt.

Beispielrechnung Spekulationssteuer

1. Gewinnermittlung:
– Verkaufspreis: 450.000 €
– Anschaffungskosten: 400.000 €
– Gewinn = Verkaufspreis – Anschaffungskosten = 450.000 € – 400.000 € = 50.000 €

2. Überprüfung der Spekulationsfrist:
– Die Immobilie wurde nach 7 Jahren verkauft, also innerhalb der 10-Jahres-Frist.
– Die Immobilie wurde vermietet und nicht selbst genutzt. Daher fällt die Spekulationssteuer an.

3. Berechnung der Spekulationssteuer:
– Persönlicher Einkommensteuersatz von Max Mustermann: 42 %
– Spekulationssteuer = Gewinn × Einkommensteuersatz
– Spekulationssteuer = 50.000 € × 42 % = 21.000 €

Ergebnis:
Max Mustermann muss 21.000 € Spekulationssteuern zahlen, da er einen Gewinn von 50.000 € mit einem persönlichen Einkommensteuersatz von 42 % erzielt hat.

Einfamilienhaus, welches zum Verkauf steht

Steuern beim Hausverkauf mit Verlusten

Ein Verkauf Ihres Hauses mit Verlust kann zwar enttäuschend sein, jedoch bietet er auch die Möglichkeit, steuerliche Vorteile zu nutzen. Normalerweise fällt beim Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Verkaufen Sie jedoch mit Verlust, entfällt diese Steuer und Sie können den Verlust unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend machen.

Der Verlust aus dem Immobilienverkauf kann von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden, was Ihre Steuerlast verringert. Hierfür müssen jedoch einige Bedingungen erfüllt sein. Nach §23 EStG ist es erforderlich, dass Sie im gleichen Kalenderjahr Gewinne aus anderen Immobiliengeschäften erzielt haben. Diese Verluste können dann nur mit den Gewinnen aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen verrechnet werden.

Gut zu wissen

Verluste beim Hausverkauf können steuerliche Vorteile bieten. Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist entfällt die Spekulationssteuer, und Sie können den Verlust unter bestimmten Bedingungen von Ihrem Einkommen abziehen, wenn Sie im gleichen Jahr Gewinne aus anderen Immobilienverkäufen haben.

Sonderfal Grundstücksverkauf

Auch bei einem Verkauf von Grundstücken innerhalb der Zehn-Jahres-Frist fällt Spekulationssteuer an. Hierbei gilt ebenfalls die Drei-Objekt-Grenze. Eine besondere Herausforderung bei unbebauten Grundstücken ist, dass sie nicht bewohnt werden können, wodurch eine Eigennutzung zur Steuerumgehung nicht möglich ist. Daher sollten Grundstücksverkäufer besonders auf die Einhaltung der genannten Fristen achten, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Hausverkauf dem Finanzamt melden

Auf einem Tisch liegt ein Dokument vom Finanzamt, auf dem Dokument liegt ein hölzerner Stempel.

Ein wichtiger Schritt bei einem Hausverkauf ist die Meldung an das Finanzamt. Diese Meldung ist notwendig, um mögliche steuerliche Verpflichtungen korrekt zu erfassen und Missverständnisse zu vermeiden. Hier sind die wesentlichen Punkte, die Sie beachten sollten:

1. Fristen und Formulare:
Melden Sie den Verkauf Ihrer Immobilie zeitnah beim Finanzamt, um Verzögerungen zu vermeiden. Nutzen Sie hierfür das entsprechende Formular, üblicherweise das “Vordruck zur Anzeige eines Grundstücksveräußerungsgeschäfts” (Formular zur Grunderwerbsteuer).

2. Unterlagen bereithalten:
Stellen Sie sicher, dass Sie alle benötigten Unterlagen zur Hand haben:

  • Kaufvertrag
  • Nachweise über Anschaffungskosten und eventuelle Investitionen
  • Belege über Verkaufsnebenkosten

3. Spekulationssteuer und Gewinne:
Sollte die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft worden sein, müssen Sie den erzielten Gewinn dem Finanzamt mitteilen. Der Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und abzugsfähigen Verkaufsnebenkosten.

4. Eigennutzung und Befreiung:
Falls Sie die Immobilie selbst genutzt haben, prüfen Sie, ob die Voraussetzungen für eine Befreiung von der Spekulationssteuer vorliegen (z.B. Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den zwei vorhergehenden Jahren).

5. Unterstützung durch Experten:
Erwägen Sie, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte korrekt gemeldet und steuerliche Vorteile optimal genutzt werden.

Durch sorgfältige Planung und fristgerechte Meldung an das Finanzamt stellen Sie sicher, dass der Hausverkauf steuerlich korrekt abgewickelt wird.

PunktBeschreibung
Fristen und FormulareVerkauf zeitnah beim Finanzamt melden.
Unterlagen bereithaltenNotwendige Unterlagen: Kaufvertrag,
Nachweise über Anschaffungskosten,
Belege über Verkaufsnebenkosten.
Spekulationssteuer und GewinneBei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist:
Gewinn dem Finanzamt mitteilen.
Eigennutzung und BefreiungPrüfen Sie, ob eine Befreiung von der
Spekulationssteuer möglich ist (z.B. Eigennutzung).
Unterstützung durch ExpertenSteuerberater hinzuziehen für korrekte Meldungen
und optimale Nutzung steuerlicher Vorteile.

5 Tipps, mit denen Sie Steuern beim Hausverkauf reduzieren können

An einem Pinboard ist ein Post-It-Zettel mit einer roten Stecknadel befestigt, auf dem Zettel ist eine Glühbirne abgebildet.

Um die Steuern für einen Hausverkauf in Deutschland zu reduzieren, können Sie auf folgende Punkte achten: 

Tipp 1: Wenn Sie das Haus innerhalb der letzten zwei Jahren und dem Verkaufsjahr selbst als Hauptwohnsitz genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. 

Tipp 2: Wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde und Sie eine Immobilie erst nach deren Ablauf verkaufen, wird ebenfalls keine Spekulationssteuer fällig. Der erzielte Gewinn aus dem Verkauf ist dann komplett steuerfrei, sofern Sie die “Drei-Objekt-Regel” einhalten.

Tipp 3: Drei-Objekt-Regel: Damit Sie keine Gewerbesteuer auf einen Hausverkauf bezahlen müssen, sollten Sie darauf achten, weniger als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren zu verkaufen. Andernfalls gelten Sie als gewerbetreibend und müssen sowohl  Gewerbe- als auch Umsatzsteuer bezahlen.

Tipp 4: Sollte die Spekulationssteuer anfallen, können Sie zum Beispiel Renovierungskosten oder ähnliche Abschlagskosten geltend machen und somit die Steuerlast verringern. 

Tipp 5: Wichtig ist eine sorgfältige Planung im Vorfeld des Hausverkaufs sowie eine professionelle Beratung durch einen Experten für Steuerrecht oder einen erfahrenen Makler. So können Sie sicherstellen, dass keine unnötigen Kosten anfallen und der maximale Profit aus dem Verkauf erzielt wird.

Fazit

Beim Verkauf einer Immobilie in Deutschland können verschiedene Steuern und Nebenkosten anfallen. Eine wichtige Steuer ist die Spekulationssteuer, die fällig wird, wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen.

Diese entfällt, wenn die Immobilie mindestens zwei Jahre selbst genutzt wurde. Bei mehr als drei Verkäufen innerhalb von fünf Jahren fallen Gewerbe- und Umsatzsteuer an.

Der Verkauf von selbst genutztem Wohnraum kann steuerfrei sein, wenn die Bedingungen erfüllt sind. Bei Erbschaften entfällt die Spekulationssteuer, jedoch wird die Spekulationsfrist des Erblassers übernommen.

Um die Steuerlast zu senken, können Sie die Immobilie selbst nutzen, nach Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen oder Renovierungskosten geltend machen. Eine sorgfältige Planung und professionelle Beratung sind unverzichtbar, um steuerliche Konsequenzen optimal zu managen und den maximalen Profit zu erzielen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufig gestellte Fragen zum Thema Steuern beim Hausverkauf

  • Wieviel Steuern muss man beim Hausverkauf bezahlen?

    Die Höhe der Steuer für eine Immobilie ist von einer Vielzahl an Faktoren abhängig:

    Veräußerungsgewinn: Je höher der Gewinn aus dem Verkauf ausfällt, desto höher fällt auch die Steuerbemessungsgrundlage aus.

    Die Dauer des Besitzes (Spekulationsfrist), die Höhe der Abschreibungen und Renovierungskosten und der persönliche Einkommensteuersatz spielen ebenfalls eine Rolle bei der Bestimmung der Steuern beim Hausverkauf. Eine allgemeingültige Summe gibt es daher nicht.

  • Wann kann ich ein Haus steuerfrei verkaufen?

    In Deutschland darf selbst genutzter Wohnraum steuerfrei verkauft werden. Der Gewinn aus dem Verkauf wird nicht versteuert, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

    Das Haus muss mindestens zwei Jahre selbst genutzt oder vor mehr als 10 Jahren gekauft worden sein.

    Der Verkauf darf nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgen.

  • Wie kann ich die Steuern bei einem Hausverkauf reduzieren?

    Eigenheim-Regelung: Wenn Sie das Haus innerhalb der letzten zwei Jahren und dem Verkaufsjahr selbst als Hauptwohnsitz genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde und Sie eine Immobilie erst nach deren Ablauf verkaufen, wird ebenfalls keine Spekulationssteuer fällig. Der erzielte Gewinn aus dem Verkauf ist dann komplett steuerfrei, sofern Sie die “Drei-Objekt-Regel” einhalten. Drei-Objekt-Regel: Damit Sie keine Gewerbesteuer auf einen Hausverkauf bezahlen müssen, sollten Sie darauf achten, weniger als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren zu verkaufen. Andernfalls gelten Sie als gewerbetreibend und müssen sowohl  Gewerbe- als auch Umsatzsteuer bezahlen. Sollte die Spekulationssteuer anfallen, können Sie zum Beispiel Renovierungskosten oder ähnliche Abschlagskosten geltend machen und somit die Steuerlast verringern.  Wichtig ist eine sorgfältige Planung im Vorfeld des Hausverkaufs sowie eine professionelle Beratung durch einen Experten für Steuerrecht oder einen erfahrenen Makler. So können Sie sicherstellen, dass keine unnötigen Kosten anfallen und der maximale Profit aus dem Verkauf erzielt wird.

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