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Denkmalschutz bei Immobilien: Das müssen Sie beachten

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
19. Oct 2023 / 17 Min. Lesezeit

Der Denkmalschutz spielt eine wichtige Rolle im Erhalt unseres kulturellen Erbes und der Bewahrung historischer Bauten. Insbesondere bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, sind spezielle Maßnahmen und Vorschriften zu beachten. Neben steuerlichen Vorteilen und finanzieller Unterstützung, gibt es aber auch einige Nachteile, über die Sie sich beim Erwerb einer Denkmalimmobilie im Klaren sein sollten.

In diesem Artikel geben wir Ihnen einen Überblick über die Bedeutung, Vorteile und Herausforderungen des Denkmalschutzes bei Immobilien, ab wann eine Immobilie als denkmalgeschützt gilt und wann sich der Erwerb einer Denkmalimmobilie lohnt.

Bedeutung des Denkmalschutzes bei Immobilien

Bei Immobilien bezieht sich der Denkmalschutz darauf, historisch, architektonisch oder künstlerisch bedeutsame Gebäude und Strukturen zu schützen, zu erhalten und zu bewahren. Doch nicht jedes alte Gebäude steht automatisch unter Denkmalschutz. Dafür hat jedes Bundesland sein eigenes Denkmalschutzgesetz mit verschiedenen Kriterien, denn nur so kann ihr ursprünglicher Charakter, ihre Authentizität und der historische Wert bewahrt werden.

Was in allen Bundesländern gleich ist, ist, dass ein öffentliches Interesse daran bestehen muss, dass wertvolle Bauten und Strukturen vor Zerstörung, Verfall oder unangemessener Veränderung geschützt werden sollen. Weitere Voraussetzungen sind unter anderem das Baujahr des Gebäudes, eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung. Denkmalgeschützte Immobilien sind oft Teil des kulturellen Erbes einer Region und tragen zur Identität und Geschichte eines Ortes bei.

Gebäudetypen, die häufig unter Denkmalschutz stehen, sind unter anderem:

  • Burgen und Schlösser
  • Kapellen und Kirchen
  • Fachwerkgebäude
  • Gutshäuser
  • Windmühlen
  • Stadttore
  • Kasernen
  • Theater
  • Wassertürme
  • Wohn- und Geschäftshäuser

Dabei hat der Denkmalschutz bei Immobilien aber nicht nur eine kulturelle Bedeutung, sondern kann auch wirtschaftliche und soziale Vorteile bieten. Denn denkmalgeschützte Immobilien können zum Beispiel zu touristischen Attraktionen werden, welche die lokale Wirtschaft ankurbeln und das Bewusstsein für die kulturelle Geschichte einer Region stärken.

Darüber hinaus können aber auch Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien von einigen Vorteilen profitieren, zum Beispiel durch finanzielle Unterstützungsprogramme, Steuervorteile oder andere Anreize, um den Erhalt und die Pflege ihrer Immobilien zu fördern. Gleichzeitig sind Sie als Eigentümer aber auch dazu verpflichtet, notwendige Sanierungen durchzuführen und das Gebäude somit instand zu halten.

Alles in allem stellt der Denkmalschutz sicher, dass diese wertvollen Immobilien für kommende Generationen erhalten bleiben.

Arten von Denkmalschutz

Mann an einem Schreibtisch mit einer Zeichnung eines denkmalgeschützten Gebäudes.

Es gibt verschiedene Arten von Denkmalschutz, darunter Baudenkmäler, Kulturdenkmäler und Bodendenkmäler.

Baudenkmäler: Rund 660.000 Baudenkmäler existieren in Deutschland, darunter Brücken, berühmte Schlösser und Burgen, Rathäuser, Fachwerkhäuser und Wohnhäuser. Sie alle haben eine gemeinsame Eigenschaft – sie besitzen eine erhaltenswerte Bausubstanz wie zum Beispiel Deckenbemalungen, Vertäfelungen oder historisch bedeutsame Fassaden.

Kulturdenkmäler: Bei Kulturdenkmälern handelt es sich ebenfalls um Objekte oder Bauwerke, die von Menschenhand geschaffen und Zeugnisse der vergangenen Zeit sind. Darunter fallen zum Beispiel Skulpturen, Kunstwerke und Sammlungen. Um diese zu bewahren, werden Kulturdenkmäler mit Geldern der Deutschen Stiftung Denkmalschutz (DSD) unterstützt.

Bodendenkmäler: Befinden sich Zeugnisse der Kulturgeschichte in bestimmten Böden oder Gewässern, handelt es sich um Bodendenkmäler. Solche archäologischen Denkmäler können zum Beispiel Überreste von Siedlungen oder Befestigungsanlagen sein.

Die Denkmalliste

Denkmallisten gibt es für jedes Bundesland, welche von den jeweiligen Landesämtern für Denkmalpflege geführt werden. Hier werden neben Baudenkmälern auch Bodendenkmäler und andere bestimmte bewegliche Denkmäler aufgeführt. Dabei gibt es verschiedene Arten von Denkmallisten, die deklaratorische Denkmalliste und die konstitutive Denkmalliste.

Bei der deklaratorischen Denkmalliste handelt es sich um ein offizielles Verzeichnis, welches lediglich als Information für Behörden und die Öffentlichkeit dient und keine rechtlichen Auswirkungen hat. Hier werden Denkmäler mit folgenden Informationen aufgeführt, die schon als schutzwürdig gelten.

  • Name des Denkmals
  • Adresse oder Standort
  • Kurzbeschreibung
  • Datum der Aufnahme in die Liste

Bei der konstitutiven Denkmalliste hingegen gibt es rechtliche Auswirkungen. Ist ein Denkmal in dieser Liste aufgeführt, ist der Besitzer dazu verpflichtet, das Denkmal vor Veränderungen zu schützen und zu erhalten.

Neben den Denkmallisten gibt es außerdem noch ein Denkmalbuch, welches alle Kulturdenkmäler eines Bundeslandes aufführt. Interessierte können hier Informationen wie Denkmalnummer, Name des Denkmals, Adresse oder Standort, Kurzbeschreibung, Datum der Eintragung und die Rechtsgrundlage für den Denkmalschutz einsehen.

Gut zu wissen

Nicht alle Gebäude sind in der Denkmalliste aufgelistet. Interessieren Sie sich für eine potenzielle Denkmalimmobilie, sollten Sie vorher bei der Behörde nachfragen, ob geplant ist, diese Immobilie in die Denkmalliste aufzunehmen oder ob der Prozess schon in vollem Gange ist.

Denkmalschutz im Grundbuch

Der Denkmalschutz einer Immobilie an sich wird nicht direkt im Grundbuch eingetragen. Allerdings können in Abteilung II unter Lasten und Beschränkungen Denkmalschutzauflagen eingetragen werden, weshalb es sich immer vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie lohnt, einen Blick ins Grundbuch zu werfen.

Verbindlich wird der Denkmalschutz einer Immobilie nur in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragen.

Ab wann wird eine Immobilie zum Denkmalschutz?

Damit Ihre Immobilie den Denkmalschutzstatus erhält, muss sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, die in den Denkmalschutzgesetzen definiert sind. Der Denkmalschutz wird nicht automatisch gewährt, bloß weil ein Gebäude alt wirkt.

Es sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, wie städtebauliche, historische und künstlerische Aspekte sowie die Lage der Immobilie. Wenn sich das Gebäude zum Beispiel nicht in einem anerkannten Sanierungsgebiet befindet, wird es in der Regel nicht unter Denkmalschutz gestellt.

Wenn Sie jedoch der Meinung sind, dass Ihre Immobilie besonders erhaltenswert ist, können Sie bei der zuständigen Behörde Ihrer Gemeinde Denkmalschutz für Ihre Immobilie beantragen. Die finale Entscheidung darüber, ob ein Gebäude tatsächlich unter Denkmalschutz fällt, liegt bei der jeweiligen Denkmalschutzbehörde, welche die Entscheidung auf Basis des Denkmalschutzgesetzes des jeweiligen Bundeslandes trifft.

Es ist wichtig, dass Sie sich vor der Beantragung des Denkmalschutzes über die spezifischen Voraussetzungen und Verfahren in Ihrer Region informieren. Die zuständige Denkmalschutzbehörde kann Ihnen dabei helfen, den Antragsprozess zu verstehen und Sie über die rechtlichen Bestimmungen informieren, die für Ihre Immobilie gelten.

Denkmalschutz beantragen – Schritt für Schritt

  1. Zuallererst müssen Sie einen Antrag bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde stellen.
  2. Im nächsten Schritt wird diese Ihre Immobilie begutachten und anhand des Denkmalschutzgesetzes entscheiden, ob ihre Immobilie unter Denkmalschutz fällt oder nicht.
  3. Erfüllt Ihre Immobilie alle vorgeschriebenen Kriterien, wird sie in die Denkmalliste aufgenommen.

Den Antrag auf Denkmalschutz können nur Sie als Eigentümer der Immobilie stellen. Möchte eine dritte Person den Antrag einreichen, benötigt diese die Unterschrift des Eigentümers.

Denkmalschutz rückgängig machen

Generell ist es möglich, den Denkmalschutz einer Immobilie rückgängig zu machen. Hierfür müssen Sie einen Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde stellen. Um den Denkmalschutz rückgängig zu machen, gibt es bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen.

  • Der Status denkmalgeschützt ist für Ihre Immobilie nicht mehr gerechtfertigt
  • Sie können belegen, dass die ursprünglichen Gründe für den Denkmalschutz nicht mehr gelten
  • Sie können nachweisen, dass der Erhalt der Bausubstanz der Immobilie nicht zumutbar ist

Genehmigungspflichtige Maßnahmen an einer denkmalgeschützten Immobilie

Raum eines alten Gebäudes unter Denkmalschutz, welches saniert und modernisiert werden soll.

Wenn eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, ist es nicht so einfach, bestimmte Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten einfach ohne Genehmigung durchzuführen. Bei bestimmten Maßnahmen müssen Sie vorher unbedingt eine Genehmigung bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde einholen, denn wenn Sie das nicht tun, riskieren Sie hohe Geldstrafen oder gar eine Enteignung.

Beachten Sie auch, dass diese Vorschriften je nach Land und regionalen Vorschriften variieren können, weshalb es ratsam ist, sich frühzeitig mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung zu setzen und alle geplanten Maßnahmen im Voraus zu klären, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.

Hier ein paar Beispiele, bei denen Sie sich eine Genehmigung einholen müssen:

  1. Umbau- und Renovierungsarbeiten: Dazu gehören strukturelle Veränderungen am Gebäude, wie zum Beispiel der Abriss oder die Veränderung von tragenden Wänden, Dachausbauten, Anbauten, die Änderung der Gebäudefassade, der Austausch von Türen und Fenstern, Streichen von Innen- und Außenwänden, Wechsel von Bodenbelägen oder Badsanierung.
  2. Energetische Sanierungen: Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie der Einbau neuer Heizungs- oder Lüftungssysteme, die Installation von Dämmmaterialien oder der Austausch von Fenstern, können ebenfalls genehmigungspflichtig sein.
  3. Restaurierungsarbeiten: Dies beinhaltet die Wiederherstellung historischer Elemente oder Details, um den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherzustellen. Dies kann die Instandsetzung von Fassaden, Fenstern, Türen, Treppen, Holzarbeiten oder Ornamenten umfassen.
  4. Veränderungen der Nutzung: Wenn die Nutzung der denkmalgeschützten Immobilie geändert werden soll, beispielsweise von Wohnraum zu Gewerbe oder umgekehrt, ist in der Regel ebenfalls eine Genehmigung erforderlich.
  5. Landschaftsgestaltung: Auch die Änderungen im Außenbereich, wie die Neugestaltung von Gärten, Terrassen, Einfahrten oder die Installation von Außenbeleuchtung, können eine Genehmigung erfordern.

Finanzielle Unterstützung und Steuervorteile

Da bei einer Denkmalimmobilie ein schützenswertes Bauwerk erhalten bleibt, wird dies durch Steuersparmöglichkeiten seitens des Staates unterstützt. Hierbei wird allerdings zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern unterschieden. Kapitalanleger können zum Beispiel die Sanierungskosten durch die Denkmalschutz-AfA „Absetzung für Abnutzung“ komplett in der Einkommenssteuererklärung geltend machen, während Selbstnutzer nur 90 % der Kosten abziehen dürfen (jeweils 9 % über zehn Jahre).

Das bedeutet, Sie als Kapitalanleger können bei allen Vorhaben, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden, in den ersten acht Jahren nach Kauf einer Denkmalimmobilie jeweils 9 % und in den darauffolgenden vier Jahren 7 % der Renovierungs- und Modernisierungskosten abschreiben. Somit sind nach 12 Jahren alle Instandhaltungskosten ausgezahlt. Aber auch hier ist genau vorgeschrieben, welche Kosten abgeschrieben werden dürfen, denn sie müssen dem Erhalt des Denkmals dienen.

Zu den absetzbaren Kosten zählen zum Beispiel der Einbau neuer Holzdecken, die Erneuerung von Bädern oder Fassaden- und Dachsanierungen. Der Bau neuer Gebäudeteile, Garagen oder die Inneneinrichtung kann nicht abgesetzt werden. Und auch hier gibt es wieder einen Sonderfall, nämlich, wenn Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Denkmalimmobilie anfallen.

Voraussetzungen

Um Sanierungen oder Modernisierungen an einem denkmalgeschützten Gebäude durchführen zu können, muss immer erst die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden. Sind dann alle genehmigten Bauvorhaben abgeschlossen, bekommen Sie eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, welche Sie dann dem Finanzamt vorlegen können. Erst dann können Sie alle steuerlichen Vorteile in Anspruch nehmen.

Das sollten Sie bei der Finanzierung einer Denkmalimmobilie beachten

Zwar ist der Erwerb einer Denkmalimmobilie durch die steuerlichen Vorteile für viele hochattraktiv, dennoch sollten Sie einige relevante Aspekte bei einer Finanzierung beachten.

Das A und O ist die sorgfältige Planung des Finanzierungsrahmens, schließlich ist der Erwerb einer Immobilie, ob denkmalgeschützt oder nicht, eine große finanzielle Entscheidung und Denkmalimmobilien haben durch die anfallenden Sanierungsarbeiten oftmals einen hohen Preis. Hier ist es wichtig, dass Sie sich alle Informationen bezüglich Förderprogramme und Steuersparmöglichkeiten zusammensuchen.

Bevor Sie einen Kredit bei Ihrer Bank aufnehmen, sollten Sie folgende Fragen klären:

  • Wie viel Eigenkapital können Sie aufbringen?
  • Wie viel Geld brauchen Sie von der Bank?
  • Wie lange soll das Darlehen laufen?
  • Wie hoch sind die monatlichen Raten?
  • Gibt es Möglichkeiten von Sondertilgungen?

Bei all dem ist es außerdem wichtig, wie viel Geld Sie noch für Ihre generellen Lebensunterhaltungskosten benötigen und ob Sie das Projekt Denkmalimmobilie finanziell über die nächsten Jahre stemmen können.

Tipp: Vergleichen Sie Kreditangebote, um den für Sie günstigsten zu finden und lassen Sie sich umfassend von den Finanzierungsexperten bezüglich Denkmal-Projekten beraten.

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz?

Wenn Sie überlegen, ob sich der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie für Sie lohnt, dann kommt es ganz auf die Kaufintention an. Möchten Sie zum Beispiel die Immobilie aufwendig sanieren und nach wenigen Jahren gewinnbringend verkaufen, müssen Sie damit rechnen, dass Sie ein Minusgeschäft machen. Denn viele potenzielle Käufer können von den steuerlichen Vorteilen dann nicht mehr profitieren und sind dementsprechend auch nicht gewillt, so viel Geld für eine Immobilie auszugeben.

Dementsprechend lohnt sich der Kauf einer Denkmalimmobilie meist nur, wenn Sie diese auch 15 Jahre behalten möchten. Möchten sie dennoch eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage kaufen, gilt die Faustregel: Es sollte möglich sein, dass die Kaufimmobilie sich innerhalb eines Zeitraums von 24 Jahren durch die Nettomieteinnahmen selbst finanziert.

Außerdem sollten Sie sich vor dem Kauf einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage immer die Lage genauer anschauen. Tatsächlich besitzen einige Städte eine Vielzahl von denkmalgeschützten Immobilien, die zum Verkauf stehen. Viele dieser Städte haben jedoch mit Abwanderung und einem Rückgang der Bevölkerung zu kämpfen, was am Ende Auswirkungen auf den Kaufpreis einer Immobilie hat. Besonders lohnenswert sind dementsprechend Altbauten in großen Städten wie München, Hamburg oder Berlin, denn hier ist Wohnraum gefragt und zahlungskräftige Mieter lassen sich mit hoher Wahrscheinlichkeit finden.

Vor- und Nachteile beim Denkmalschutz einer Immobilie

Vorteile:

  • Sie profitieren von steuerlichen Vorteilen
  • Der Staat unterstützt Sie finanziell
  • Sie können als Vermieter einer Denkmalimmobilie hohe Mieten erzielen
  • Sie besitzen eine einzigartige Immobilie mit historischer oder architektonischer Geschichte
  • Denkmalgeschützte Immobilien rentieren sich als Langzeitinvestition

Nachteile:

  • Sanierungsauflagen sind sehr streng
  • Die Sanierungskosten sind oft höher als bei Bestandsimmobilien ohne Denkmalschutz
  • Sie sind dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten
  • Ein schneller Wiederverkauf der Immobilie kann einen finanziellen Verlust mit sich bringen

Darauf sollten Sie beim Kauf einer Denkmalimmobilie achten

Damit der Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz kein finanzieller Verlust für Sie wird, sollten Sie einige Punkte beachten und bedenken.

Zuallererst sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie prüfen, ob sie auch wirklich unter Denkmalschutz steht. Denn nicht alle Gebäude, die alt aussehen, stehen automatisch unter Denkmalschutz. Kaufen Sie also eine Immobilie ohne das vorher in der Denkmalliste oder im Grundbuch zu prüfen und wollen dann von den Steuervorteilen profitieren, wird dies nicht funktionieren, da die Immobilie gar nicht unter Denkmalschutz steht.

Achten Sie auch darauf, dass Grundstücke nicht steuerlich absetzbar sind. Das bedeutet, vom Gesamtkaufpreis werden die Kosten für das Grundstück herausgerechnet. Auch der Zeitpunkt des Kaufs und der Sanierung ist wichtig zu beachten. Fangen Sie zum Beispiel nicht schon vor dem Kauf damit an, das Gebäude zu sanieren, denn nur Kosten, die nach dem Kauf anfallen, können auch steuerlich geltend gemacht werden.

Denken Sie daran, dass Sie Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn Sie Ihre sanierte Denkmalimmobilie nach wenigen Jahren gewinnbringend verkaufen müssen. Machen Sie dies erst nach zehn Jahren, können Sie die Spekulationssteuer umgehen.

Beauftragen Sie vor dem Kauf am besten einen Experten für Denkmalschutz und lassen Sie den Wert und den Zustand des Gebäudes schätzen. Haben Sie sich dann für den Kauf entschieden, denken Sie daran, dass Sie Steuern absetzen und Denkmalschutz-Förderungen beantragen können.

Tipp: Beauftragen Sie außerdem spezielle Fachkräfte für die Durchführung der Denkmalschutz-Sanierung, sodass Sie sicher gehen können, dass alles nach Vorschrift durchgeführt wird.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Denkmalschutz

  • Was muss man beim Denkmalschutz beachten?

    Der Denkmalschutz bei Immobilien bringt einige Vor- aber auch Nachteile mit sich. So gibt es zum Beispiel sehr strenge Sanierungsauflagen, an die Sie sich halten müssen. Gleichzeitig bekommen Sie aber auch finanzielle Unterstützung und können von steuerlichen Vorteilen profitieren.

  • Ab wann steht eine Immobilie unter Denkmalschutz?

    Eine Immobilie wird zum Denkmalschutz, wenn sie aufgrund ihres besonderen kulturellen, historischen, architektonischen oder künstlerischen Werts als schützenswert eingestuft wird. Die endgültige Entscheidung darüber, ob eine Immobilie zum Denkmalschutz wird, liegt bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde. In vielen Fällen muss ein Antrag gestellt werden, in dem die besonderen Merkmale und die Bedeutung der Immobilie für den Denkmalschutz dargelegt werden. Die Behörde prüft dann den Antrag und entscheidet über den Denkmalschutzstatus der Immobilie.

  • Wie kann man Steuern bei Denkmalimmobilien sparen?

    Vermieter wie auch Eigennutzer können bei denkmalgeschützten Immobilien durch die Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) Steuern sparen. Die Sanierungskosten können über mehrere Jahre abgeschrieben werden, sodass Kapitalanleger die kompletten Kosten und Eigennutzer 90 % der Kosten absetzen können.

  • Welche Förderungen gibt es beim Denkmalschutz für Immobilien?

    Gefördert werden Denkmalimmobilien durch die Paragrafen 7i Einkommenssteuergesetz und 82i Einkommensteuerdurchführungsverordnung, sodass Eigennutzern sowie Kapitalanlegern steuerliche Vorteile geboten werden.

  • Ist es sinnvoll, ein denkmalgeschütztes Gebäude zu kaufen?

    Es gibt Vor- und Nachteile beim Erwerb einer Immobilie unter Denkmalschutz. Zum einen profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen, gleichzeitig sind die Sanierungsarbeiten sehr kostspielig und Sie brauchen für viele der Maßnahmen eine Genehmigung.

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