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Bei einem Immobilienverkauf fallen einige Nebenkosten und unter Umständen auch Steuern an. Als Verkäufer sollten Sie sich über die steuerlichen Aspekte im Vorfeld informieren, um hohe Verkaufsnebenkosten zu umgehen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, was Sie über Steuern beim Hausverkauf wissen sollten und wie Sie die Steuerlast reduzieren können.
Wenn Sie planen, Ihr Haus zu verkaufen, kann unter Umständen die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird fällig, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf des Hauses verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Wenn das Haus in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf, sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt wurde oder wenn ein Härtefall vorliegt, kann die Spekulationssteuer entfallen. Steuern beim Hausverkauf fallen aber auch an, wenn innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien verkauft werden. Damit gilt der Verkäufer als gewerbetreibend und die Gewerbe- und Umsatzsteuer wird fällig. Diese Regel wird häufig auch die “Drei-Objekt-Regel” genannt.
In Deutschland darf selbst genutzter Wohnraum steuerfrei verkauft werden. Der Gewinn aus dem Verkauf wird nicht versteuert, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
Wenn das Haus vererbt wird, fällt gegebenenfalls eine Erbschaftssteuer, aber keine Spekulationssteuer an. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen: Wenn zwischen Kauf des Erblassers und Verkauf des Erben weniger als 10 Jahre liegen und die Immobilie in dieser Zeit vermietet oder anderweitig gewerblich genutzt wurde, kann die Steuerpflicht trotzdem entstehen. Denn es wird nicht nur die Immobilie, sondern auch die dazugehörige Spekulationsfrist vererbt. Es ist also wichtig, sich vor einem Hausverkauf über die steuerlichen Konsequenzen zu informieren und gegebenenfalls professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Denn eine falsche Einschätzung kann schnell teure Folgen haben.
Die Frage, die sich vor einem Immobilienverkauf stellt, ist nicht nur, ob Steuern anfallen, sondern auch, wie hoch der Steuerbetrag ausfällt. Die Höhe der Steuer für eine Immobilie ist von einer Vielzahl an Faktoren abhängig:
Grundsätzlich gilt: Der Verkaufserlös ist die Grundlage zur Berechnung der Steuer beim Hausverkauf. Um den tatsächlichen Erlös zu berechnen, wird der Verkaufspreis den Anschaffungskosten und geltend gemachten Abschreibungen gegenübergestellt. Je höher der Gewinn, desto höher die zu zahlende Steuer. Wird keinen Gewinn oder sogar ein Verlust erzielt, fällt somit keine Steuer auf den Verkauf an. Zudem wird der Hausverkauf nicht pauschal, sondern auf Basis des persönlichen Einkommensteuersatzes besteuert. Somit tragen Verkäufer mit geringem Einkommen eine geringere Steuerlast als Spitzenverdiener.
Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, sich frühzeitig über mögliche steuerliche Konsequenzen informieren zu lassen – am besten durch einen erfahrenen Fachmann oder eine Fachfrau im Bereich Immobilienrecht oder Finanzwesen.
Da die Höhe der Steuern beim Hausverkauf vom persönlichen Einkommensteuersatz abhängig ist, lässt sich für die Spekulationssteuer keine allgemeingültige Summe festhalten. Zur Veranschaulichung daher ein Beispiel zu deren Berechnung:
Für Max Mustermann ergibt sich folgende Berechnung für die Spekulationssteuer: Zunächst wird der Gewinn ermittelt, indem man den Verkaufspreis von den Anschaffungskosten abzieht. In diesem Fall beträgt der Gewinn 50.000 €. Da Max Mustermann innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft und das Haus nicht innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnt hat, fällt die Spekulationssteuer an. Dabei kommt sein persönlicher Einkommensteuersatz zum Tragen – in diesem Beispiel also 42 %. Das bedeutet, dass Max Mustermann bei einem Verkaufsgewinn von 50.000 € insgesamt 21.000 € (42 % von 50.000 € Gewinn) an Spekulationssteuern entrichten muss.
Um die Steuern für einen Hausverkauf in Deutschland zu reduzieren, können Sie auf folgende Punkte achten:
Die Höhe der Steuer für eine Immobilie ist von einer Vielzahl an Faktoren abhängig:
Veräußerungsgewinn: Je höher der Gewinn aus dem Verkauf ausfällt, desto höher fällt auch die Steuerbemessungsgrundlage aus.
Die Dauer des Besitzes (Spekulationsfrist), die Höhe der Abschreibungen und Renovierungskosten und der persönliche Einkommensteuersatz spielen ebenfalls eine Rolle bei der Bestimmung der Steuern beim Hausverkauf. Eine allgemeingültige Summe gibt es daher nicht.
In Deutschland darf selbst genutzter Wohnraum steuerfrei verkauft werden. Der Gewinn aus dem Verkauf wird nicht versteuert, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
Das Haus muss mindestens zwei Jahre selbst genutzt oder vor mehr als 10 Jahren gekauft worden sein.
Der Verkauf darf nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit erfolgen.
Eigenheim-Regelung: Wenn Sie das Haus innerhalb der letzten zwei Jahren und dem Verkaufsjahr selbst als Hauptwohnsitz genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde und Sie eine Immobilie erst nach deren Ablauf verkaufen, wird ebenfalls keine Spekulationssteuer fällig. Der erzielte Gewinn aus dem Verkauf ist dann komplett steuerfrei, sofern Sie die “Drei-Objekt-Regel” einhalten. Drei-Objekt-Regel: Damit Sie keine Gewerbesteuer auf einen Hausverkauf bezahlen müssen, sollten Sie darauf achten, weniger als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren zu verkaufen. Andernfalls gelten Sie als gewerbetreibend und müssen sowohl Gewerbe- als auch Umsatzsteuer bezahlen. Sollte die Spekulationssteuer anfallen, können Sie zum Beispiel Renovierungskosten oder ähnliche Abschlagskosten geltend machen und somit die Steuerlast verringern. Wichtig ist eine sorgfältige Planung im Vorfeld des Hausverkaufs sowie eine professionelle Beratung durch einen Experten für Steuerrecht oder einen erfahrenen Makler. So können Sie sicherstellen, dass keine unnötigen Kosten anfallen und der maximale Profit aus dem Verkauf erzielt wird.
