Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, gibt es einige wichtige Dinge zu beachten, um einen reibungslosen Verkaufsprozess zu gewährleisten. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, wie Sie einen plausiblen und fairen Preis festlegen und welche Dokumente Sie für den Verkauf benötigen. Außerdem erhalten Sie eine praktische Checkliste, die Ihnen dabei hilft, alle wichtigen Schritte im Blick zu behalten.
Der Zeitpunkt des Verkaufs einer vermieteten Immobilie kann ein entscheidender Faktor sein, um den besten Preis zu erzielen. Eine gründliche Analyse der aktuellen Marktlage sowie des Zustands der Immobilie und der Mietersituation kann Ihnen dabei helfen, den optimalen Zeitpunkt zu finden.
Wenn die Nachfrage nach Immobilien hoch ist und die Preise steigen, kann es sinnvoll sein, Ihre vermietete Wohnung zu verkaufen. Auch, wenn sich die wirtschaftliche Lage verbessert und die Zinsen niedrig sind, kann ein guter Zeitpunkt sein.
Ist Ihre Immobilie in einem guten Zustand und es stehen keine größeren Reparaturen an, kann dies den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Es lohnt sich also, vor dem Verkauf eventuelle Renovierungsarbeiten durchzuführen.
Auch die Mieter spielen eine Rolle beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Wenn die Mieter langfristig und zuverlässig sind, kann dies den Verkaufspreis erleichtern. Sind hingegen Konflikte mit den Mietern bekannt oder stehen Mieterwechsel bevor, sollte dies bei der Entscheidung berücksichtigt werden.
Auch die Jahreszeit kann eine Rolle spielen – so sind beispielsweise im Frühjahr und Herbst oft mehr Interessenten auf Wohnungssuche als im Sommer oder Winter.
Sie sollten in jedem Fall all diese Faktoren genau abwägen und sorgfältig planen, um den besten Zeitpunkt zum Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung zu bestimmen.
Eine gründliche Vorbereitung und das Sammeln aller notwendigen Dokumente sind entscheidend, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen möchten. Zunächst sollten Sie sicherstellen, dass alle Mietverträge und Dokumente in Ordnung sind. Dazu gehört auch, ob alle notwendigen Informationen über den aktuellen Mieter vorhanden sind. Außerdem sollten Sie vor dem geplanten Verkauf das Gespräch mit den Mietern suchen. Informieren Sie sie frühzeitig über Ihre Absichten und klären Sie mögliche Fragen oder Bedenken im Vorfeld ab.
Es ist auch wichtig, dass Sie den aktuellen Zustand der Wohnung überprüfen und mögliche Mängel reparieren lassen. Wenn nötig, sollten Sie professionelle Reinigungsdienste in Anspruch nehmen, damit die Wohnung sauber und ordentlich aussieht. Schließlich ist eine ansprechende Präsentation der Immobilie ein wichtiger Faktor bei der Preisgestaltung und kann die Verkaufschancen erhöhen.
Als Nächstes sollten Sie den Wert der vermieteten Wohnung ermitteln. Eine realistische Preisgestaltung hilft dabei, potenzielle Käufer zu finden und den Verkaufsprozess zu beschleunigen. Wie genau Sie den Preis ermitteln und wie ein professioneller Makler dabei helfen kann, erfahren Sie weiter unten im Detail.
Um Ihre vermietete Wohnung zu verkaufen, sind verschiedene Dokumente erforderlich. Diese Dokumente sind von entscheidender Bedeutung, da sie den rechtlichen Rahmen für den Verkauf der Wohnung bilden und sicherstellen, dass alle Parteien ihre Pflichten erfüllen. Wenn Sie also Ihre vermietete Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie sich frühzeitig um diese Dokumente kümmern, um den Verkaufsprozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.
Zu den wichtigsten Dokumenten gehören:
Es ist auch ratsam, alle relevanten Rechnungen und Belege für Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen zu sammeln. Eine vollständige Dokumentation trägt dazu bei, potenzielle Käufer zu überzeugen und das Vertrauen in den Verkaufsprozess zu stärken.
Bevor Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie einige rechtliche Aspekte beachten, denn sowohl Mieter als auch Vermieter haben Rechte und Pflichten, die es einzuhalten gilt. Wichtig ist, dass Sie den bestehenden Mietvertrag und die AGBs des Mieters berücksichtigen. Hierbei sollten Sie prüfen, ob dieser zeitlich begrenzt oder unbefristet ist und welche Kündigungsfristen gelten. Auch die AGBs des Mieters sollten beachtet werden, um mögliche Konflikte zu vermeiden.
Beim Vorkaufsrecht hat der Mieter das Recht, die Wohnung zu kaufen, bevor sie öffentlich zum Verkauf angeboten wird. Hierfür müssen Sie dem Mieter eine angemessene Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts einräumen. Dies gilt aber nur, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, in dem einzelne Wohnungen in Eigentumswohnungen aufgeteilt und ins Grundbuch eingetragen wurden. Setzen Sie den Mieter nicht über das Vorkaufsrecht in Kenntnis, kann dies zu Schadenersatzforderungen führen.
Sofern keine derartige Aufteilung in Eigentumswohnungen durchgeführt wurde, besitzen Mieter auch kein Vorkaufsrecht. Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sind berechtigt, das Objekt an jeden beliebigen Käufer zu übertragen.
Dem Mieter steht lediglich einmalig ein Vorkaufsrecht zu. Wenn also nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen eine erneute Veräußerung in Betracht gezogen wird, besteht kein erneutes Vorkaufsrecht für den Mieter.
Auch beim Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses, steht den Mietern kein Vorkaufsrecht zu.
Auch der Käufer hat gewisse Pflichten beim Kauf einer vermieteten Wohnung. Er übernimmt automatisch alle bestehenden Mietverträge und muss daher sicherstellen, dass er die Rechte und Pflichten des Vermieters erfüllen kann. Dazu gehört beispielsweise die Instandhaltung der Wohnung sowie die Einhaltung von gesetzlichen Vorschriften. Es ist also nicht möglich, aufgrund des Immobilienverkaufs eine Kündigung auszusprechen. Auch darf der neue Besitzer nicht einfach die Mietverträge ändern und neue Konditionen abschließen. Ausnahme ist eine Mieterhöhung, die sich im Rahmen der vorhandenen Mietpreisbremse und dem ortsüblichen Mietspiegel bewegen.
Jedoch ist es dem Käufer möglich, Eigenbedarf anzumelden, sofern er oder nahe Familienangehörige ein nachweisbares Interesse daran haben, die Immobilie persönlich zu nutzen.
Es gibt die Möglichkeit eines sogenannten Mietaufhebungsvertrages. Mit diesem besteht die Option, das aktuelle Mietverhältnis vor dem Verkauf zu beenden. Hierbei bieten Sie dem Mieter eine Abfindung an, welche die Chancen erhöht, dass der Mieter dem Mietaufhebungsvertrag zustimmt.
Als Vermieter haben Sie das Recht, Ihre vermietete Immobilie zu besichtigen. Dieses Besichtigungsrecht ist jedoch nicht unbegrenzt und ist nur in bestimmten Fällen zulässig.
Einer dieser bestimmten Fälle ist unter anderem die Verkaufsabsicht der Immobilie. Wichtig ist dabei, dass Sie Ihren Mieter rechtzeitig über eine geplante Besichtigung informieren und ihm einen Terminvorschlag unterbreiten. Eine Vorankündigung von mindestens 24 Stunden ist hierbei üblich. Zudem sollte die Besichtigung auf eine angemessene Dauer begrenzt werden. Laut Rechtssprechung ist ein Besichtigungstermin pro Woche zumutbar.
Achten Sie darauf, dass Sie während der Besichtigung auf die Privatsphäre des Mieters achten und keine persönlichen Gegenstände des Mieters berühren oder gar entwenden. Das bedeutet zum Beispiel, dass Sie nicht einfach Schränke und Schubladen öffnen dürfen. Des Weiteren sollten Sie stets höflich und respektvoll gegenüber Ihrem Mieter auftreten.
Kommt es beim Verkauf der vermieteten Wohnung wegen Eigenbedarfs zu einer Kündigung, müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden. Zudem muss der Käufer ausreichend begründen und nachweisen, dass er die Wohnung auch wirklich selber nutzen möchte. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Wurde die Wohnung allerdings während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt, verlängert sich die Kündigungsfrist auf drei Jahre. Während dieser Periode ist lediglich eine außerordentliche, fristlose Kündigung seitens des Mieters aufgrund von Fehlverhalten, wie zum Beispiel ausbleibenden Mietzahlungen oder ungenehmigter gewerblicher Nutzung der Wohnung, möglich.
Auch, wenn es sich um Ihre Wohnung handelt, die Sie verkaufen möchten, benötigen Sie in der Regel die Zustimmung der Hausverwaltung. Diese Zustimmung ist notwendig, da die Hausverwaltung als Vertreter der Eigentümergemeinschaft für die Einhaltung der Hausordnung und die Verwaltung des gesamten Eigentums zuständig ist. Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, kann das Auswirkungen auf die Mieter und das Wohngebäude haben, weshalb die Hausverwaltung sicherstellen muss, dass der neue Eigentümer alle Verpflichtungen übernehmen kann.
Da in der Regel eine notariell beglaubigte Verwalterzustimmung nötig ist, wird, nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, das Notariat die Verwaltung dazu auffordern, diese Zustimmung zu gewähren. Setzen Sie sich also rechtzeitig mit der Hausverwaltung in Verbindung, damit Sie um diese Zustimmung bitten können.
Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen, können verschiedene Kosten entstehen, die Sie im Vorfeld unbedingt berücksichtigen sollten. Dazu gehören:
Wenn eine nicht selbstgenutzte Wohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird, fällt auf den erzielten Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer an. Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von der individuellen Einkommensteuer ab. Bei der Gewinnermittlung werden die Anschaffungskosten um bereits beanspruchte Abschreibungen reduziert.
Bedeutet: Bei einer vermieteten Wohnung können die jährlichen Abschreibungen von 2 bis 2,5 % die Anschaffungskosten und somit die Steuerlast mindern. Ebenso können Veräußerungskosten berücksichtigt werden, was die Spekulationssteuer mindern kann. Wenn Sie den Mietern wegen Eigenbedarf kündigen und die Wohnung innerhalb der zwei Jahre vor dem Verkauf selbst bewohnen, entfällt die Steuerpflicht.
Beim Festlegen des Verkaufspreises für Ihre vermietete Wohnung ist es wichtig, dass Sie den Preis realistisch und fair gestalten. Gleichzeitig bestimmt hier vor allem Nachfrage und Angebot den Marktwert. Auch sollten Sie sich an den potenziellen Erträgen orientieren, denn nur, wenn die Rendite angemessen ist, werden auch potenzielle Käufer und damit vor allem Kapitalanleger angelockt.
Zusätzlich können Sie die Preise von vergleichbaren Wohnungen, inkl. den Quadratmeterpreis, in Ihrer Umgebung analysieren. Ebenfalls wichtig zu berücksichtigen ist der Zustand der Immobilie sowie die Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung.
Denken Sie daran: Eine zu hohe Preisvorstellung kann dazu führen, dass sich potenzielle Käufer abgeschreckt fühlen und sich für andere Angebote entscheiden. Eine zu niedrige Preisvorstellung hingegen kann dazu führen, dass Sie Geld verschenken. Es gilt also, ein gesundes Mittelmaß zu finden.
Möchten Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen und dabei einen angemessenen Preis erzielen, ist es sinnvoll sich an einen professionellen Immobilienmakler zu wenden, der sich nicht nur mit den Verkaufspreisen in der Umgebung auskennt, sondern auch mit der Renditekalkulation.
Seien Sie sich darüber im Klaren, dass eine vermietete Wohnung in der Regel weniger wert ist als eine vergleichbare Wohnung ohne Mieter. Schließlich übernehmen potenzielle Käufer auch die Verantwortung für den bestehenden Mietvertrag und müssen sich gegebenenfalls mit den Wünschen und Bedürfnissen des Mieters auseinandersetzen.
Eine vermietete Wohnung zu verkaufen kann eine lukrative Investition sein, gleichzeitig kann es aber auch eine Herausforderung darstellen, den richtigen Käufer zu finden. Denn wer will schon eine vermietete Immobilie kaufen? Tatsächlich gibt es verschiedene Käufergruppen, die sich für vermietete Immobilien interessieren.
Zum einen sind es Investoren bzw. Kapitalanleger, die auf der Suche nach einer sicheren und rentablen Geldanlage sind. Eine vermietete Wohnung bietet ihnen regelmäßige Mieteinnahmen und kann langfristig zu einer attraktiven Rendite führen.
Aber auch für Personen, die die Wohnung selber nutzen möchten, kann eine vermietete Wohnung von Interesse sein. Wenn sie beispielsweise eine größere Immobilie erwerben möchten, aber noch nicht selbst einziehen können oder wollen, können sie die vermietete Wohnung als Einkommensquelle nutzen und später selbst einziehen.
Doch nicht nur Kapitalanleger und Selbstnutzer haben Interesse eine vermietete Wohnung zu kaufen, auch Eltern, die für ihre Kinder eine erste eigene Wohnung suchen, können an solchen Immobilien interessiert sein. Sie können die Mieteinnahmen nutzen, um die monatlichen Kosten für ihre Kinder zu reduzieren und gleichzeitig in eine Immobilie investieren.
Besonders bei der Vermarktung von vermieteten Wohnungen gibt es einige wichtige Dinge, die Sie beachten müssen. Wichtig ist, dass die Wohnung in einem guten Zustand ist und alle notwendige Reparaturen durchgeführt wurden. Zwar interessieren sich Investoren mehr für die Zahlen als für das Wohnambiente, dennoch werden auch sie von einer schlecht gepflegten Wohnung eher abgeschreckt sein.
Da Kapitalanleger genau auf die Zahlen und die mögliche Rendite achten, sollten Sie diese Informationen parat haben und sie auch souverän präsentieren können. Ein Makler mit Erfahrung im Verkauf von vermieteten Wohnungen kann Sie da unterstützen. Er weiß genau, worauf es ankommt und kann die Verhandlungen professionell und erfolgreich führen.
Eine weitere Möglichkeit ist es, Ihre Wohnung auf Online-Immobilienportalen zu inserieren. Diese Portale haben eine große Reichweite und können Ihnen helfen, eine breitere Zielgruppe anzusprechen. Bedenken Sie aber, dass vermietete Wohnungen nicht bei den freien Wohnobjekten gelistet werden, sondern meist bei den Anlageobjekten.
Tipp: Wenn Sie bereits einen Mieter haben, sollten Sie ihm die Möglichkeit geben, die Wohnung zu kaufen (Vorkaufsrecht). Dies kann für Sie beide vorteilhaft sein – der Mieter kennt bereits die Wohnung und ist möglicherweise bereit, mehr dafür zu zahlen als ein anderer Käufer.
Kapitalanleger sind clever und wissen genau, wenn sich Eigentümer mit der Kalkulation von Renditen nicht auskennen. Oft werden die Eigentümer im Verkaufspreis heruntergehandelt und verkaufen am Ende unter dem Verkehrswert. In solchen Fällen ist es besser, sich auf einen Experten zu verlassen. Dieser hat Erfahrung im Verkaufen von vermieteten Wohnungen und weiß, wie man mit Kapitalanlegern verhandelt. Außerdem hat ein Makler umfassende Kenntnisse über den lokalen Markt und kann Ihnen helfen, den besten Preis für Ihre Immobilie zu erzielen und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten.
Achten Sie bei der Auswahl also darauf, dass der Makler sich auf den Verkauf von vermieteten Immobilien spezialisiert hat.
Vorbereitung vermietete Wohnung verkaufen
Dokumente, um vermietete Wohnung zu verkaufen
Ja, eine vermietete Wohnung kann verkauft werden. Hierbei gibt es jedoch einige Dinge zu beachten, wie zum Beispiel das Vorkaufsrecht, der neue Eigentümer darf Mietverträge nicht einfach so kündigen, Fristen müssen eingehalten werden und alle relevanten Dokumente sollten bereitliegen.
Wird die vermietete Wohnung verkauft, muss der neue Eigentümer die laufenden Mietverträge übernehmen und damit auch alle Rechte des Mieters. Zudem haben Mieter ein Vorkaufsrecht.
Einfach so kann der Vermieter einem Mieter vor dem Verkauf nicht kündigen. Der geplante Verkauf ist also kein Kündigungsgrund. Es gibt nur eine Ausnahme: Eigenbedarf. Aber auch hier gilt es bestimmte Fristen und Regelungen einzuhalten.
Steuerfrei kann eine vermietete Wohnung nur verkauft werden, wenn die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen ist. Bedeutet, erst nach zehn Jahren kann die vermietete Wohnung verkauft werden, ansonsten fallen Spekulationssteuern an.
