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Ortsübliche Vergleichsmiete: Das Wichtigste zusammengefasst

Fritz Stelzer Geschäftsführer
29. Apr 2024 / 13 Min. Lesezeit

Jeder Mieter und Vermieter begegnet früher oder später der Frage: Wie viel Miete ist für eine Wohnung angemessen? Die Antwort liegt oft in der ortsüblichen Vergleichsmiete, einem rechtlichen Begriff, der eine faire Mietpreisgestaltung ermöglichen soll. Ob für eine geplante Mieterhöhung oder zur Überprüfung der Aktualität der eigenen Miete: Ein gründliches Verständnis dieses Konzeptes ist für alle Beteiligten essentiell. Dieser Ratgeberartikel dient dazu, das komplexe Thema übersichtlich aufzubereiten und eine Orientierung zu bieten.

Eine Hand, die einen Wohnungsschlüssel hält

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete definiert die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in einer Region, basierend auf Größe, Ausstattung und Lage. Sie dient als Orientierung für angemessene Mieten bei Neuvermietungen und ist maßgeblich für die Beurteilung von Mieterhöhungen oder Mieten nach Modernisierungen.
Dieser Maßstab sorgt für Transparenz und Schutz vor willkürlichen Mietpreisen, wodurch ein fairer Mietmarkt gefördert wird. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich mit der Vergleichsmiete vertraut machen, um auf fundierter Basis Verhandlungen zu führen und gerechte Mietpreise zu gewährleisten.

Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist essentiell für die Preisgestaltung im Mietsektor. Sie bildet eine rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen und unterstützt bei der Einschätzung, ob die Miethöhe einer Wohnung marktgerecht ist. Dieser Artikel wird Ihnen helfen, die gängigen Methoden zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verstehen.

Der Mietspiegel

An erster Stelle steht der Mietspiegel, der eine Übersicht über die durchschnittlichen Mieten innerhalb einer Stadt, Gemeinde oder Stadtteils gibt. Er wird in der Regel von der Stadtverwaltung erarbeitet und bestimmt Mieten, die auf realen Daten basieren und nach verschiedenen Kriterien klassifiziert sind. Darunter zählen:

  • Art des Gebäudes
  • Austattung von Küche, Bad und WC
  • Qualität von Bodenbelägen und Türen
  • Wärme- und Schallisolierung
  • Heizung und Warmwasserversorgung

Der Mietspiegel ermöglicht es Mietern und Vermietern, die Miete einer bestimmten Wohnung mit ähnlichen Wohnungen in der gleichen Stadt zu vergleichen. Für die zuverlässige Nutzung des Mietspiegels ist es entscheidend, dass dieser regelmäßig aktualisiert wird und aktuelle Markttrends widerspiegelt. Bei den oben genannten Kritierien kann es zu Zu- und Abschlägen der Miete kommen.

Wohnwertmindernde MerkmaleWohnwerterhöhende Merkmale
WC ohne Lüftungsmöglichkeit und EntlüftungZweites WC in der Wohnung oder Bad und WC getrennt
Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbarCeran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld
Schlechter Schnitt (z.B. gefangenes Zimmer und/oder Durchgangszimmer)Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung
Schlechter Instandhaltungszustand des GebäudesÜberdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäudes
Beispiele von Zu- und Abschlägen, welche Einfluss auf die Miete haben können.

Die Lage innerhalb einer Stadt spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Unterschiedliche Stadtviertel oder Bezirke können stark variierende Mietpreise aufweisen, die von verschiedenen Faktoren wie der Infrastruktur und der Nachfrage nach Wohnraum abhängig sind. Beispielsweise sind Mieten in zentralen oder gehobenen Wohngegenden oft höher als in Randgebieten oder weniger etablierten Vierteln. Die Beliebtheit eines Stadtteils, seine Attraktivität und seine Entwicklung können die Mietpreise maßgeblich beeinflussen.

Nutzung von Vergleichswohnungen

Die direkte Vergleichsmethode kommt dann zum Einsatz, wenn weder ein Mietspiegel für einen Ort existiert, noch ein Gutachten eines professionellen Immobiliengutachters beschaffen werden kann. Dabei werden ähnliche Wohnungen im selben Stadtteil oder der näheren Umgebung herangezogen, um eine Vergleichsbasis zu schaffen. Dies erfordert eine sorgsame Analyse von Angeboten aus dem nahen Wohngebiet, die hinsichtlich Größe, Ausstattung und Lage möglichst gleich sein sollten, sodass eine aussagekräftige Vergleichsgröße resultiert. Diese Methode verlangt Geduld und einen guten Überblick über den lokalen Markt, kann aber wertvolle Anhaltspunkte liefern, um eine adäquate ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Blick von oben auf eine Kleinstadt, mit verschiedenen Mietpreis-Schildern

Alternative Methoden

In Gebieten ohne einen offiziellen Mietspiegel können alternative Methoden zur Anwendung kommen. Eine Option ist die Nutzung von Datenbanken großer Immobilienportale, die meist umfangreiche Sammlungen von Mietangeboten und -abschlüssen besitzen – diese sind mitunter repräsentativ, können aber einen kommerziellen Bias aufweisen. Alternativ kann auch ein Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen beauftragt werden. Solche Gutachten ermöglichen zwar eine präzisere und individuelle Einschätzung, jedoch sind sie meistens auch mit höheren Kosten verbunden. 

Verschiede Mieten pro Quatratmeter innerhalb eines Stadtteils

Preisspannen der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Wenn der Grundpreis der Nettokaltmiete, Lagezuschläge, sowie die ausstattungsbezogenes Zu- und Abschläge miteinander verrechnet werden, entsteht daraus der Durchschnittspreis. Jedoch weisen die Durchschnittspreise eine gewisse Schwankungsbreite auf. Deshalb werden zu den Durchschnittspreisen auch eine Spanne zwischen einem niedrigeren und einem höheren Wert angegeben. Alle Mieten innerhalb dieser Preisspanne gelten noch als ortsüblich. Wenn die Miete von dem Durchschnittspreis abweicht, müssen Vermieter dies begründen können.

Rechtliche Grundlagen der ortsüblichen Miete

Mieterhöhungen sind ein relevantes Thema für jeden Mieter und Vermieter, doch sie sind an klare gesetzliche Regelungen gebunden, um Willkür zu verhindern und Rechtssicherheit zu gewährleisten. Deswegen bietet dieser Artikel einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen von Mieterhöhungen in Deutschland.

Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieterhöhungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den § 558 bis 558e, festgelegt. Nach § 558 BGB dürfen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden, sofern die Miete in den letzten 15 Monaten nicht verändert wurde und die sogenannte Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren nicht überschritten wird.
Des Weiteren sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB möglich. Hierbei wird ein Anteil der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umgelegt. Allerdings müssen auch hier Fristen und Obergrenzen beachtet werden. Diese gesetzlichen Regelungen dienen dazu, den Mietmarkt ausgewogen zu gestalten und den Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen zu schützen.

Bürgerliches Gesetzbuch § 558

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den § 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen erfordert vom Vermieter eine schriftliche und begründete Darlegung, die sich auf anerkannte Quellen wie den Mietspiegel oder ähnliche Belege stützt. Die vorgeschlagene Miete muss sich dabei im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete befinden. Gemäß § 558a BGB muss der Mieter zudem mindestens zwei Monate Bedenkzeit erhalten, bevor er der Erhöhung zustimmt. Fehlt diese Zustimmung, kann der Vermieter gerichtlich dagegen vorgehen. Fundiertes Wissen über diese rechtlichen Bestimmungen ist für beide Seiten wichtig, um faire Mietvereinbarungen sicherzustellen.

Gut zu wissen

Vermieter dürfen Leistungen der Mietpartei nicht als Grundlage einer Mieterhöhung verwenden. Das heißt, dass Ausstattung, welche von dem Mieter bezahlt wurden, z.B. Parkettboden oder Badsanierung, bei der Berechnung der Miete außen vor gelassen werden.

Grenzen der Mieterhöhung

Die Höhe der Mieterhöhung ist gesetzlich begrenzt, um Mieter vor exzessiven Mietsteigerungen zu schützen. Die sogenannte Kappungsgrenze ist eine dieser Beschränkungen und legt fest, um wie viel Prozent die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren höchstens steigen darf. Dieser Prozentsatz variiert je nach Bundesland und kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt niedriger ausfallen als anderswo, um die Mieter vor zu starken Belastungen zu schützen.

Tipps für die Mieterhöhung

Widerspruch gegen das Mieterhöhungsverlangen

Als Mieter steht es Ihnen zu, gegen ein Mieterhöhungsverlangen Widerspruch einzulegen, wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Erhöhung haben. Bedenken hinsichtlich des verwendeten Mietspiegels oder der Vergleichbarkeit der Wohnungen sind gängige Einwände. Ihr Widerspruch sollte stichhaltig und auf klaren Fakten basieren, wobei Sie die Unterschiede konkret benennen und Ihre Einwände sachlich begründen sollten. Professionelle Hilfe, etwa durch einen Mieterverein, kann dabei unterstützend wirken, um Ihre Gegenargumentation angemessen zu formulieren.

Beachten Sie die gesetzlichen Fristen und Formvorschriften: Sie haben zwei Monate Zeit, Ihren Widerspruch schriftlich beim Vermieter einzureichen. Die Frist beginnt mit Erhalt der Mieterhöhung. Effektiv ist ein versichertes Schreiben, das Ihre rechtzeitige Reaktion nachweist. Im Widerspruchsschreiben legen Sie alle Begründungen präzise dar und behalten alle für den Vorgang relevanten Dokumente sorgfältig bei.

Blick von oben auf eine Innenstadt

Die Rolle des Mietervereins und anderer Beratungsstellen

Mietervereine sind nicht nur Beratungsorgane, sondern auch unerlässliche Unterstützer, wenn es um Hilfeleistungen und die Lösung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern geht. Sie bieten Werkzeuge und Beratung, um Mietern bei der korrekten Bewertung von Mieterhöhungen im Kontext der ortsüblichen Vergleichsmiete zu helfen. Sollten Unstimmigkeiten über die Berechtigung einer Mieterhöhung vorliegen, unterstützen Mietervereine ihre Mitglieder durch Vermittlung und Vertretung in Gesprächen oder auch bei rechtlichen Auseinandersetzungen vor Gericht.

Darüber hinaus spielen Mietervereine eine zentrale Rolle, wenn es darum geht, Konflikte zu lösen und faire Lösungen zu erarbeiten. Sie bieten nicht nur rechtliche Hilfestellung, sondern setzen sich auch auf politischer Ebene für Mieterinteressen ein und wirken an der Gestaltung von Mieterrechten mit. Mitglieder profitieren von der Interessenvertretung, die in schwierigen Verhandlungsphasen oder bei juristischen Streitigkeiten eine entscheidende Stütze sein kann.

Verfahren bei Streitigkeiten: Schlichtung und Gerichtsprozess

Im Falle von Streitigkeiten über die ortsübliche Vergleichsmiete ist das Schlichtungsverfahren eine mögliche Lösung. Hierbei handelt es sich um eine außergerichtliche Konfliktlösung, bei der ein neutraler Vermittler eingesetzt wird, um zwischen Mieter und Vermieter zu vermitteln. Sollte eine Einigung zwischen den Parteien erzielt werden, spart dies Zeit und Kosten im Vergleich zu einem Gerichtsprozess und wirkt sich weniger negativ auf das Mietverhältnis aus.

Wenn allerdings keine Einigung durch Schlichtung erreicht wird, kann ein Gerichtsverfahren unumgänglich sein. Dabei wird ein Richter die Streitfrage beurteilen und eine Entscheidung basierend auf den Gesetzen und den vorgelegten Fakten treffen. Obwohl dies eine definitive Klärung bringt, ist es oft mit höherem Aufwand und weiteren Kosten verbunden und sollte daher als letzter Ausweg angesehen werden, nachdem alle anderen Verhandlungsmöglichkeiten ausgeschöpft wurden.

Die Lösung von Streitigkeiten bei der ortüblichen Vergleichsmiete erfordert ein fundiertes Verständnis des lokalen Marktes und der rechtlichen Rahmenbedingungen. Man strebt immer nach fairen und ausgewogenen Lösungen, die die Bedürfnisse aller Beteiligten berücksichtigen. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Zusammenfassung und Ausblick

Zusammenfassend ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein zentrales Konzept im deutschen Mietrecht, das sowohl für Mieter als auch für Vermieter von großer Bedeutung ist. Mieter sollten sich über die geltenden Bestimmungen zur ortüblichen Vergleichsmiete informieren, um ihre Rechte zu kennen und überhöhte Mietforderungen zu vermeiden. Gleichermaßen haben Vermieter klare Richtlinien, um ihre Mietpreise zu bestimmen. Die Lage innerhalb einer Stadt spielt hierbei eine wesentliche Rolle und sollte bei der Festlegung der Mietpreise sorgfältig berücksichtigt werden. Durch ein Verständnis der ortüblichen Vergleichsmiete können beide Parteien eine vertrauensvolle und faire Mietbeziehung aufbauen.

Artikel von
Fritz Stelzer
Fritz Stelzer ist geschäftsführender Gesellschafter der Immosmart GmbH. Seine langjährige Immobilien-Erfahrung u. a. bei der HypoVereinsbank und Interhyp AG machen ihn zum absoluten Branchen-Experten.
Fritz Stelzer

Häufige Fragen – Vergleichsmiete

  • Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

    Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch den Mietspiegel oder durch Recherche ähnlicher Mietangebote in der Umgebung ermittelt werden. In einigen Bundesländern existieren auch Mietdatenbanken, die von Vermietern genutzt werden können um vergleichbare Wohnungen in der Umgebung zu erhalten.

  • Wo finde ich den Mietspiegel?

    Üblicherweise ist der Mietspiegel auf der offiziellen Webseite der Gemeindeverwaltung zu finden. Dieser wird in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht.

  • Was ist die Kappungsgrenze?

    Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als um 20 Prozent erhöht werden darf. Jedoch muss darauf geachtet werden, dass in einigen Bundesländern eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt.

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