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Bei der Übertragung von Vermögenswerten bringt die Schenkungssteuer oft Fragen mit sich: Wie hoch ist der Freibetrag? Was passiert bei der Überschreibung meines Hauses auf meine Kinder? Hier erfahren Sie alles, was Sie zu dem Thema wissen müssen. Lernen Sie das Wichtigste über Freibeträge und sparen Sie sich unnötige Steuerlasten.
Die Schenkungssteuer betrifft jede Übertragung von Vermögenswerten unter Lebenden. Es kann sich also um Übertragungen von Sach- und Geldleistungen handeln. Wer von den alle zehn Jahre verfügbaren Freibeträgen Gebrauch macht, kann die steuerliche Vorteile gegenüber der Vererbung optimal nutzen.
Bei Immobilien, wie beispielsweise einem Haus, gelten besondere Regeln für die Bewertung und Besteuerung. Grundsätzlich sind alle Schenkungen steuerpflichtig. Die Beschenkten sind in der Verantwortung, eine Schenkung dem Finanzamt anzuzeigen. In Deutschland finden sich die rechtlichen Grundlagen für die die Schenkungssteuer im Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) wieder.
Vor einer Schenkung sollten Sie sich über die Freibeträge informieren. Denn hier bietet der Gesetzgeber bestimmte Beträge, bis zu deren Grenze keine Schenkungssteuer anfällt. Der Verwandtschaftsgrad entscheidet hierbei über die Steuerklasse und über die Grenze der Freibeträge. Hierbei sollten Sie beachten, dass die Steuerklasse für eine Schenkung nicht dieselbe ist, die der Empfänger normalerweise bei seiner Einkommensteuer hat.
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
| Lebenspartner, Ehegatten | 1 | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder | 1 | 400.000 € |
| Enkelkinder | 1 | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern, Geschwister, Neffen, Nichten und Schwiegerkinder | 2 | 20.000 € |
| Freunde, Bekannte und sehr entfernte Verwandte | 3 | 20.000 € |
Wie Sie aus der Tabelle ablesen können, liegt der Freibetrag für Schenkungen von Eltern an ihre Kinder bei 400.000 €. Dieser Betrag ist für jede Schenkung pro Elternteil und Kind anwendbar und kann in einem Zeitraum von zehn Jahren neu in Anspruch genommen werden. Sollten Sie als Eltern mehrfach Schenkungen an ein Kind vornehmen, werden diese auf den Freibetrag angerechnet.
Möchten Sie Ihren Eltern eine Geld- oder Sachleistung übertragen, gilt der Freibetrag von 20.000 €. Auch bei Schenkungen dieser Natur gilt die Regelung zum Zehnjahreszeitraum. Sollte die Gesamtsumme aller Schenkungen den Freibetrag übersteigen, muss für den darüberhinausgehenden Betrag eine Schenkungssteuer entrichtet werden.
Der Freibetrag wird alle zehn Jahre neu gewährt. Durch strategische Planung können Sie daher effektiv Steuern auf Schenkungen vermeiden.
Der Freibetrag in Höhe von 400.000 € bei Kindern gilt für alle Arten der Schenkung. Doch auch bei Schenkungen an Kinder kann es hinsichtlich der Freibeträge und steuerlichen Behandlung einen Unterschied machen, ob es sich um eine Geldschenkung oder um eine Immobilie handelt. Während Bargeld und andere Geldwerte relativ einfach zum aktuellen Wert übertragen werden können, können bei anderen Werten weitere Aspekte zur Geltung kommen.
Die Übertragung eines Hauses ist eine weitreichende Entscheidung. Nicht zuletzt wegen der steuerlichen Planung, sollten Sie dieses Vorhaben deshalb sorgfältig planen. Grundsätzlich gilt: Wenn der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt, wird eine Schenkungssteuer fällig. Doch während bei Geldwerten der Spielraum zur Wertermittlung äußerst gering ausfällt, sieht das bei Immobilien anders aus. Hier kann die Möglichkeit zur Steuerabschreibung Ihnen steuerliche Vorteile bieten. Eine genauere Bewertung könnte ebenfalls die Steuerlast beeinflussen.
Auf Basis dieser Bewertung und unter Berücksichtigung eventueller Abschreibungen legt das Finanzamt den Wert fest, der für die Ermittlung der Schenkungssteuer herangezogen wird. Als Beschenkte sollten Kinder diesen Wert unbedingt im Blick haben, da er entscheidet, inwieweit der Freibetrag ausgeschöpft wird und ob und wie viel Schenkungssteuer zu entrichten ist.
Die Bewertung der Immobilie erfolgt üblicherweise nach dem sogenannten Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, ist abhängig von der Art und Nutzung der Immobilie. Herangezogen werden hierbei Faktoren wie Lage, Zustand, Mietpreise und Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie. Nehmen wir die verschiedenen Bewertungsverfahren genauer unter die Lupe.
Beim Vergleichswertverfahren werden tatsächlich erzielte Verkaufspreise für vergleichbare Objekte herangezogen. Die Ermittlung erfolgt also über die Analyse von Preisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage und mit ähnlicher Ausstattung. Das Verfahren wird hauptsächlich bei Grundstücken und Wohnimmobilien angewandt, für die ein angemessener Markt und entsprechende Vergleichsdaten vorhanden sind. Im Idealfall wird ein marktnaher Wert der geschenkten Immobilie ermittelt, der als Bemessungsgrundlage für die Steuer dient.
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Das Ertragswertverfahren setzt den Fokus auf die potenzielle Ertragsfähigkeit der Immobilie. Besonders geeignet ist das Verfahren im Falle von vermieteten Wohn- oder Geschäftsimmobilien, bei denen die Erzielung von Mieteinnahmen eine Rolle spielt. Der Wert setzt sich aus den aktuellen und zukünftig zu erwartenden Nettoerträgen zusammen. Mit anderen Worten: Die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten legen bei diesem Verfahren den Immobilienwert fest. Auch die Restnutzungsdauer des Gebäudes wird berücksichtigt. Das Endergebnis fließt in die Bemessung der Schenkungssteuer ein.
Wenn weder das Vergleichswert- noch das Ertragswertverfahren einen realistischen Immobilienwert liefert, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Dies ist häufig bei einzigartigen Immobilien der Fall. Aber auch wenn die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wird, kann das Verfahren herangezogen werden. Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie auf Grundlage des Substanzwertes – also des Werts der Gebäude und des Bodens – ermittelt. Dabei werden Faktoren wie Baukosten, Alter, Abnutzung und Sanierungsbedarf herangezogen. Der ermittelte Sachwert dient dann als Basis für die Berechnung der Schenkungssteuer.
Seit Anfang 2023 führen neue Bewertungsregeln für Immobilien zu höheren Erbschaft- und Schenkungssteuern. Diese Änderungen spiegeln die gestiegenen Marktwerte wider und haben Einfluss auf die Steuerbelastung bei Übertragungen von Immobilien. Besonders Mehrfamilienhäuser und Geschäftsimmobilien sind betroffen.
Bei allen drei Bewertungsverfahren empfiehlt sich eine genaue und transparente Vorgehensweise. So vermeiden Sie spätere steuerliche Nachforderungen. Das Verfahren wird von Immobiliengutachtern durchgeführt, die Sie über die Gutachterausschüsse der Kommunen, berufsständische Kammern oder durch Online-Suche nach zertifizierten Fachleuten finden können.
Bei Schenkungen von Immobilien kann der Schenker sich bestimmte Vorbehalte, wie beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, sichern. Dies bedeutet, dass beispielsweise Eltern nach der Übertragung der Immobilie an ihre Kinder das Recht behalten, diese weiterhin selbst zu bewohnen oder die Erträge daraus zu ziehen.
Diese Vorbehalte haben auch Auswirkungen auf die Schenkungssteuer: Sie mindern den steuerpflichtigen Wert der Schenkung, da das Eigentum mit Einschränkungen übertragen wird. Der Wert des Wohnrechts oder des Nießbrauchs wird vom ursprünglichen Wert abgezogen, womit die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer reduziert wird.
Holger Schütz
Rechtsanwalt & Notar
Bei der Bewertung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs im Rahmen einer Immobilienschenkung wird eine spezielle Rechenmethode verwendet. Mithilfe dieser lässt sich der aktuelle Wert dieser Rechte bestimmen. Unter Einbeziehung der voraussichtlichen Lebenszeit des Schenkers, die aus statistischen Lebenserwartungstabellen hervorgeht, sowie einen festgelegten Zinssatz, wird der sogenannte Barwert oder Kapitalwert errechnet.
Einfach ausgedrückt, wird geschätzt, wie viel das Wohnrecht oder der Nießbrauch über die restlichen Lebensjahre des Schenkers wert ist, wenn man es in heutigem Geld ausdrücken würde. Dieser berechnete Wert wird dann vom Gesamtwert der Immobilie abgezogen. Das Ergebnis zeigt, wie viel die Schenkung wert ist und wie hoch die Schenkungssteuer ausfallen würde. Da der Wert dieser Rechte die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer reduziert, kann dies zu steuerlichen Einsparungen führen und macht die Schenkung für den Beschenkten vorteilhafter.
Wie bereits in der Tabelle zu den Freibeträgen ersichtlich, richtet sich die Höhe der Schenkungssteuer nach den persönlichen Verhältnissen zwischen Schenker und Beschenktem. Zusätzlich beeinflusst der Wert des übertragenen Vermögens die Steuerhöhe. Die Steuerklassen sind im ErbStG definiert und reichen von Steuerklasse 1 für nahe Verwandte, wie Kinder, bis hin zu Steuerklasse 3 für nicht verwandte Personen. Die Steuersätze variieren entsprechend und steigen mit dem Wert des geschenkten Vermögens.
| Wert der Schenkung | Steuerklasse 1 | Steuerklasse 2 | Steuerklasse 3 |
| Bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| Bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| Bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| Bis 6 Millionen | 19 % | 30 % | 30 % |
| Bis 13 Millionen | 23 % | 35 % | 50 % |
| Bis 26 Millionen | 27 % | 40 % | 50 % |
| Alles über 26 Millionen | 30 % | 43 % | 50 % |
Kinder fallen in die Steuerklasse 1 und profitieren somit von günstigeren Steuersätzen. Diese bewegen sich zwischen 7 % und 30 %, je nach Höhe des übersteigenden Betrags über dem Freibetrag.
Wie wir bereits festgestellt haben, erleichtert frühzeitige Planung es den Eltern, die Steuerlast bei den Schenkungen niedrig zu halten. So kann von den Freibeträgen, die alle zehn Jahre genutzt werden können, optimal Gebrauch gemacht werden. Es sollte außerdem überlegt werden, ob im Falle von einer Immobilienschenkung Vorbehalte wie Nießbrauch- und Wohnrecht genutzt werden können, um den Schenkungswert zu senken. Doch neben den genannten Tipps gibt es auch andere Möglichkeiten, um die Schenkung an Kindern steuerlich zu optimieren:
1. Frühzeitige Schenkung: Eine frühzeitige Schenkung an Ihre Kinder kann sinnvoll sein, um potenzielle Wertsteigerungen des Vermögens in deren Vermögen zu verlagern. Beachten Sie hierbei jedoch, dass Schenkungen innerhalb von zehn Jahren vor dem Erbfall dem Erbe zugerechnet werden können.
2. Gestaffelte Schenkungen: Anstelle eines großen Betrags können Sie über mehrere Jahre hinweg in kleineren Beträgen schenken. Dadurch lassen sich die Freibeträge mehrmals nutzen und die Steuerprogression kann vermieden werden.
3. Übernahme der Steuerlast durch den Schenker: Eventuell kann es sinnvoll sein, dass der Schenker die Schenkungssteuer übernimmt, um die Bemessungsgrundlage für den Beschenkten zu reduzieren.
4. Bildung eines Familienpools: Durch das Einbringen von Vermögen in einen Familienpool oder eine Familien-GmbH können Sie die Schenkungssteuer mindern und gleichzeitig eine strukturierte Vermögensverwaltung erzeugen.
5. Schenkungen unter Auflagen: Eine Schenkung unter Auflagen kann dem Schenker Einfluss auf die Verwendung des Vermögens einräumen. Auch das kann steuerliche Vorteile mit sich bringen.
6. Nutzung spezieller Verschonungsregelungen: Für Betriebsvermögen gibt es Verschonungsregelungen. Beispielsweise gibt es die Option einer steuerbegünstigten Übertragung oder sogar Steuerbefreiung unter bestimmten Bedingungen.
7. Lebensversicherungen: Durch den Abschluss einer Lebensversicherung auf den Todesfall kann Vermögen außerhalb des steuerpflichtigen Erbes übertragen werden.
8. Umwandlung in schenkungsfreundliche Vermögenswerte: Manche Vermögensarten können unter bestimmten Voraussetzungen günstigere steuerliche Bewertungen haben. Hierzu gehören beispielsweise Gemälde oder antike Möbel.
Wichtig bei all diesen Tipps und Gestaltungen ist es, die rechtlichen Rahmenbedingungen und steuerlichen Konsequenzen genau zu prüfen und idealerweise mit einem Steuerberater, Fachanwalt für Steuerrecht oder Notar zu besprechen. So können Sie die für Ihre Situation passende Strategie zu wählen.
Zusammenfassend stellen wir fest, dass bei der Schenkungssteuer für Kinder der Freibetrag von entscheidender Bedeutung ist, um unnötige Steuerlasten zu vermeiden. Eltern können ihren Kindern alle zehn Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei schenken. Immobilienbewertungen und spezifische Steuerabschreibungen bieten Möglichkeiten, die steuerliche Bemessungsgrundlage zu senken. Insbesondere durch Wohnrechte oder Nießbrauch kann dies erreicht werden.
Genauigkeit in der Bewertung nach dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ist essentiell, um den zu versteuernden Wert präzise festzulegen. Um die Schenkungssteuer zu optimieren, sind eine frühzeitige Übertragung, gestaffelte Schenkungen und die Übernahme der Steuerlast durch den Schenker zu erwägen.
Familienpools, Schenkungen unter Auflagen oder die Nutzung bestimmter Vermögenswerte können zusätzliche Steuervorteile erbringen. Eine fachkundige Beratung durch Experten ist empfehlenswert, um individuelle Steuervorteile gänzlich und legal auszuschöpfen.
Bei der Schenkungssteuer handelt es sich um eine Steuer auf den Wert von Gütern, die verschenkt werden. Sie wird nach einem festgelegten Tarif auf den Wert des Geschenks erhoben.
Ja, Kinder haben einen Schenkungssteuer-Freibetrag von 400.000 Euro gegenüber ihren Eltern innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren.
Der Wert wird anhand des Verkehrswertes der Immobilie ermittelt, welcher den aktuellen Marktbedingungen entsprechen sollte. Zur Bewertung können verschiedene Verfahren herangezogen werden.
Der Steuersatz variiert je nach Wert der Schenkung und dem Verwandtschaftsgrad. Bei Kindern liegt er zwischen 7 % und 30 %.
Nein, die Selbstnutzung des Hauses führt nicht zur Befreiung von der Schenkungssteuer. Unter Umständen kann aber die Steuerlast gemindert werden.
