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Sondernutzungsrecht: Was Sie wissen müssen

Fritz Stelzer Geschäftsführer
24. Jun 2024 / 12 Min. Lesezeit

Das Sondernutzungsrecht ist ein wichtiger Begriff für Immobilieneigentümer. Er bezeichnet das Recht auf persönliche Nutzung von bestimmten Immobilien, Flächen und Grundstücken, wovon die anderen Wohnungseigentümer ausgeschlossen sind. Das Sondernutzungsrecht wird häufig in Wohnungseigentümergemeinschaften benutzt. Erwähnt wird das Sondernutzungsrecht in dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), jedoch wird es nicht konkret definiert.

Ein modernes Haus mit einem gepflegten Garten

Wie kann Sondernutzungsrecht definiert werden?

Der Begriff kommt aus dem Bereich des Immobilienrechts und lässt sich durch das Recht des Eigentümers, bestimmte Flächen und Bereiche der Immobilie zu nutzen, definieren. Ausschlaggebend ist, dass die Immobilie sich im Besitz einer Gemeinschaft befindet, das heißt, dass Flächen für die persönliche Nutzung reserviert sind. Insofern kann man von exklusivem Nutzungsrecht sprechen. Für das Sondernutzungsrecht sind festgelegte Bedingungen ausschlaggebend, darunter vertragliche Vereinbarungen und Teilungserklärungen

Das Sondernutzungsrecht unterscheidet sich von Gemeinschaftsrecht, da das Gemeinschaftseigentum die Teile einer Immobilie definiert, die der Gemeinschaft gehört. Konkret bezieht sich das Gemeinschaftseigentum u.a. auf das Dach, das Fundament und das Treppenhaus. Die Sondernutzung unterscheidet sich in dem Sinne von Gemeinschaftseigentum durch die Bereiche der Immobilie, die von einem einzelnen Eigentümer genutzt werden können, hingegen die Gemeinschaft andere Bereiche der Immobilie nutzen kann. 

Der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum

Der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum ist, dass das Sondereigentum sich auf das alleinige Eigentum an einer bestimmten Einheit bezieht, während das Sondernutzungsrecht ein spezifiziertes Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich oder einer Einrichtung innerhalb des gemeinschaftlichen Eigentums ist. Beide Konzepte können in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nebeneinander existieren, und die genaue Definition der Rechte und Pflichten sind in den rechtlichen Dokumenten der Gemeinschaft, wie der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, festgelegt.

Die rechtliche Grundlage des Sondernutzungsrechts

In der Regel wird das Sondernutzungsrecht in den rechtlichen Dokumenten der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. Die rechtlichen Grundlagen werden in verschiedene Aspekte aufgeteilt.

Die Teilungserklärung: Die Teilungserklärung ist die Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft, die bestimmt, welche Teile der Immobilie wem rechtlich zustehen. Somit wird das Grundstück in verschiedene Eigentumseinheiten aufgeteilt. In der Teilungserklärung sind meistens auch die Bedingungen für das Sondernutzungsrecht enthalten, sowie welche Teile des Grundstücks für die Sondernutzungsrechte vorgesehen sind.

Die Gemeinschaftsordnung: Dies ist ein weiteres wichtiges Dokument, das die Rechte und Regeln der Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft definiert. In der Gemeinschaftsordnung werden die Sondernutzungsrechte konkreter definiert. Das bedeutet, dass darin festgelegt ist, welche Pflichten mit dem Sondernutzungsrecht verbunden sind, wie und ob die Rechte übertragbar sind und wie Konflikte bezüglich des Sondernutzungsrechtes zu lösen sind.

Der notarieller Kaufvertrag: Die Bedingungen zu Sondernutzungsrechten können auch in notariellen Kaufverträgen bestimmt werden. Dies ist meist der Fall, wenn eine Wohnung oder Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft erworben wird.

Das Wohnungseigentumsgesetz: In Deutschland, wie auch vielen anderen Ländern, gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Es enthält die Rechtsverhältnisse von Wohnungseigentümern und allgemeine Bestimmungen für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Zwei Frauen sitzen vor Verträgen

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Eigentum von Wohnungen oder Gebäuden, wenn ein Grundstück durch eine Teilungserklärung aufgeteilt wird. Zudem regelt das WEG, wer Anspruch auf nicht zu Wohnzwecken genutzte Flächen besitzt. Insbesondere sind in dem WEG Begriffsbestimmungen enthalten, die Begründung des Eigentums durch Einräumungsvertrag oder Teilung, das Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Verfahrensvorschriften im Zusammenhang mit Wohnungseigentum, sowie das Wohnungserbbaurecht.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §5, Absatz 4, Satz 2

Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

Umfang des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht umschließt die Nutzung von bestimmten Flächen oder Einrichtungen. In den meisten Fällen fallen unter das Sondernutzungsrecht bestimmte Parkplätze, die ausschließlich vom Eigentümer genutzt werden dürfen. Üblicherweise sind auch Terrassen und bestimmte Balkone davon betroffen, sowie Garten- und Grünflächen. Dabei handelt es sich meistens um bestimmte Bereiche des Gartens, welche nur dem Eigentümer zur Verfügung stehen. Weitere Beispiele sind Lagerräume, Dachboden oder Kellerräume und Waschräume. Abhängig von der jeweiligen Ausstattung der Immobilie können Sauna- und Poolbereiche im Sondernutzungsrecht enthalten sein, sowie bestimmte Fahrstühle in Hochhäusern.

Gartenfläche mit der Beschreibung Sondernutzungsrecht

Für den Eigentümer erweist sich das Sondernutzungsrecht aus verschiedenen Aspekten als vorteilhaft. Zum einen versichert das Sondernutzungsrecht die individuelle Nutzung einer Fläche oder eines Raumes. Dadurch ist die Gestaltung dem Eigentümer selbst überlassen und kann nach seinen Bedürfnissen und Vorlieben angepasst werden. Die Kontrolle über die Flächen, die unter das Sondernutzungsrecht fallen, steht allein dem Eigentümer zu, somit muss bei Veränderungen nicht das Einverständnis der anderen Eigentümer eingeholt werden. Zudem können vorhandene Sondernutzungsrechte den Wert einer Immobilie steigern. Sondernutzungsrechte können sich auch attraktiv auf potenzielle Eigentümer auswirken, da die Rechte meist recht flexibel übertragbar sind.

Anwendungsbereiche des Sondernutzungsrechts

Typischerweise gibt es für Sondernutzungsrechte eine klare Zuordnung für den Eigentümer. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es vorkommen, dass verschiedene Parteien Eigentum an bestimmten Einheiten besitzen. In diesem Fall werden Sondernutzungsrechte genutzt, um exklusive Nutzungsrechte an bestimmte Bereiche zu verteilen. An erster Stelle wird das Sondernutzungsrecht in den rechtlichen Dokumenten, wie z.B. in der Teilungsordnung oder der Gemeinschaftsordnung, festgelegt. In der Regel wird das Sondernutzungsrecht bestimmten Eigentümern zugewiesen, dies passiert meistens beim Kauf von Einheiten oder bei der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaften.

Welche Einschränkungen können mit dem Sondernutzungsrecht einhergehen?

Obwohl Sondernutzungsrechte einem Eigentümer die Befugnis geben, bestimmte Bereiche exklusiv zu nutzen, unterliegen sie auch bestimmten Einschränkungen. Auch diese Einschränkungen sind meist in Dokumenten, wie der Teilungsordnung oder der Gemeinschaftsordnung zu finden. Meist beziehen sich die Einschränkungen auf die Art der Nutzung, Wartungsverpflichtungen, Regeln über die Genehmigungen für Änderungen an den Sondernutzungsbereichen und die Übertragbarkeit des Sondernutzungsrechts. Zudem können auch bestimmte Handlungen, welche die Rechte der anderen Eigentümer einschränken, geregelt sein. Die Einschränkungen am Sondernutzungsrecht dienen dazu, dass Konflikte in der Wohnungseigentümergemeinschaft vermieden werden und ein Ausgleich an individuellen Rechten der Eigentümer besteht.

Die Rechte und Pflichten der Eigentümer

Eigentümer müssen bestimmte Pflichten wahrnehmen, die mit der exklusiven Nutzung des Sondernutzungsrechts einhergehen. Diese Pflichten sind dafür ausgelegt, dass ein harmonisches Zusammenleben innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft herrscht und um einen respektvollen und fairen Umgang unter den Eigentümern sicherzustellen. Zu den grundlegenden Pflichten und Rechten gehören:

  • Ordnungsgemäße Pflege und Instandhaltung der Bereiche
  • Nutzung des Sondernutzungsrecht darf nicht die Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigen
  • Genehmigungspflichte Veränderungen müssen in Übereinstimmung mit den geltenden Regeln erfolgen

Diese Regeln tragen dazu bei, dass die Bereiche des Sondernutzungsrechts immer dem festegelegten Standard entsprechen. Das kann dann die Reinigung, Gartenpflege und die Instandhaltung von dazugehörigen Infrastrukturen beeinhalten. Die genauen Pflichten und Rechte sind den rechtlichen Dokumenten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu entnehmen, in welcher sie detailiert beschrieben sind.

Die Ausübung des Sondernutzungsrechts

Bei der Ausübung des Sondernutzungsrechts, insbesondere wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, ist es oft notwendig, bestimmte Formalitäten einzuhalten. Dies kann die vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Verwaltung erfordern. In einigen Fällen sind baurechtliche Genehmigungen von den örtlichen Behörden erforderlich. Die Einhaltung dieser Formalitäten ist entscheidend, um Konflikte innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Nutzung im Einklang mit den geltenden Regeln erfolgt.

Sondernutzungsrechte verleihen Eigentümern die Freiheit, individuelle Bedürfnisse in gemeinschaftlichen Immobilien zu berücksichtigen, und sind somit Schlüsselelemente für eine maßgeschneiderte Wohnqualität. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Es ist ratsam, die Kommunikation mit anderen Eigentümern und der Verwaltung zu suchen, um potenzielle Probleme im Vorfeld zu klären. Transparente Kommunikation und die Beachtung der formalen Anforderungen tragen dazu bei, dass die Ausübung des Sondernutzungsrechts im Interesse aller Eigentümer erfolgt.

Verletzung des Sondernutzungsrechts

Wenn das Sondernutzungsrecht eines Eigentümers verletzt wird, stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um auf diese Verletzung zu reagieren. Zunächst sollte der betroffene Eigentümer versuchen, das Problem auf informellem Weg zu lösen, indem er sich direkt mit der Person in Verbindung setzt, die das Sondernutzungsrecht verletzt hat. Dies könnte durch freundliche Gespräche, klare Kommunikation und das Aufzeigen der bestehenden Regelungen geschehen.

Wenn informelle Maßnahmen nicht ausreichen, kann der Eigentümer formelle Schritte ergreifen. Dies könnte die Einschaltung der Hausverwaltung oder des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft umfassen. Die Verwaltung kann bei der Durchsetzung der Regelungen und der Schlichtung von Konflikten behilflich sein. In einigen Fällen könnte auch die Einleitung von rechtlichen Schritten erforderlich sein, um das Sondernutzungsrecht vor Gericht zu verteidigen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Schritte und Möglichkeiten je nach den Regelungen in den rechtlichen Dokumenten der Wohnungseigentümergemeinschaft variieren können. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung enthalten oft klare Bestimmungen darüber, wie Verstöße gegen Sondernutzungsrechte behandelt werden sollen. In jedem Fall ist es ratsam, sich rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen und die zur Verfügung stehenden Optionen unter Berücksichtigung der lokalen Gesetze und Vorschriften zu prüfen.

Fazit

Zusammenfassend kann das Sondernutzungsrecht als eine wichtige rechtliche Regelung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften beschrieben werden. Es gewährt Eigentümern die exklusive Nutzung von bestimmten Flächen und Bereichen. Die klare Definition und Abgrenzung in den rechtlichen Dokumenten, wie der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, schafft Transparenz und hilft, potenzielle Konflikte zu vermeiden. Die Ausübung des Sondernutzungsrechts ist jedoch mit bestimmten Pflichten und Formalitäten verbunden, um einen respektvollen Umgang innerhalb der Gemeinschaft sicherzustellen. Insgesamt bietet das Sondernutzungsrecht eine Balance zwischen individueller Freiheit und dem gemeinschaftlichen Zusammenleben.

Artikel von
Fritz Stelzer
Fritz Stelzer ist geschäftsführender Gesellschafter der Immosmart GmbH. Seine langjährige Immobilien-Erfahrung u. a. bei der HypoVereinsbank und Interhyp AG machen ihn zum absoluten Branchen-Experten.
Fritz Stelzer

Häufige Fragen zum Sondernutzungsrecht

  • Welche Bereiche können unter das Sondernutzungsrecht fallen?

    Meist fallen unter das Sondernutzngsrecht Parkplätze, bestimmte Garten- oder Grünflächen, Terrassen und bestimmte Kellerräume, bzw. Dachböden.

  • Wie wird das Sondernutzungsrecht festgelegt?

    Das Sondernutzungsrecht wird in den rechtlichen Dokumenten der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt, spezifisch in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung.

  • Können Sondernutzungsrechte übertragen werden?

    Ja, in der Regel können Sondernutzungsrechte übertragen werden. Beim Verkauf kann der Eigentümer das Recht der Nutzung von den Bereichen auf den neuen Eigentümer übertragen. Die genauen Regelungen stehen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.

  • Wie können Konflikte im Zusammenhang mit dem Sondernutzungsrecht gelöst werden?

    Wichtig ist die Kommunikation mit den anderen Eigentümern. Als erstes sollte man versuchen Konflikte auf informelle Art und Weise zu lösen. Wenn dies nicht ausreicht, sind rechtliche Schritte erforderlich.

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