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Zweitwohnsitz: Anmeldung, Steuer und Kosten auf einen Blick

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
29. Mai 2024 / 15 Min. Lesezeit

Ein Zweitwohnsitz ist keine Seltenheit. Viele deutsche Bürger sind an mehr als einem Ort gemeldet und das aus ganz verschiedenen Gründen. Bei einigen liegt es am Arbeitsort, der zu weit von der Familie entfernt liegt. Bei Studenten meist daran, dass sie sowohl in der Universitätsstadt als auch bei den Eltern gemeldet sind. Wenn auch Sie sich einen Nebenwohnsitz zulegen wollen, erfahren Sie in diesem Artikel, worum Sie sich kümmern müssen, mit welchen Kosten Sie rechnen sollten und von welchen Vorteilen Sie profitieren können.

Was ist ein Zweitwohnsitz und worin liegt der Unterschied zum Hauptwohnsitz?

Der Zweitwohnsitz oder auch Nebenwohnsitz bezeichnet eine Wohnung, die Sie zwar bewohnen, die aber nicht Ihren Lebensmittelpunkt darstellt. Das unterscheidet diesen Wohnsitz von Ihrem Hauptwohnsitz, der sich dadurch auszeichnet, dass dort Ihr Lebensmittelpunkt liegt und Sie dort in der Regel auch die meiste Zeit verbringen. Der Zweitwohnsitz ist meistens eine zweite Wohnung, die Sie für private oder berufliche Zwecke bewohnen. Beispielsweise, weil der Arbeitsweg von Ihrem Hauptwohnsitz zu weit fürs Pendeln ist oder weil Sie an beiden Orten Familie haben. 

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Wissenswertes Zweitwohnsitz: Der Zweitwohnsitz ist ein Ort, an dem sich eine Person zwar aufhält, aber nicht ihren Lebensmittelpunkt hat. Dies kann zum Beispiel eine Wohnung am Arbeitsort, ein Haus im Feriendomizil oder das WG-Zimmer am Studienort sein.

Wie läuft die Anmeldung für einen Zweitwohnsitz? 

Sowohl der Haupt- als auch der Nebenwohnsitz sind in Deutschland meldepflichtig. Das bedeutet, Sie stehen laut dem Bundesmeldegesetz in der Pflicht, diesen beim zuständigen Einwohnermeldeamt oder Bürgeramt anzugeben. Dies sollte innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug erfolgen, ansonsten droht Ihnen ein Bußgeld von bis zu 1.000€. Da die Anmeldung in vielen deutschen Großstädten aber oft nicht innerhalb dieser Frist realisierbar ist, müssen Sie bei einem Verzug keine Angst vor der Strafe haben. Dieser wird in den meisten Fällen toleriert, besonders, wenn Sie frühzeitig einen Termin gebucht haben.

Für die Anmeldung des Zweitwohnsitzes müssen Sie persönlich beim Einwohnermeldeamt oder dem Bürgeramt erscheinen. In größeren Städten sollten Sie online einen Termin beim zuständigen Amt buchen. Sonst kann es vorkommen, dass Sie mehrere Stunden im Wartezimmer verbringen. Wenn Sie den Termin selbst nicht wahrnehmen können, kann die Anmeldung auch von einer anderen Person durchgeführt werden. Diese benötigt dann eine schriftliche Vollmacht von Ihnen.

Der Zweitwohnsitz muss in den meisten Fällen angemeldet werden.

Was müssen Sie zur Anmeldung mitbringen?

Für den Termin vor Ort müssen Sie Ihre Ausweispapiere mitbringen, also Ihren Personalausweis oder Reisepass. Außerdem wird ein ausgefülltes Anmeldeformular benötigt. Dieses können Sie online herunterladen, ausdrucken und ausfüllen. Alternativ erhalten Sie dieses auch im Einwohnermeldeamt oder Bürgeramt, durch das Ausfüllen vor Ort müssen Sie dann aber ein bisschen Zeit einplanen.

Wenn Ihre Zweitwohnung eine Mietwohnung ist, benötigen Sie für die Anmeldung zudem eine Wohnungsgeberbescheinigung. Dort wird vom Vermieter versichert, dass Sie die Wohnung angemietet haben. Sollten Sie selbst der Eigentümer der Zweitwohnung sein, können Sie das Formular selbst ausfüllen. In einigen Fällen wird auch eine Geburtsurkunde, eine Heiratsurkunde oder ein Scheidungsurteil benötigt. Lesen Sie hierzu online die betreffenden Angaben des zuständigen Amts. 

Melden Sie neben sich selbst auch noch weitere Personen wie Ihren Ehepartner oder Ihre Kinder für die Zweitwohnung an, bringen Sie deren Ausweisdokumente ebenfalls mit. Das Erscheinen aller Personen ist dann nicht nötig, es reicht, wenn eine Person den Termin wahrnimmt. 

Ist es immer sinnvoll, einen Nebenwohnsitz anzumelden?

Die Anmeldung des Zweitwohnsitzes ist in meisten Fällen Pflicht. Denn wenn Sie Ihre zweite Wohnung nicht melden, machen Sie sich strafbar und riskieren eine Geldstrafe von bis zu 1.000€. Es gibt aber natürlich auch in dieser Thematik eine Ausnahme, in der es Ihnen erlaubt ist, die Anmeldung auszulassen.

Gut zu wissen

Wenn Sie die Nebenwohnung nicht länger als sechs Monate nutzen, muss dieser Wohnsitz nicht angemeldet werden. Dies ist ein klarer Vorteil für all diejenigen, die beispielsweise für ein Praktikum in eine andere Stadt ziehen. Wenn sich der Aufenthalt in der Nebenwohnung jedoch verlängert, muss auch in diesem Fall innerhalb von 14 Tagen eine Anmeldung erfolgen.

Kosten für die Anmeldung des Nebenwohnsitzes

Hierzu gibt es keine klare Antwort, denn die Kosten für die Anmeldung eines Zweitwohnsitzes sind von Ort zu Ort unterschiedlich. In vielen Kommunen und Städten fällt keine Pauschale für den Behördengang an. In anderen Ortschaften sieht das anders aus, dort kann eine geringe Aufwandsentschädigung für die Anmeldung auf Sie zukommen. Doch Sie können beruhigt sein, diese liegt meist bei maximal 10€ und wird nur einmalig fällig. Wenn Sie also mit der gesamten Familie einen Nebenwohnsitz anmelden, müssen nicht alle Personen des Haushalts die Gebühr bezahlen. Ob die Gemeinde oder die Stadt, in der Sie eine Zweitwohnung anmelden wollen, eine Gebühr verlangt, können Sie online nachlesen. 

Welche Steuern werden bei einem Zweitwohnsitz fällig?

Auch in diesem Punkt gibt es keine einheitliche Regel, daher kann diese Frage nicht so einfach beantwortet werden. Denn wie bei den Kosten für die Anmeldung kann jede Stadt entscheiden, ob und wie viel Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird. In wenigen Fällen sind Sie von der Steuer befreit, zu einer dieser Städte zählt beispielsweise Düsseldorf. Im Normalfall wird aber die Zweitwohnsitzsteuer fällig und liegt im Schnitt zwischen 5 und 18% der Jahresnettokaltmiete. Wie hoch die Zweitwohnsitzsteuer am Ort Ihrer Nebenwohnung ausfällt, können Sie online nachlesen.

Zweitwohnsitze bergen nicht nur den Charme des Rückzugs, sondern auch steuerliche Überlegungen, die es zu berücksichtigen gilt. Ihre Besteuerung kann je nach Gesetzgebung und individueller Situation variieren und erfordert eine sorgfältige Planung und Beratung. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Hier erhalten Sie einen Überblick über die Zweitwohnsitzsteuer der zehn größten Städte Deutschlands:

StadtSteuersatz
Berlin15%
Hamburg8%
München18%
Köln10%
Frankfurt am Main10%
Stuttgart10%
Düsseldorf0%
Leipzig16%
Dortmund12%
Essen10%
Zweitwohnsitzsteuer der zehn größten Städte Deutschlands

Ausnahmen bestätigen die Regel

Für den Nebenwohnsitz fallen oft Steuern an.

Bezüglich der Zweitwohnungssteuer gibt es auch Ausnahmen, denn nicht jeder muss diese bezahlen. Folgende Personen können sich von der Steuer befreien lassen:

  • Verheiratete, die aus beruflichen Gründen eine Nebenwohnung besitzen und den Hauptwohnsitz bei der Familie haben.
  • Personen welche in Gemeinschaftsunterkünften wohnen, wie Senioren, Pflegebedürftige, Therapeutebedürftige, Polizisten und Soldaten.
  • Personen, die nicht länger als sechs Monate in der Nebenwohnung leben und in Deutschland gemeldet sind. 
  • Personen, die für weniger als zwei Monate in einer Pension oder einem Hotel leben.
  • Minderjährige oder Auszubildende, die das Elternhaus als Nebenwohnung nutzen und finanziell abhängig sind. 
  • Personen, die im Gefängnis sitzen. 

Gut zu wissen

Eine weitere Ausnahme gibt es in Bayern. Dort können diejenigen einen Antrag auf Befreiung von der Steuer stellen, die Geringverdiener sind und weniger als 25.000€ im Jahr verdienen. Bei verheirateten Personen liegt der Richtwert für das gemeinsame Einkommen bei 33.000€.

Kann man die Zweitwohnung von der Steuer absetzen?

Wenn Sie bestimmte Bedingungen erfüllen, können Sie die Kosten Ihrer Nebenwohnung in der jährlichen Steuererklärung geltend machen. Hierfür muss das Finanzamt bei Ihnen eine doppelte Haushaltsführung anerkennen, wofür diese Faktoren gegeben sein müssen: 

  1. Sie müssen die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen bezogen haben. 
  2. Die Lage der Wohnung ist entscheidend: Diese muss näher an Ihrem Arbeitsort liegen als Ihr Hauptwohnsitz. Im Detail bedeutet das, dass die Entfernung zur Arbeitsstätte weniger als die Hälfte der Entfernung zum Hauptwohnsitz betragen muss. 
  3. Zuletzt muss gelten, dass der Hauptwohnsitz nach wie vor Ihr Lebensmittelpunkt ist und Sie dort die meiste Zeit verbringen. 

Treffen diese Bedingungen auf Sie zu, so können Sie Ihre Ausgaben für die Nebenwohnung bei der Steuererklärung angeben, sofern sich die Mietkosten auf mehr als 10% der laufenden Kosten für den Hauptwohnsitz belaufen. Hierunter zählen unter anderem Ausgaben für die Miete samt Nebenkosten, die angesprochene Zweitwohnsitzsteuer oder auch anfallende Fahrtkosten. Einen kleinen Wermutstropfen gibt es allerdings: pro Monat sind die absetzbaren Kosten auf maximal 1.000€ begrenzt, pro Jahr also auf 12.000€. 

Was passiert, wenn Sie die Zweitwohnsitzsteuer nicht bezahlen?

Wenn in dem Ort Ihres Nebenwohnsitzes eine Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird, müssen Sie diese auch bezahlen. Wenn Sie dies nicht tun sollten und die Angaben zur zweiten Wohnung nicht in der Steuererklärung angeben, begehen Sie eine Straftat – und zwar Steuerhinterziehung. Die Folgen der Steuerhinterziehung sind weitreichend, denn es kann sowohl eine Geldstrafe als auch eine Haftstrafe auf Sie zukommen. Die Geldstrafe kann sich auf bis zu 1.000€ belaufen, bei einer Gefängnisstrafe können bis zu fünf Jahre Haft auf der Uhr stehen. 

Wenn Sie merken, dass Sie die Steuer nicht gezahlt haben und der Strafe entgehen wollen, können Sie sich selbst bei Ihrem zuständigen Finanzamt anzeigen. Mit etwas Glück müssen Sie dann nur die nicht bezahlte Zweitwohnsitzsteuer nachzahlen. Gegebenenfalls kommt noch eine kleinere Geldstrafe hinzu, sie entgehen aber mit großer Wahrscheinlichkeit der Haftstrafe. Wenn Sie sich vorab absichern wollen, womit Sie bei der Selbstanzeige rechnen können, holen Sie sich den Rat eines Anwalts aus dem Bereich Steuerrecht ein. Die Experten kennen sich natürlich am besten aus und haben eventuell wichtige Hinweise und Tipps für Sie. 

Ausnahme für Ferienwohnungen?

Wenn Sie eine Ferienwohnung besitzen, so müssen Sie auch hierfür in einem bestimmten Fall einen Zweitwohnsitz anmelden. Denn bei dieser Art der Immobilie kommt es ganz darauf an, wie der Wohnraum genutzt wird. Bewohnen Sie das Feriendomizil selbst, so handelt es sich dabei um einen „klassischen“ Zweitwohnsitz. Sie müssen also die Anmeldung vornehmen und die Zweitwohnsitzsteuer zahlen, sofern diese erhoben wird. Wenn Sie die Immobilie allerdings dafür nutzen, diese an Urlauber zu vermieten, so ist diese für Sie keine Zweitwohnung. Demzufolge entfallen die Anmeldung und die Zahlung der Steuern, denn die Ferienwohnung dient Ihnen als Einnahmequelle. 

Gut zu wissen

Es kommt vor, dass eine Ferienwohnung zwar als Einnahmequelle dient, aber für wenige Wochen im Jahr dennoch zur Eigennutzung verwendet wird. Wenn dieser Fall auf Sie zutrifft, so müssen Sie nicht bangen, die Zweitwohnsitzsteuer für ein ganzes Jahr bezahlen zu müssen. Viele Gemeinden haben eine Regel, die es erlaubt, dass Sie als Besitzer der Immobilie die Steuer nur anteilig bezahlen müssen.

Was ist mit einem Zweitwohnsitz im Ausland?

Wenn Sie einen Nebenwohnsitz im Ausland gekauft oder gemietet haben, dann müssen Sie in Deutschland keinen weiteren Wohnsitz anmelden. Denn die Regelung zur Anmeldung gilt nur für Immobilien innerhalb des Landes, das Bundesmeldegesetz greift nur deutschlandweit. Dennoch kommt auch bei einer Wohnung im Ausland einiges auf Sie zu, Sie sollten nämlich die Regelungen des anderen Landes befolgen. Da jedes Land beziehungsweise jeder Ort eigene Regeln haben könnte, empfiehlt es sich, bei den Behörden vor Ort alle Informationen einzuholen. Falls es zu Kommunikationsproblemen kommen sollte, so können Sie bei einem Fachanwalt eine Auskunft erhalten. 

Immobilien im Ausland müssen in Deutschland nicht als Nebenwohnsitz angemeldet werden.

Die Kosten für einen Nebenwohnsitz

Eine zweite Wohnung bedeutet für Sie natürlich auch zusätzliche Kosten. Denn neben der Miete für den Hauptwohnsitz wird eine weitere Miete fällig. Hinzu kommt in den meisten Fällen die Zweitwohnungssteuer, die nicht vernachlässigbar ist.

Als Beispiel: Wenn Sie in einer Stadt mit einer Zweitwohnsitzsteuer von 5% einen weiteren Wohnsitz haben und eine monatliche Kaltmiete von 400€ im Monat bezahlen, so beläuft sich die Steuer auf 240€ im Jahr. Bei einer Steuer in Höhe von 10% kommt schon eine Zahlung von 480€ auf Sie zu. Also mehr als eine Monatskaltmiete. Bei einer 15%igen Zweitwohnsitzsteuer bezahlen Sie ganze 720€.

Das war noch nicht alles. Denn für die Wohnung müssen auch Nebenkosten für Heizung, Strom und Wasser bezahlt werden. Im Schnitt können Sie gut und gerne 3€ pro Quadratmeter veranschlagen. Zuletzt sollten Sie auch die weiteren Kosten für Verpflegung und Autofahrten einrechnen. 

Was ist mit der GEZ? 

Auch der Rundfunkbeitrag ist für jeden Bürger beziehungsweise für jede Wohnung verpflichtend. Doch bezüglich eines Zweitwohnsitzes gibt es gute Nachrichten: Sie müssen die GEZ-Gebühren nicht doppelt bezahlen. Hierfür müssen Sie allerdings einen Antrag auf Befreiung stellen und sollten dies so bald wie möglich tun. Hierfür können Sie ganz unkompliziert die Webseite zum Rundfunkbeitrag besuchen und das Online-Formular ausfüllen. Dies dauert nur wenige Minuten und Sie benötigen diese Unterlagen:

  • Meldebescheinigung für den Hauptwohnsitz
  • Meldebescheinigung für den Nebenwohnsitz
  • GEZ-Beitragsnummer
  • Gegebenenfalls den Zweitwohnungssteuerbescheid

Alternativ können Sie den Antrag auf Befreiung auch auf postalischem Weg stellen. In diesem Fall laden Sie das Formular auf der Webseite herunter, füllen dieses aus und legen Kopien der Bescheinigungen bei. Der Antrag muss dann nur noch abgeschickt werden und wird anschließend bearbeitet. 

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Zweitwohnsitz

  • Was ist ein Zweitwohnsitz?

    Als Zweitwohnsitz oder auch Nebenwohnsitz wird ein Wohnsitz bezeichnet, den Sie zwar nutzen, der aber nicht Ihr Hauptwohnsitz ist. Das bedeutet, dass Sie dort nicht den Großteil Ihrer Zeit verbringen.

  • Gibt es eine Meldepflicht?

    In Deutschland müssen sowohl der Haupt- als auch der Nebenwohnsitz angemeldet werden – und zwar innerhalb von zwei Wochen nach Einzug. Hierfür müssen Sie persönlich beim Einwohnermeldeamt oder Bürgeramt des Wohnsitzes erscheinen.

  • Welche Kosten entstehen durch einen Zweitwohnsitz?

    Die Anmeldung kann zwar kostenpflichtig sein, muss aber nicht. Die Information kann Ihnen nur das zuständige Amt des Wohnsitzes geben. Zudem kann eine Zweitwohnsitzsteuer fällig werden, diese liegt in Deutschland meistens zwischen 5 und 18% der Jahresnettomiete.

  • Kann man die Kosten steuerlich absetzen?

    Wenn das Finanzamt bei Ihnen eine doppelte Haushaltsführung anerkennt, können Sie die entstehenden Kosten der Zweitwohnung in der Steuererklärung geltend machen. Dann können Sie monatlich bis zu 1.000€ absetzen.

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