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Sie müssen zuerst das Grundstück vermessen lassen, wenn sie es kaufen oder die genauen Besitzverhältnisse klären möchten. Bei diesem sogenannten Grenztermin müssen auch die Eigentümer der benachbarten Grundstücke teilnehmen. Auch wenn Sie auf einem Grundstück bauen möchten, sind verschiedene Vermessungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten Pflicht.
Wir verraten Ihnen, wann genau eine Grundstücksvermessung durchgeführt werden muss, welche Arten es gibt, um ein Grundstück zu vermessen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und wer so eine Vermessung überhaupt durchführen kann.
Eine Grundstücksvermessung ist eine Untersuchung der genauen Grenzen, Merkmale und Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks. Durch solch eine Vermessung lässt sich feststellen, wer die Rechte an einem bestimmten Gebiet hat.
Da das Vermessungsrecht durch Landesvorschriften geregelt ist, gibt es in jedem Bundesland andere Vorschriften, welche sich insgesamt jedoch sehr ähneln. Diese Landesvorschriften sind wiederum in diversen Vermessungsgesetzen, -erlassen und -verordnungen geregelt.
Um ein Grundstück zu vermessen, können verschiedene Methoden genutzt werden, je nachdem, aus welchem Grund eine Grundstücksvermessung stattfinden soll. Durchgeführt werden solche Grundstücksvermessungen von den Mitarbeitern der Kataster- und Vermessungsämter des jeweiligen Bundeslandes.
Außerdem gibt es öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI), welche im privaten Auftrag sowie im amtlichen Auftrag tätig werden können. Einzige Ausnahme ist das Bundesland Bayern, hier dürfen nur die Vermessungsämter ein Grundstück vermessen.
Warum ein Grundstück vermessen werden muss, kann unterschiedliche Gründe haben. Einer der Hauptgründe ist, wenn Sie ein Haus auf einem Grundstück bauen wollen. In diesem Fall sind bestimmte Vermessungen zu bestimmten Zeitpunkten Pflicht. Aber auch, wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, ist es sinnvoll, dieses vermessen zu lassen. Im Normalfall liegen die Messdaten zu einem Grundstück bereits beim Katasteramt vor.
Es gibt aber Fälle, wo eine erneute Messung nötig ist – zum Beispiel, wenn Grenzsteine fehlen, nicht zu erkennen oder überbaut worden sind oder die Messdaten veraltet sind. Möchten Sie Ihr Grundstück teilen lassen, sind Sie ebenfalls verpflichtet, die Grundstücke neu vermessen lassen, da durch die Teilung neue Grenzen entstehen.
Sollen zwei Grundstücke zusammengelegt werden, ist keine erneute Vermessung nötig. Ein weiterer Grund, ein Grundstück vermessen zu lassen, sind Streitigkeiten mit dem Nachbarn über den genauen Grenzverlauf. In diesem Fall trägt die Vermessung des Grundstücks zur Klärung des Sachverhaltes bei.
Möchten Sie eine Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen, ist die Vermessung des Grundstücks Voraussetzung.
Handelt es sich um die Vermessung für den Bau eines Gebäudes, müssen drei Vermessungen durchgeführt werden:
1. Vermessung für den Bauantrag
Um einen Bauantrag zu stellen und eine Baugenehmigung zu bekommen, müssen Sie einen amtlichen Lageplan einreichen. Dieser besteht aus einem Auszug der offiziellen Flurkarte, welche Sie beim jeweiligen Katasteramt, einem Sachverständigen oder öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erhalten. In einigen Fällen muss dieser Lageplan durch einige Messungen vervollständigt werden.
2. Baukontrollmessung bei Baubeginn
Innerhalb der ersten Tage nach Baubeginn muss eine sogenannte Baukontrollmessung stattfinden. Diese ist rechtlich vorgeschrieben und stellt fest, ob alle Daten, die in der Baugenehmigung zugelassen wurden, eingehalten werden. Ist die Baukontrollmessung durchgeführt, erhalten Sie eine Einmessungsbescheinigung, welche Sie innerhalb von zwei Wochen nach Baubeginn bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorlegen müssen.
3. Gebäudeeinmessung nach Fertigstellung
Ist das Gebäude fertiggestellt, werden die Ecken und die Seitenlänge des Gebäudes für die Vervollständigung der Flurkarte gemessen.
Da diese einzelnen Vermessungen etwas kosten, ist es gut zu wissen, wo Sie sparen können. Manchmal besteht die Möglichkeit, die Gebäudeeinmessung und die Baukontrollmessung zusammen durchführen zu lassen und so die Kosten zu minimieren. Allerdings nur, wenn der Grundriss für die Baukontrollmessung in der einzuhaltenden Zweiwochenfrist ausreichend erkennbar ist. Denn die Gebäudeeinmessung kann an der Bodenplatte bzw. im Kellergeschoss vorgenommen werden.
Es ist nicht möglich, zu bauen, ohne das Grundstück vermessen zu lassen. Die Vermessung ist Pflicht! Auch bei bestehenden Gebäuden, bei denen der Grundriss verändert werden soll.
Um ein Grundstück zu vermessen, gibt es vier Möglichkeiten. Als erstes gibt es die Grenzvermessung, bei der sich der Ingenieur die Grenzen des Grundstücks vor Ort anschaut und alle Daten mit denen im Liegenschaftskataster abgleicht. Sollten Unstimmigkeiten vorliegen oder z.B. Grenzsteine fehlen, setzt der Ingenieur diese neu.
Sind die Grenzwerte im Liegenschaftskataster veraltet oder gelten als nicht festgestellt, weil nicht mit modernen Methoden gemessen wurde, muss der Grenzverlauf durch Grenzmarkierungen neu festgelegt und kenntlich gemacht werden.
Dies macht ein Vermessungsingenieur vor Ort bei einer Grenzfeststellung. Da am Ende der Vermessung eine Anerkennungserklärung unterschrieben werden muss, um die Daten ins Kataster und Grundbuch eintragen zu können, müssen alle Grundstückseigentümer bei diesem Termin anwesend sein.
Auf den ersten Blick sind die Grenzfeststellung und Grenzanzeige, die auch “rechtsunverbindliche Markierung” genannt wird, zum Verwechseln ähnlich, da das Prinzip das gleiche ist. Denn auch hier gleicht ein Experte die Daten vor Ort mit denen im Kataster ab. Allerdings setzt er bei Unstimmigkeiten keine Grenzsteine neu, sondern kennzeichnet sie lediglich. Der Vorteil hier ist, dass es weniger kostet als eine Grenzfeststellung.
Wird ein Grundstück geteilt, ist die Vermessung des Grundstücks verpflichtend. In diesem Fall wird eine Teilungsvermessung vorgenommen, bei der neue Grenzen durch das Setzen von Abmarkungen gesetzt werden. Für die Änderung im Grundbuch müssen Sie als Eigentümer nun eine Grenzniederschrift bestätigen.
Ein Grundstück kann nur von offiziellen Stellen vermessen werden. In Bayern darf nur das Vermessungsamt ein Grundstück vermessen, während in allen anderen Bundesländern auch ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur eines anerkannten Vermessungsbüros oder Mitarbeiter des Katasteramts die Vermessung durchführen darf.
Bevor ein Grundstück vermessen wird, muss der Grundstückseigentümer einen Antrag auf Vermessung beim Vermessungsbüro stellen. Wenn Sie also ein Grundstück kaufen wollen, müssen Sie sich nicht um die Vermessung kümmern. Das ist Aufgabe des Verkäufers, da er zu diesem Zeitpunkt noch der Eigentümer ist.
Es kommt darauf an, zu welchem Zweck das Grundstück vermessen werden soll. Handelt es sich um eine Pflichtvermessung des Grundstücks, zum Beispiel, weil Sie auf dem Grundstück bauen wollen, ist ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, ein Mitarbeiter des Katasteramtes oder des Vermessungsamtes Pflicht.
Wenn die Vermessung des Grundstücks einzig für Sie alleine ist, damit Sie einen Überblick über die Größe des Grundstücks haben, können Sie dies selber übernehmen. Allerdings benötigen Sie dafür das richtige Werkzeug. Dazu gehören:
Außerdem benötigen Sie Pfähle, um Ihr Grundstück bei der Vermessung abzustecken. Wichtig ist, dass Sie immer von zwei verschiedenen Stellen aus messen und sich niemals auf Ihr Augenmaß verlassen. Denn das kann schnell schiefgehen. Bedenken Sie auch, dass Sie bei der Vermessung eines Grundstückes auf unterschiedliche Faktoren achten müssen, wie zum Beispiel:
Handelt es sich um eine Pflichtvermessung des Grundstücks, zum Beispiel, weil Sie auf dem Grundstück bauen wollen, ist ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, ein Mitarbeiter des Katasteramtes oder des Vermessungsamtes Pflicht.
Handelt es sich um eine Grundstücksteilung, müssen noch vor der Vermessung zwei separate Flurstücke gebildet und im Liegenschaftskataster eingetragen werden. Erst dann kann es mit den jeweiligen Vermessungen der Grundstücke weitergehen.
Die Kosten für eine Grundstücksvermessung sind Ländersache und hängen dementsprechend von Ihrem Bundeslandund der jeweiligen Vermessungsgebührenverordnung (VermGebO) ab. Während die Ordnungen ähnlich aufgebaut sind, gibt es unterschiedliche Gebührensätze. Zudem wird jede Vermessungsaktivität gesondert bepreist. Außerdem hängen die Kosten für eine Grundstücksvermessung von weiteren Faktoren ab:
Da die Vermessung umsatzsteuerpflichtig ist, kommen noch 19 % MwSt. hinzu. Zudem ist die Lage des Grundstücks relevant. Liegt es zum Beispiel eher ländlich, kann eine Vermessung circa 600 € kosten, während es in der Großstadt für das gleiche Grundstück bis zu 3.000 € kosten kann.
| Art der Vermessung | Vermessungskosten |
| Grenzvermessung | 1.000 € – 1.400 € |
| Grenzfeststellung | 700 € – 1.300 € |
| Grenzanzeige | 600 € – 1.100 € |
| Teilungsvermessung | 2.600 € – 3.600 € |
| Baukontrollmessung / Gebäudeeinmessung | Je 500 € – 1.00 € |
Am teuersten ist immer eine Teilungsvermessung, vor allem, wenn das Grundstück unter mehreren Erben aufgeteilt wird. Zusätzlich kommen noch Gebühren für den Notar und die Dokumentation im Liegenschaftskataster hinzu.
Beim Hausbau betragen die Vermessungskosten etwa 2.000 € bis 3.000 € und zählen zu den Baunebenkosten. Daher fragen sich Viele, wer die Kosten für die Grundstücksvermessung trägt. Im Normalfall werden diese vom neuen Eigentümer getragen.
Es gibt aber auch Fälle, bei denen sich Käufer und Verkäufer die Kosten teilen. Diese Vereinbarung sollten Sie dann unbedingt im Kaufvertrag festhalten. Handelt es sich hingegen um Grenzstreitigkeiten unter Nachbarn, müssen laut § 919 BGB beide Parteien einen gleich großen Anteil der Kosten tragen.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Ist das Grundstück vermessen, gibt es einen sogenannten Grenztermin, bei dem alle betroffenen Eigentümer der angrenzenden Grundstücke anwesend sein müssen. Sie werden alle über den genauen Grenzverlauf informiert und müssen diesen am Ende auch anerkennen. Das geschieht in Form einer Grenzniederschrift.
Wenn keiner der angrenzenden Eigentümer Einwände hat, erfolgt die amtliche Kennzeichnung der Grenzpunkte und das Katasteramt erhält die Dokumente, um alles ins Kataster und ins Grundbuch eintragen zu können. Danach haben die betroffenen Eigentümer der angrenzenden Grundstücke vier Wochen Zeit, um einen Einspruch einzulegen.
Generell möchte man meinen, dass eine Grundstücksvermessung nur Vorteile mit sich bringt. Schließlich wissen Sie dann genau, wie viel Grundstück Ihnen gehört und wo genau die Grenzen verlaufen. Aber es gibt auch einige wenige Nachteile, über die Sie sich im Klaren sein sollten, wenn Sie Ihr Grundstück vermessen möchten. Deshalb haben wir die Vor- und Nachteile einander gegenübergestellt.
Vorteile:
Nachteile:
Abschließend lässt sich festhalten, dass das Vermessen eines Grundstücks ein entscheidender Schritt für jede offizielle Baumaßnahme auf Ihrem Grundstück ist. Denn die Vermessung ist notwendig für die Beantragung von Baugenehmigungen.
Dabei gewährleitstet die Vermessung, dass alle Bauarbeiten auf korrekten und rechtlich einwandfreien Grundlagen basieren. So können durch die Vermessungen Grenzstreitigkeiten vermieden und die genaue Fläche des Grundstücks bestimmt werden.
Allerdings sollten Sie Ihr Grundstück nur selbst vermessen, wenn die Daten einzig für Sie selbst sind. Brauchen Sie die Vermessung für Anträge oder Rechtsstreitigkeiten, ist die Vermessung durch Mitarbeiter der Kataster- und Vermessungsämter oder öffentlich bestellte Vermessungsingenieurevon anerkannten Vermessungsbüros ausgeführt werden.
Denn die Mitarbeiter oder professionelle Vermessungsingenieure verfügen über das notwendige Wissen und die Ausrüstung, um genaue und verlässliche Ergebnisse zu liefern. Auch wenn dabei Kosten für das Vermessen eines Grundstücks entstehen, ist es sinnvoll einen Experten hinzuzuziehen. Denn eine ordnungsgemäße Vermessung schützt vor rechtlichen Problemen und unnötigen Kosten.
In der Regel werden Grundstücke entweder vom Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) durchgeführt. In Bayern allerdings darf das nur das Vermessungsamt.
Die Höhe der Kosten für eine Vermessung richten sich nach dem Bodenwert sowie die Größe des Grundstücks und die Anzahl der gesetzten Grenzpunkte. Durchschnittlich können Sie mit Kosten zwischen 1.000 € und 3.000 € für eine Grundstücksvermessung rechnen.
Eine Vermessung ist bei einem Kauf oder Verkauf eines Grundstücks nicht zwingend notwendig. Um aber auf der sicheren Seite zu sein, ist es von Vorteil einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, das Vermessungsamt oder Mitarbeiter des Katasteramts zu beauftragen. So wissen Sie genau, ob die Daten im Grundbuch übereinstimmen und Sie das Land auch als Bauland nutzen dürfen.
Ein Grundstück, welches nicht vermessen wurde, darf nicht bebaut werden. Wird trotzdem schon vor der Vermessung mit dem Bau begonnen, müssen Sie mit hohen Strafen und im schlimmsten Fall mit einem Rückbau rechnen.
Ein Grundstück selber zu vermessen ist nicht möglich, wenn es sich um die verpflichtenden Vermessungen handelt. Also die Vermessung für den Bauantrag, die Baukontrollmessung und die Gebäudeeinmessung. Auch, wenn die Messdaten offiziell in das Grundbuch oder Kataster eingetragen werden sollen, ist eine Grundstücksvermessung selber nicht möglich. Möchten Sie sich nur einen Überblick über die Größe Ihres Grundstücks verschaffen, können Sie das natürlich selber übernehmen. Allerdings gibt es einige Faktoren, die beim Grundstück vermessen, beachtet werden müssen.
