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Erschließungskosten: Bedeutung und Berechnung

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
10. Jun 2024 / 15 Min. Lesezeit

Beim Kauf oder der Entwicklung eines Grundstücks spielen die Erschließungskosten eine entscheidende Rolle. Egal, ob Sie ein neues Bauprojekt planen eine Immobilie erwerben oder ein bestehendes Grundstück erschließen möchten, es ist wichtig die finanziellen Aspekte und den Einfluss der Erschließungskosten zu verstehen. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die unterschiedlichen Kostenarten, die Auswirkungen auf den Immobilienwert und wie Sie die Erschließungskosten effektiv planen, kalkulieren und möglicherweise reduzieren können.

Was sind Erschließungskosten?

Erschließungskosten sind finanzielle Aufwendungen, die entstehen, um ein Grundstück oder eine Immobilie an die erforderlichen Infrastrukturen und Versorgungsnetze anzuschließen. Diese Aufwendungen sind notwendig, um das Grundstück oder die Immobilie nutzbar und bewohnbar zu machen. Die Erschließung umfasst verschiedene Bereiche wie den Straßenbau, die Wasserversorgung, die Abwasserentsorgung, die Strom- und Gasversorgung sowie die Telekommunikation. Die Gebühren sind vom Bauträger, Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigten an die jeweilige Kommune zu zahlen.

Die Höhe der Erschließungskosten hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Lage des Grundstücks, die Art der Erschließungsmaßnahmen, die Größe des Grundstücks und die örtlichen Gegebenheiten. Bei Neubauten sind die Erschließungskosten in der Regel ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkosten und müssen von den Bauherren berücksichtigt werden. Beim Kauf eines bereits erschlossenen Grundstücks können die Erschließungskosten in den Kaufpreis eingerechnet sein.

Die genaue Planung sowie die Kalkulation dieser Kosten sind von großer Bedeutung, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden und eine wirtschaftlich sinnvolle Investition zu gewährleisten.

Erschließungskosten sind die Investition in die Zukunftsfähigkeit eines Grundstücks, denn sie schaffen die notwendige Infrastruktur, um es bewohnbar und nutzbar zu machen. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Unterschiedliche Arten von Erschließungskosten

Es gibt unterschiedliche Arten der Erschließung, welche generell erstmal zwischen privaten und öffentlichen Erschließungen unterschieden werden. Hierbei gibt es Erschließungskosten, die unbedingt notwendig sind, aber auch welche, bei denen Sie sparen können.

Zu den öffentlichen Erschließungen gehört alles, was bis zur Grundstücksgrenze gemacht wird. Also Straßen- und Wegebau, Straßenbeleuchtung sowie der Anschluss an Wasser, Strom, Gas und Telekommunikation. Zur privaten Erschließung hingegen gehört alles, was auf dem Grundstück selbst gemacht werden muss, also zum Beispiel das Verlegen der Rohre und Leitungen.

Straßen- und Wegebau: Damit das Grundstück überhaupt zugänglich ist, ist eine verkehrsmäßige Erschließung unerlässlich. Das bedeutet, dass das Bauland an bestehende Straßen, Gehwege und die Straßenbeleuchtung angeschlossen wird. In einigen Fällen ist es erforderlich, eine neue Zufahrtsstraße zum Grundstück zu errichten oder eine bestehende Straße anzupassen, um eine ordnungsgemäße Erschließung zu gewährleisten.

Wasserversorgung: Zwingend nötig ist auf jeden Fall die Wasserversorgung, denn kein Haushalt kommt ohne Wasser aus. Je nachdem, wie weit die nächste Anschlussstelle ist, müssen Sie hier mit 2.000 € – 5.000 € rechnen.

Abwasserentsorgung: Bei der Abwasserentsorgung kann teilweise gespart werden, vor allem, wenn Sie auf dem Land leben. Hier speichern viele Bauherren das Abwasser in einem großen Tank und lassen es regelmäßig von einem Dienstleister abpumpen. Da dies auch kostenpflichtig ist, sollten Sie vorher kalkulieren, ob es wirklich kostengünstiger ist.

Stromversorgung: Die Stromversorgung ist notwendig, um das Grundstück mit elektrischer Energie zu versorgen. Der Anschluss erfolgt üblicherweise an das öffentliche Stromnetz. Die üblichen Kosten hierfür belaufen sich in der Regel zwischen 2.000 € und 3.000 €. Wenn jedoch die Leitungen über längere Strecken verlegt werden müssen, können die Kosten deutlich höher ausfallen.

Gasversorgung: Der Anschluss an das Gasnetz ist kein Muss, da nicht überall ein Gasnetz verfügbar ist und außerdem nicht alle Häuser einen Gasanschluss benötigen. Wer dennoch einen Anschluss ans Gasnetz benötigt, muss mit Erschließungskosten von etwa 2.000 € rechnen.

Telekommunikation: Ohne Internet und Telefon kommt heutzutage kaum einer mehr aus, weswegen ein solcher Anschluss unumgänglich ist. Allerdings stehen hier je nach Region verschiedene Anschlussmöglichkeiten zur Auswahl. Die Kosten für den Anschluss ans Telefonnetz liegen in der Regel unter 1.000 €.

Verlegen der Leitungen: Die Kosten für die Verlegung von Rohren und Leitungen auf dem Grundstück selbst belaufen sich auf circa 1.000 € pro Meter. Je nachdem, wie weit Ihr Haus von der Grundstücksgrenze entfernt liegt, werden auch die Erschließungskosten höher. Durchschnittlich sollten Sie mit Erschließungskosten von 15.000 € bis 20.000 € rechnen.

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Einfach erklärt: Erschließungskosten
Erscshließungskosten sind in §127 BGB geregelt. Sie umfassen sämtliche Kosten, die für den (Um-) Bau von Straßen, Wegen und Plätzen anfallen, an denen Baugrundstücke liegen.
Caption: Wenn neue Wohngebiete entstehen, fallen Erschöießungskosten an. Neben Straßen müssen auch alle nötigen Leitungen für Gas, Wasser und andere Anschlüsse verlegt werden.

Unterschied teilerschlossen und vollerschlossen

Nicht immer ist ein sogenanntes erschlossenes Grundstück auch wirklich vollerschlossen, denn es gibt auch teilerschlossene Grundstücke. Deshalb ist es wichtig, dass Sie vor dem Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie immer genau nachfragen, was „erschlossenes Grundstück“ genau bedeutet.

Ein voll erschlossenes Grundstück verfügt über sämtliche Anbindungen an das Straßennetz sowie die Versorgungsleitungen für Strom, Wasser, Kanalisation und gegebenenfalls Gas. Im Gegensatz dazu ist ein Grundstück als teil­erschlossen zu bezeichnen, wenn nicht alle dieser Anschlüsse bereits vorhanden sind. Es ist jedoch wichtig für die Besitzer eines voll­ erschlossenen Grundstücks zu beachten, dass auch die Tele­kommunikations­leitungen nicht automatisch inbegriffen sind. Wenn diese noch fehlen, können zusätzliche Kosten entstehen. Beim Kauf eines Grundstücks ist es daher ratsam, genau zu erfragen, was die Bezeichnung “voll erschlossenes Grundstück” konkret bedeutet, um auch Informationen bezüglich der Telekommunikation zu erhalten.

Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Erschließungskosten

Gutachter, der ein Bodengutachten eines Grundstücks erstellt.

Neben den verschiedenen Arten gibt es weitere Faktoren, die Ihre Erschließungskosten beeinflussen können, die sogenannten Nebenkosten, welche Sie unbedingt im Kopf haben sollten.

Entsorgung von Altlasten

Handelt es sich bei dem Grundstück um ehemaliges Militärgelände, könnte sich eventuell noch Munition auf dem Grundstück befinden, welche natürlich unbedingt entfernt werden muss. Die entstehenden Kosten für die Suche, das Entfernen und die Erdarbeiten müssen ebenfalls in die Kalkulation der Erschließungskosten einfließen.

Bodengutachten

Haben Sie ein Grundstück erworben, auf dem zuvor ein anderes Gebäude stand, kann es unter Umständen sein, dass eine Erneuerung des Bodens erforderlich ist. Häufig bei altem Industriegeländen der Fall. Hier ist es sinnvoll, dass Sie vor dem Kauf des Grundstücks schon ein Bodengutachten anfertigen lassen, damit es am Ende zu keinen bösen Überraschungen kommt. Für ein Bodengutachten müssen Sie mit etwa 1.000 € rechnen.

Vermessung des Grundstücks

Damit die Erschließung auf Ihrem Grundstück geplant werden kann, ist die Vermessung des Grundstücks durch einen Vermessungsingenieur zu verschiedenen Zeitpunkten Vorschrift. Hier müssen Sie mit Kosten zwischen 2.500 € und 4.000 € rechnen.

Erschließungskosten berechnen

Die Erschließungskosten richten sich immer nach der Gebührenstaffelung Ihrer Gemeinde, sodass man keine pauschale Berechnung machen kann. Besonders wichtig sind aber zum Beispiel bei der Berechnung für Abwasser die Grundflächenzahl und die Geschossflächenzahl.

Beispielrechnung:

Ein 500 Quadratmeter Grundstück mit einer Grundflächenzahl von 0,2 (20 % des Grundstücks dürfen bebaut werden) und einer Geschossflächenzahl von 0,7 (die Quadratmeter der Geschossfläche pro Quadratmeter der Grundstücksfläche).

Zuallererst müssen Sie die Fläche berechnen, die maximal zu bebauen ist.

Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = die maximal zu bebauende Grundfläche
500 x 0,2 = 100 Quadratmeter

Im nächsten Schritt müssen Sie die maximal zulässige Gesamtgeschossfläche berechnen.

Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamtgeschossfläche in Quadratmeter
500 x 0,7 = 350 Quadratmeter

Laut dieser Berechnung dürften Sie nun maximal 100 Quadratmeter mit einem maximalen Wohnraum von 350 Quadratmetern bebauen. Die Erschließungskosten für Abwasser lassen sich nun aus der ermittelten Wohnfläche, also den 350 Quadratmetern, berechnen. Pro Quadratmeter werden acht Euro berechnet.

8 € x 350 € = 2.800 €

Hinzu kommen weitere Erschließungskosten:

Anschluss an das Stromnetz: bis zu 3.000 €
Erschließung für Wasserversorgung: bis zu 3.000 €
Anschluss für Telefon und Internet: bis zu 1.000 €
Kosten für Heizung: ca. 3.000 €

Alle Kosten zusammengerechnet, müssten Sie für dieses Baugrundstück rund 12.800 € Erschließungskosten zahlen.

Wer kommt für die Erschließungskosten auf?

Sie als Grundstückseigentümer sind für die Erschließungskosten zuständig. Allerdings können Gemeinden sich mit bis zu 90% bei der technischen Erschließung und mit bis zu 70% bei der verkehrsmäßigen Erschließung beteiligen. Da kommt es jedoch auf die Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde an, weshalb auch hier kein Pauschalbetrag genannt werden kann.

Generell sind diejenigen Personen zur Zahlung verpflichtet, die zum Zeitpunkt des Gebührenbescheids Eigentümer sind, auch wenn das Gebäude während der Durchführung der Maßnahmen anderen Eigentümern gehörte. Erschließungskosten können übrigens nicht auf die Mieter abgewälzt werden; diese Kosten müssen Sie als Eigentümer selbst tragen.

Wann müssen Sie Erschließungskosten zahlen?

Je nach Art und Dauer der Erschließung kann der Zeitpunkt für die fälligen Erschließungskosten unterschiedlich ausfallen. Handelt es sich um Straßenbaumaßnahmen oder den Anschluss an die Kanalisation, kann es recht lange dauern, bis Sie eine Rechnung bekommen, während der Zahlungsbescheid des Energieversorgers für den Anschluss an die Versorgungsleitung immer recht schnell kommt.

Rein rechtlich hat die Kommune vier Jahre Zeit, um eine Rechnung für die Erschließungskosten zu stellen. Nach dieser Frist verjähren die Erschließungskosten rein theoretisch. In der Realität werden Sie allerdings schon sehr viel früher zur Kasse gebeten, sodass Sie teilweise auch mit einer Vorauszahlung rechnen müssen, sobald die Baugenehmigungen erteilt werden.

Erschließungskosten steuerlich absetzen

Münzen, die auf verschiedenen Stapeln gestapelt sind.

Erschließungskosten können komplett oder teilweise von der Steuer abgesetzt werden. Wird das Grundstück betrieblich genutzt oder die Immobilie vermietet, können Sie die Erschließungskosten in voller Höhe absetzen. Nutzen Sie das Grundstück privat, wird vom Finanzamt in drei Kategorien eingeordnet.

Erstmalige Erschließung: Muss ein Grundstück überhaupt erst zugänglich gemacht werden, also zum ersten Mal erschlossen werden, gehören die Kosten nicht zur Immobilie, sondern zum Grundstück. Und da ein Grundstück keine Nutzungsdauer hat, entfällt die Möglichkeit einer steuerlichen Absetzbarkeit.

Modernisierung und Instandsetzung: Müssen Sie vorhandene Leitungen erhalten, können Sie die Kosten dafür sofort über die Werbungskosten absetzen.

Hausanschlüsse: Kosten, die Sie für zum Beispiel Gas, Wasser oder die Kanalisation gezahlt haben, wirken sich nur im Rahmen der Abschreibung aus. Durch die Wertsteigerung der Immobilie können Sie die Kosten gemeinsam mit dem Immobilienwert über die gesamte Nutzungsdauer abschreiben.

Rechtsgrundlagen

Der Erschließungsbeitrag basiert auf verschiedenen rechtlichen Grundlagen. Das Baugesetzbuch (BauGB) wird zur Verteilung der Erschließungskosten auf die Grundstücke einer Gemeinde herangezogen. Gemäß dieser rechtlichen Grundlage können Kommunen drei verschiedene Maßstäbe für die Kostenverteilung nutzen. Zunächst werden die Kosten durch die Art der Bebauung und die Art der Nutzung des Grundstücks festgelegt. In der Regel tragen gewerbliche Nutzer daher höhere Erschließungskosten. In einem zweiten Schritt erfolgt die Kostenberechnung gemäß dem BauGB anhand der Grundstücksfläche und der Breite des Grundstücks an den Stellen, an denen die Anschlüsse durchgeführt werden. Die letztliche Verteilung der Kosten wird durch den Verteilungsschlüssel der zuständigen Gemeinde festgelegt.

Gegen die Erschließungskostenbescheide kann gemäß der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) Einspruch erhoben werden.

Wenn eine Straße für ein Grundstück neu errichtet wird, legt das Baugesetzbuch die Kosten bundesweit fest. Für derartige Verkehrswege gilt daher Bundesrecht. Wenn jedoch eine bestehende Straße verbessert oder erweitert werden muss, kommt das Kommunalabgabenrecht (KAG) des entsprechenden Bundeslandes zum Einsatz. Somit findet Landesrecht Anwendung.

Gut zu wissen

Falls eine Erschließung des Grundstücks notwendig ist, kennzeichnet die Gemeinde es als “ebp” (erschließungsbeitragspflichtig). Wenn keine Erschließungsgebühren fällig werden, erhält das Grundstück die Kennzeichnung “ebf” (erschließungsbeitragsfrei).

Welcher zeitliche Rahmen ist für die Erschließung eines Grundstücks zu erwarten?

Wie lange die Erschließung Ihres Grundstücks dauert, kann nicht pauschal beantwortet werden, da hier mehrere Faktoren eine Rolle spielen. Zum einen muss der Antrag auf Erschließung von der jeweiligen Kommune überprüft und freigegeben werden. Zum anderen kann das Wetter schnell einen Strich durch die Rechnung ziehen, denn wenn der Boden gefroren ist oder Dauerregen der Fall ist, können keine Bodenarbeiten durchgeführt werden. Demnach sollten Sie versuchen, die Erschließung ihres Grundstücks auf die warmen Monate im Jahr zu legen, um Verzögerungen zu minimieren. Dennoch sollten Sie mit mindestens sechs Monaten bis hin zu einem Jahr für die Erschließung Ihres Grundstücks rechnen.

Das Wichtigste zusammengefasst

Erschließungskosten sind ein unvermeidlicher Bestandteil der Immobilienentwicklung, der sorgfältig geplant und berücksichtigt werden muss. Sie stellen sicher, dass Grundstücke und Immobilien über die notwendige Infrastruktur verfügen, um bewohnbar und funktional zu sein. Durch das Verständnis der verschiedenen Kostenfaktoren und die Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden können Bauträger, Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte fundierte Entscheidungen treffen und Überraschungen vermeiden. Eine frühzeitige und umfassende Kalkulation der Erschließungskosten ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Bau- oder Entwicklungsprojekt.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Erschließungskosten

  • Was gehört alles zu den Erschließungskosten?

    Es wird zwischen privaten und öffentlichen Erschließungskosten unterschieden. Zu den privaten gehören Anschlüsse für Gas, Wasser, Strom und Telekommunikation, während zu den öffentlichen Erschließungskosten Straßen, Gehwege, Beleuchtung und Parkplätze gehören.

  • Wie hoch sind die Erschließungskosten?

    Durchschnittlich müssen Sie mit circa 10 € bis 35 € pro Quadratmeter für die Erschließung Ihres Grundstücks rechnen. In einigen Fällen können es sogar bis zu 80 € pro Quadratmeter sein. Für die gesamte Erschließung Ihres Grundstücks müssen Sie mit 15.000 € bis 20.000 € rechnen.

  • Wie werden die Erschließungskosten berechnet?

    Erschließungskosten können nicht pauschal berechnet werden. Handelt es sich zum Beispiel um ein Haus mit einer ermittelten Wohnfläche von 350 Quadratmetern und acht Euro pro Quadratmeter für Abwasser, müssen Sie 2.800 € für die Erschließung des Abwassers zahlen.

  • Können Erschließungskosten von der Steuer abgesetzt werden?

    Erschließungskosten für zum Beispiel Hausanschlüsse können steuerlich geltend gemacht werden. Falls das Grundstück für gewerbliche Zwecke genutzt wird oder die Immobilie vermietet wird, besteht sogar die Möglichkeit, die gesamten Erschließungskosten steuerlich geltend zu machen.

  • Wer muss die Erschließungskosten zahlen?

    Generell müssen Sie als Eigentümer des Grundstücks auch die Kosten für die Erschließung übernehmen. Allerdings können sich Gemeinden, je nach Gebührenstaffelung, mit bis zu 90 % an der technischen Erschließung und mit bis zu 70% bei der verkehrsmäßigen Erschließung beteiligen.

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