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Möchten Sie ein Grundstück kaufen oder die genauen Besitzverhältnisse klären, müssen Sie das Grundstück vermessen lassen. Bei diesem sogenannten Grenztermin müssen auch die Eigentümer der benachbarten Grundstücke teilnehmen. Auch wenn Sie auf einem Grundstück bauen möchten, sind verschiedene Vermessungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten Pflicht. Wir verraten Ihnen, wann genau eine Grundstücksvermessung durchgeführt werden muss, welche Arten es gibt, um ein Grundstück zu vermessen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wer so eine Vermessung überhaupt durchführen kann.
Eine Grundstücksvermessung ist eine Untersuchung der genauen Grenzen, Merkmale und Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks. Durch solch eine Vermessung lässt sich feststellen, wer die Rechte an einem bestimmten Gebiet hat. Da das Vermessungsrecht durch Landesvorschriften geregelt ist, gibt es in jedem Bundesland andere Vorschriften, welche sich insgesamt jedoch sehr ähneln. Diese Landesvorschriften sind wiederum in diversen Vermessungsgesetzen, -erlassen und -verordnungen geregelt.
Um ein Grundstück zu vermessen, können verschiedene Methoden genutzt werden, je nachdem, aus welchem Grund eine Grundstücksvermessung stattfinden soll. Durchgeführt werden solche Grundstücksvermessungen von den Mitarbeitern der Kataster- und Vermessungsämter des jeweiligen Bundeslandes. Außerdem gibt es öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI), welche im privaten Auftrag sowie im amtlichen Auftrag tätig werden können. Einzige Ausnahme ist das Bundesland Bayern, hier dürfen nur die Vermessungsämter ein Grundstück vermessen.
Warum ein Grundstück vermessen werden muss, kann unterschiedliche Gründe haben. Einer der Hauptgründe ist, wenn Sie ein Haus auf einem Grundstück bauen wollen. In diesem Fall sind bestimmte Vermessungen zu bestimmten Zeitpunkten Pflicht. Aber auch, wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, ist es sinnvoll, dieses vermessen zu lassen. Im Normalfall liegen die Messdaten zu einem Grundstück bereits beim Katasteramt vor. Es gibt aber Fälle, wo eine erneute Messung nötig ist – zum Beispiel, wenn Grenzsteine fehlen, nicht zu erkennen oder überbaut worden sind oder die Messdaten veraltet sind.
Möchten Sie Ihr Grundstück teilen lassen, sind Sie ebenfalls verpflichtet, die Grundstücke neu vermessen lassen, da durch die Teilung neue Grenzen entstehen. Sollen zwei Grundstücke zusammengelegt werden, ist keine erneute Vermessung nötig.
Ein weiterer Grund, ein Grundstück vermessen zu lassen, sind Streitigkeiten mit dem Nachbarn über den genauen Grenzverlauf. In diesem Fall trägt die Vermessung des Grundstücks zur Klärung des Sachverhaltes bei.
Möchten Sie eine Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen, ist die Vermessung des Grundstücks Voraussetzung.
Handelt es sich um die Vermessung eines Gebäudes, zum Beispiel, wenn ein neues Gebäude auf einem Grundstück errichtet wird oder bei einem schon bestehenden Gebäude der Grundriss vermessen wird, gibt es drei Vermessungen, die verpflichtend durchgeführt werden müssen.
Da all diese einzelnen Vermessungen auch etwas kosten, trotz, dass sie verpflichtend sind, ist es gut zu wissen, wie Sie eventuell ein paar Euro sparen können. Manchmal besteht die Möglichkeit, die Gebäudeeinmessung und die Baukontrollmessung zusammen durchführen zu lassen und so die Kosten etwas zu minimieren. Allerdings nur, wenn der Grundriss für die Baukontrollmessung in der einzuhaltenden Zweiwochenfrist ausreichend erkennbar ist, denn die Gebäudeeinmessung kann an der Bodenplatte bzw. im Kellergeschoss vorgenommen werden.
Es ist nicht möglich, zu bauen, ohne das Grundstück vermessen zu lassen. Die Vermessung ist Pflicht! Auch bei bestehenden Gebäuden, bei denen der Grundriss verändert werden soll.
Um ein Grundstück zu vermessen, gibt es vier Möglichkeiten.
Ein Grundstück kann nur von offizieller Seite aus vermessen werden. In Bayern darf nur das Vermessungsamt ein Grundstück vermessen, während in allen anderen Bundesländern auch ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur eines anerkannten Vermessungsbüros die Vermessung durchführen darf. Auch Mitarbeiter des Katasteramts sind befugt, ein Grundstück zu vermessen.
Bevor ein Grundstück vermessen wird, muss ein Antrag auf Vermessung beim Vermessungsbüro gestellt werden. Diesen stellt der Eigentümer des Grundstücks. Das bedeutet, wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, müssen Sie sich nicht um die Vermessung kümmern. Das ist Aufgabe des Verkäufers, da er zu diesem Zeitpunkt noch der Eigentümer ist.
Es kommt ganz darauf an, zu welchem Zweck das Grundstück vermessen werden soll. Ist es einzig für Sie alleine, damit Sie einen Überblick über die Größe des Grundstücks haben, können Sie dies selber übernehmen, allerdings benötigen Sie dafür das richtige Werkzeug. Dazu gehören:
Außerdem benötigen Sie Pfähle, um Ihr Grundstück bei der Vermessung abzustecken. Wichtig ist, dass Sie immer von zwei verschiedenen Stellen aus messen und sich niemals auf Ihr Augenmaß verlassen, denn das kann schnell schiefgehen. Bedenken Sie auch, dass Sie bei der Vermessung eines Grundstückes auf unterschiedliche Faktoren achten müssen, wie zum Beispiel:
Handelt es sich um eine Pflichtvermessung des Grundstücks, zum Beispiel, weil Sie auf dem Grundstück bauen wollen, ist ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, ein Mitarbeiter des Katasteramtes oder des Vermessungsamtes Pflicht.
Handelt es sich um eine Grundstücksteilung, müssen noch vor der Vermessung zwei separate Flurstücke gebildet und im Liegenschaftskataster eingetragen werden. Erst dann kann es mit den jeweiligen Vermessungen der Grundstücke weiter gehen.
Die Kosten für eine Grundstücksvermessung sind Ländersache, hängen also von Ihrem Bundesland und der jeweiligen Vermessungsgebührenverordnung (VermGebO) ab. Während die Ordnungen recht gleich aufgebaut sind, können die Gebührensätze jedoch unterschiedlich ausfallen. Zudem wird jede Vermessungsaktivität gesondert bepreist.
Außerdem hängen die Kosten für eine Grundstücksvermessung von weiteren Faktoren ab:
Da die Vermessung umsatzsteuerpflichtig ist, kommen noch 19 % MwSt. hinzu. Und auch die Lage des Grundstücks spielt eine Rolle. Liegt es zum Beispiel eher ländlich, kann eine Vermessung circa 600 € kosten, während es in der Großstadt für das gleiche Grundstück bis zu 3.000 € kosten kann.
| Art der Vermessung | Vermessungskosten |
| Grenzvermessung | 1.000 € – 1.400 € |
| Grenzfeststellung | 700 € – 1.300 € |
| Grenzanzeige | 600 € – 1.100 € |
| Teilungsvermessung | 2.600 € – 3.600 € |
| Baukontrollmessung / Gebäudeeinmessung | Je 500 € – 1.00 € |
Beim Hausbau zählen die Vermessungskosten zu den Baunebenkosten und betragen etwa 2.000 € bis 3.000 €. Diese werden im Normalfall vom neuen Eigentümer getragen, es gibt aber auch Fälle, bei denen sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen. Diese Vereinbarung sollten Sie dann unbedingt im Kaufvertrag festhalten.
Handelt es sich hingegen um Grenzstreitigkeiten unter Nachbarn, müssen laut § 919 BGB beide Parteien einen gleich großen Anteil der Kosten tragen. Um die Kosten für die Grundstücksvermessung besser einordnen zu können, können Sie diese von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur schätzen lassen.
Am teuersten ist immer eine Teilungsvermessung, vor allem, wenn das Grundstück unter mehreren Erben aufgeteilt wird. Zusätzlich kommen noch Gebühren für den Notar und die Dokumentation im Liegenschaftskataster hinzu.
Ist das Grundstück vermessen, gibt es einen sogenannten Grenztermin, bei dem alle betroffenen Eigentümer der angrenzenden Grundstücke anwesend sein müssen. Sie werden alle über den genauen Grenzverlauf informiert und müssen diesen am Ende auch anerkennen. Das geschieht in Form einer Grenzniederschrift. Wenn keiner der angrenzenden Eigentümer Einwände hat, erfolgt die amtliche Kennzeichnung der Grenzpunkte und das Katasteramt erhält die Dokumente, um alles ins Kataster und ins Grundbuch eintragen zu können.
Übrigens: Die betroffenen Eigentümer der angrenzenden Grundstücke haben vier Wochen Zeit, Einspruch einzulegen.
Generell möchte man meinen, dass eine Grundstücksvermessung nur Vorteile mit sich bringt, schließlich wissen Sie dann genau, wie viel Grundstück Ihnen gehört und wo genau die Grenzen verlaufen. Aber es gibt auch einige wenige Nachteile, über die Sie sich im Klaren sein sollten, wenn Sie Ihr Grundstück vermessen möchten.
Vorteile:
Nachteile:
In der Regel werden Grundstücke entweder vom Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) durchgeführt. In Bayern allerdings darf das nur das Vermessungsamt.
Die Höhe der Kosten für eine Vermessung richten sich nach dem Bodenwert sowie die Größe des Grundstücks und die Anzahl der gesetzten Grenzpunkte. Durchschnittlich können Sie mit Kosten zwischen 1.000 € und 3.000 € für eine Grundstücksvermessung rechnen.
Eine Vermessung ist bei einem Kauf oder Verkauf eines Grundstücks nicht zwingend notwendig. Um aber auf der sicheren Seite zu sein, ist es von Vorteil einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, das Vermessungsamt oder Mitarbeiter des Katasteramts zu beauftragen. So wissen Sie genau, ob die Daten im Grundbuch übereinstimmen und Sie das Land auch als Bauland nutzen dürfen.
Ein Grundstück, welches nicht vermessen wurde, darf nicht bebaut werden. Wird trotzdem schon vor der Vermessung mit dem Bau begonnen, müssen Sie mit hohen Strafen und im schlimmsten Fall mit einem Rückbau rechnen.
Ein Grundstück selber zu vermessen ist nicht möglich, wenn es sich um die verpflichtenden Vermessungen handelt. Also die Vermessung für den Bauantrag, die Baukontrollmessung und die Gebäudeeinmessung. Auch, wenn die Messdaten offiziell in das Grundbuch oder Kataster eingetragen werden sollen, ist eine Grundstücksvermessung selber nicht möglich. Möchten Sie sich nur einen Überblick über die Größe Ihres Grundstücks verschaffen, können Sie das natürlich selber übernehmen. Allerdings gibt es einige Faktoren, die beim Grundstück vermessen, beachtet werden müssen.
