Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
In vielen Haushalten Deutschlands sind veraltete Heizsysteme im Einsatz, die nicht nur ineffizient sind, sondern auch erhebliche Mengen an Energie verschwenden. Doch nur wenige Hausbesitzer denken darüber nach, solange ihre Heizung funktioniert und im Winter für Wärme sorgt. Dabei verursachen diese veralteten Heizungen, die oft schon seit Jahrzehnten im Betrieb sind, nicht nur hohe Heizkosten für Bewohner, sondern belasten auch die Umwelt durch übermäßigen Energieverbrauch und die Freisetzung von schädlichen Emissionen.
Ein zentrales Thema im Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist daher die Austauschpflicht von alten Heizungsanlagen. Doch was genau besagt die Gebäudeenergiegesetz Austauschpflicht für Heizungen nach § 72 GEG? Wann ist der Austausch erforderlich und wer ist wirklich davon betroffen? Wir erklären Ihnen, was Sie alles über das Thema Gebäudeenergiegesetz Austauschpflicht wissen müssen.
Schon Ende 2020 hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Energieeinsparverordnung (EnEV) ersetzt und regelt seitdem die Energieeinsparung in Gebäuden, einschließlich der Heizungsanlagen. Seitdem hat der Gesetzgeber die energetischen Standards für bestehende wie auch neue Gebäude kontinuierlich angehoben. Nach mehreren Aktualisierungen wurde nun eine umfassende Neufassung beschlossen, welche aufgrund ihres Schwerpunkts auf dem Austausch alter Heizsysteme mittlerweile auch als Heizungsgesetz oder Habecks Heizungsgesetz bezeichnet wird.
Laut dem neuen Heizungsgesetz müssen veraltete Heizsysteme, insbesondere solche, die älter als 30 Jahre sind, ab 1. Januar 2024 durch energieeffiziente Varianten ersetzt werden. Dies schließt den Einsatz erneuerbarer Energien ein, um den CO₂-Ausstoß zu reduzieren und die Energiewende voranzutreiben.
Das GEG sieht dabei jedoch Übergangsfristen vor, die es Ihnen als Hausbesitzer ermöglichen, sich auf die Umstellung vorzubereiten. Diese Fristen variieren je nach Art der Heizung und können bis zu 13 Jahre betragen. Das Ziel des Gebäudeenergiegesetzes ist dabei, den Energieverbrauch in Gebäuden zu senken und den Einsatz umweltfreundlicher Heizsysteme zu fördern, um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.
Laut § 72 des GEG dürfen Heizungen, die ab dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden (Heizkessel mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff), maximal 30 Jahre betrieben werden. Dementsprechend gilt die Gebäudeenergiegesetz Austauschpflicht hauptsächlich für Heizungen, die älter als 30 Jahre sind und mit alter Technik funktionieren.
Grundsätzlich betrifft das die sogenannten Konstanttemperaturkessel. Diese können ihre Heiztemperatur nicht an die Außentemperatur anpassen, was bedeutet, dass diese Heizungen stets bei sehr hohen Temperaturen arbeiten. Und das führt wiederum zu einem erhöhten Brennstoffverbrauch und einer übermäßigen CO₂-Produktion.
Bislang durften neue Öl- oder Gasheizungen mit Konstanttemperaturkessel bis zum Stichtag 1. Januar 2026 neu eingebaut werden. Mit der neuen Gesetzesnovelle, die ab 1. Januar 2024 in Kraft tritt, ist dies nicht mehr ganz so einfach möglich. Denn das Gesetz sieht vor, dass alle neu eingebauten Heizungen ab Januar 2024 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.
Aber keine Panik: Die Pflicht zum Austausch der alten Heizungsanlage ist an bestimmte Bedingungen gebunden und es gibt zahlreiche Ausnahmen. Dementsprechend bedeutet das nicht, dass es eine grundsätzliche Austauschpflicht für alle alten Heizungen gibt und Sie dies von heute auf morgen umsetzen müssen.
Wenn Sie sich jetzt fragen, ob Ihre Heizung von der Gebäudeenergiegesetz Austauschpflicht betroffen ist, sollten Sie zuerst einmal prüfen, ob es sich bei Ihrer Heizungsanlage um einen Konstanttemperaturkessel handelt. Ein Konstanttemperaturkessel erkennen Sie daran, dass er immer auf sehr hoher Temperatur läuft und nicht durch die Außentemperatur reguliert werden kann. Er kann also nicht, je nach Temperatur, mal mehr oder weniger Wärme produzieren.
Ob Ihr Konstanttemperaturkessel nun auch noch älter als 30 Jahre ist, erkennen Sie meist an dem Typenschild, welches am Kessel angebracht ist. Darauf ist das Baujahr notiert. Aber aufgepasst: Oftmals gehen Eigentümer fälschlicherweise davon aus, dass ihre Heizungsanlage nicht betroffen ist, wenn sie bereits den Brenner ausgetauscht haben. Diese Annahme ist jedoch falsch. Entscheidend ist nicht das Alter des Brenners, sondern das Alter des gesamten Heizkessels. Sollten Sie sich dennoch unsicher sein, können Sie Ihren Schornsteinfeger fragen.
Sind Sie von der GEG Austauschpflicht betroffen, kommen dieser aber nicht nach, kann das ein Bußgeld von bis zu 50.000 € nach sich ziehen. Zusätzlich kann die zuständige Behörde anordnen, dass die betreffende Heizungsanlage innerhalb einer bestimmten Frist ausgetauscht oder saniert werden muss.
Wenn die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen noch immer nicht durchgeführt werden, kann als letztes Mittel sogar die Untersagung der Nutzung des Gebäudes in Erwägung gezogen werden. Es ist daher ratsam, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie die Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes genau befolgen, um Geldstrafen und weitere rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Haben Sie eine Öl- oder Gasheizung, die vor dem 1. Januar 2024 eingebaut wurde und noch funktioniert, können Sie diese weiterhin bis zum 31. Dezember 2044 betreiben. Das gilt auch, wenn diese kaputtgeht und wieder repariert werden kann. Allerdings muss auch diese ab Januar 2045 ausgetauscht werden und ein Wechsel zu klimafreundlicheren Brennstoffen erfolgen.
Sollte eine Gas- oder Ölheizung aufgrund von hohem Alter (über 30 Jahre bei einem Konstanttemperaturkessel) oder, weil sie nicht mehr repariert werden kann, vollständig ausgetauscht werden müssen, gibt es praktische Übergangslösungen und großzügige Übergangsfristen. So können Sie zum Beispiel übergangsweise eine Miet-Gasheizung installieren. Zusätzlich gibt es Übergangsfristen von fünf Jahren, beziehungsweise bis zu 13 Jahre bei Gasetagenheizungen, um den Übergang zu einer Heizung mit einem Anteil von 65 % erneuerbarer Energie sorgfältig vorzubereiten.
Sollten Sie sich trotz funktionierender Öl- oder Gasheizung dazu entscheiden, eine klimafreundlichere Alternative einzubauen, können Sie die Grundförderung sowie den Geschwindigkeitsbonus von 20 % (bis 2028) in Anspruch nehmen.
Bei einem Eigentümerwechsel gelten diese Regeln für eine funktionierende Gas- oder Ölheizung nicht. Der neue Eigentümer muss eine alte, über 30 Jahre alte Heizungsanlage, die mit einem gasförmigen oder flüssigen Brennstoff betrieben wird, innerhalb von zwei Jahren austauschen.
Generell sieht das Gebäudeenergiegesetz vor, dass ab Januar 2024 neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Allerdings ist der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung in der Übergangszeit zwischen 2024 und dem Zeitpunkt, an dem die kommunale Wärmeplanung greift, noch möglich. Dieser Zeitpunkt liegt bei Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern am 30. Juni 2026 und bei Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern am 30. Juni 2028. Ist zum Zeitpunkt der Wärmeplanung kein Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz möglich, müssen diese Heizungen ab 2029 einen steigenden Anteil an Biomasse oder grünem/blauem Wasserstoff nutzen. Im Jahr 2029 sind es 15 %, 2023 30 % und 2040 60 %.
Es bleibt weiterhin möglich, auch nach den Zeitpunkten der kommunalen Wärmeplanung, neue Gas- oder Ölheizungen in unterschiedlichen Ausführungen zu installieren. Diese können beispielsweise als Hybridlösungen in Verbindung mit Wärmepumpen oder Solarthermieanlagen genutzt, oder auch durch den Einsatz von umweltfreundlichem grünen Gas betrieben werden. Wichtig ist nur, dass die Vorgabe von 65 % erneuerbaren Energien eingehalten wird.
Entscheiden Sie sich in dieser Übergangsphase für den Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung, sieht das Gesetz vor, dass Sie sich verbindlich von einem Experten beraten lassen.
Die Umstellung auf nachhaltige Wärmequellen hängt maßgeblich von den Entscheidungen und Maßnahmen auf lokaler Ebene ab, in denen Städte und Gemeinden eine zentrale Rolle spielen. Diese lokalen Verwaltungen erstellen sogenannte Wärmepläne, die Auskunft darüber geben, ob ein bestimmtes Gebiet in ein Fernwärmenetz integriert werden kann, ob die Wärmeversorgung dezentral erfolgen soll – zum Beispiel durch den Einsatz von Wärmepumpen – oder ob eine Umstellung des lokalen Gasnetzes auf Wasserstoff in Betracht gezogen wird.
Basierend auf diesen Informationen haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, abzuwägen, ob sie sich für eine zentrale Wärmeversorgung entscheiden oder alternative technische Lösungen in Erwägung ziehen möchten, insbesondere solche, die erneuerbare Energien nutzen.
Die Austauschpflicht für Heizungssysteme, die älter als 30 Jahre sind, ist schon 2020 in Kraft getreten. Allerdings variieren die genauen Zeitrahmen für die Umsetzung der Austauschpflicht, welche von verschiedenen Faktoren abhängen.
| Ab 2024 | Bis 2026 | Bis 2028 | Ab 2045 |
| Das neue Gebäudeenergiegesetz tritt in Kraft | Wärmeplan für große Kommunen ab 100.000 Einwohnern | Wärmeplan für kleinere Kommunen unter 100.000 Einwohnern | Ab diesem Zeitpunkt dürfen generell keine Heizungen mehr eingebaut werden, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. |
| Neubau: Hier gilt die 65 % Regel für erneuerbare Energien | Bestand: Für Großstädte gilt die 65 % Regel beim Heizungstausch | Bestand: Auch für alle anderen Kommunen gilt ab nun die 65 % Regel beim Heizungstausch. |
Für Sie als Eigentümer ist es wichtig, dass Sie sich bei den zuständigen Behörden über die spezifischen Fristen informieren und sicherstellen, dass Sie diese zeitgerecht einhalten, um potenzielle Geldbußen zu vermeiden.
Außerdem sollten Sie beachten, dass für einen Anschluss einer Alternative ein Wärmenetz verfügbar sein muss. Dieses wird allerdings in vielen Regionen erst jetzt im Zuge der Wärmewende ausgebaut, was für Sie bedeutet, dass Sie eine Übergangsfrist von zehn Jahren haben.
Sind Sie bereits seit langem Eigentümer Ihres Eigenheims, sind Sie von den Verpflichtungen zum Austausch alter Heizungen befreit. Sobald jedoch neue Eigentümer in das Haus einziehen, müssen diese die Heizung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), welche die Kriterien gemäß § 72 Abs. 1 GEG erfüllen, innerhalb von zwei Jahren austauschen oder nachrüsten. Das bedeutet, dass Sie als neuer Eigentümer einer Immobilie verpflichtet sind, eine veraltete Heizungsanlage durch eine energieeffizientere Variante zu ersetzen oder die bestehende Anlage mit einer erneuerbaren Energiequelle zu kombinieren, um den Standards des GEG gerecht zu werden.
Gemäß dem GEG gibt es außerdem weitere Anforderungen für Käufer oder Erben von Altbauten. Sie müssen sich beispielsweise von einem Energieberater beraten lassen und mindestens die oberste Geschossdecke sowie die Rohrleitungen dämmen. Der Verkäufer ist seinerseits verpflichtet, dem Käufer einen gültigen Energieausweis vorzulegen.
Ist Ihr Heizsystem vom Austausch betroffen oder aber Sie möchten generell Ihr altes Heizsystem austauschen, gibt es verschiedene, klimafreundliche Alternativen.
Für den Austausch alter Heizsysteme gibt es verschiedene staatliche Förderprogramme, die Ihnen als Hausbesitzer finanzielle Unterstützung bieten. Diese Förderungen sollen den Umstieg auf energieeffiziente und umweltfreundliche Heizungen erleichtern. Die Fördermaßnahmen können sowohl den Austausch von veralteten Öl- oder Gasheizungen als auch die Installation neuer erneuerbarer Heizsysteme wie Wärmepumpen oder Solarthermieanlagen umfassen. Die Höhe der Fördermittel variiert je nach Art der Heizung, nach Einkommen und nach Schnelligkeit. Insgesamt ist eine Förderung von 70 % der förderfähigen Kosten möglich.
Eine entsprechende Heizungsgesetz Förderung können Sie online über die Webseite der BAFA stellen. Entsprechende Anträge müssen aber unbedingt vor Beginn der Maßnahme (Vorhabenbeginn) eingereicht werden.
Sind Sie von der Austauschpflicht des GEG betroffen, gibt es einiges zu beachten, damit Sie am Ende nicht noch mal wieder umrüsten oder modernisieren müssen. Ersetzen Sie Ihr altes Heizsystem zum Beispiel durch ein modernes Gas-Brennwertgerät, belastet das zwar in erster Linie Ihren Geldbeutel und auch die Umwelt weniger, allerdings kann es sein, dass Sie auch dieses wegen verschärfter Regeln in der Zukunft wieder austauschen müssen.
Aus diesem Grund lohnt es sich, direkt auf eine umweltfreundliche Wärmeerzeugung zu setzen. Eine Möglichkeit wäre hier zum Beispiel die Wärmepumpe, welche Energie aus der Umwelt nutzt und Ihre Immobilie emissionsarm und zuverlässig heizt. Zusätzlich können Sie beim Austausch Ihrer Gas- oder Ölheizung von staatlichen Förderungen profitieren.
Außerdem sollten Sie bei der Planung eines neuen Heizsystems darauf achten, dass es für Ihre Immobilie geeignet ist. Handelt es sich zum Beispiel um einen Altbau, müssen bestimmte Eigenheiten bedacht werden. Um Kosten und bauliche Maßnahmen im Rahmen zu halten, sollten vorhandene Rohre genutzt werden und auch der Platz für das neue Heizsystem (Lager für Pellets oder Holz) muss in die Planung mit eingehen. Dies muss immer individuell von einem Energieberater oder Heizungsbauer berechnet werden. Eine solche unabhängige Beratung wird tatsächlich auch vom Bund gefördert.
Der Schornsteinfeger spielt eine entscheidende Rolle bei der Überprüfung der Einhaltung der Sanierungspflicht gemäß GEG. Seine Aufgabe besteht darin, die einwandfreie Funktion von Heizungs- und Lüftungsanlagen zu gewährleisten und eventuelle Defekte zu dokumentieren, insbesondere während der routinemäßigen Feuerstättenschau.
Falls der Schornsteinfeger Mängel feststellt, die gegen die GEG-Richtlinien verstoßen, ist er verpflichtet, diese zu melden. Er kann dies auch beim zuständigen Bauamt anzeigen. Verstöße gegen das Gesetz können zu Bußgeldern führen, deren Höhe je nach Schwere des Verstoßes mehrere zehntausend Euro betragen kann.
Es liegt daher in Ihrem Interesse sicherzustellen, dass Ihre Heizungsanlage den Anforderungen des GEG entspricht und sie regelmäßig überprüft wird, um mögliche Verstöße zu vermeiden.
Auch wenn Sie laut Heizungsgesetz 2024 nicht von der Austauschpflicht betroffen sind, kann sich das Umrüsten auf Heizungen mit erneuerbaren Energien für Sie lohnen. Denn neben der Förderung für eine neue Heizung können Sie auch den Heizungs-Tausch-Bonus beantragen. Die Fördermittel für den Austausch veralteter Heizsysteme werden demnach auf die Unterstützung für den Einbau einer neuen Heizungsanlage wie beispielsweise einer Wärmepumpe oder Pelletheizung angerechnet.
Sind Sie von der Gebäudeenergiegesetz Austauschpflicht betroffen, sollten Sie sich zuallererst mit einem Fachmann für Heizsysteme in Verbindung setzen. Gemeinsam mit einem Experten können Sie leicht herausfinden, welche Art der Wärmeerzeugung am besten zu Ihrer Immobilie passt. Natürlich muss diese Lösung auch finanziell für Sie machbar sein. Abhängig von den geplanten Maßnahmen gibt es unter Umständen Möglichkeiten, bei den Investitionskosten zu sparen und Fördermittel in Anspruch zu nehmen.
Vor dem Jahr 2026/2028 besteht im Bestand keine zwingende Verpflichtung, bei einem Heizungstausch auf 65 % erneuerbare Energien umzusteigen, es sei denn, es liegt bereits zuvor eine Entscheidung über die Ausweisung eines neuen Wärmegebiets oder den Ausbau eines Wasserstoffnetzes vor. Angesichts der erwarteten steigenden CO₂-Preise, könnte es dennoch sinnvoll sein, in dieser Übergangsphase die Möglichkeit einer klimafreundlichen Heizungsanlage in Betracht zu ziehen.
Nach der Übergangsphase bis 2026/28 gibt es allerdings weitere Übergangsfristen. Innerhalb von fünf Jahren nach Austausch der ersten Etagenheizung muss entschiedenen werden, ob weiterhin dezentral oder doch lieber zentral geheizt werden soll. Weitere acht Jahre gibt es, wenn sich für einen Zentralisierung entschieden wird. Ist der Einbau einer zentralen Heizungsanlage dann abgeschlossen, müssen alle Wohnungen innerhalb eines Jahres an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen werden.
Bei der Entscheidung für eine dezentrale Wärmeversorgung, müssen alle eingebauten Etagenheizungen innerhalb der 5-Jahres-Frist zu 65 % erneuerbare Energien nutzen.
Ausgenommen von der Austauschpflicht sind Eigentümer, die seit 2002 selbst in der Immobilie wohnen, ein Heizsystem mit Brennwert- und Niedertemperaturkessel betreiben oder die Nennwertleistung weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW aufweist.
Sind Sie von der Austauschpflicht betroffen und tauschen Ihre alte Heizung innerhalb der vorgegebenen Frist nicht aus, kann das ein Bußgeld in Höhe von 50.000 € nach sich ziehen.
Eine neue Heizung mit 65 % erneuerbarer Energie müssen ab Januar 2024 diejenigen einbauen, die einen Neubau in einem Neubaugebiet bauen. Auch, wenn Sie in Ihrer Bestandsimmobilie eine neue Heizung einbauen wollen, muss diese zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bei Bestandsimmobilien gibt es jedoch einige Ausnahmen.
Jegliche Heizungen, die mit 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden, dürfen ab Januar 2024 eingebaut werden. Aber auch Gas- oder Ölheizungen dürfen bis 2026/28 weiterhin betrieben werden.
