Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Ab 01. Januar 2024 tritt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch Heizungsgesetz 2024 genannt, in Kraft. In erster Linie sind Neubauten von den Regelungen der neuen Gesetzesnovelle betroffen, mit dem Ziel den Klimaschutz in Deutschland weiter voranzubringen. Gleichzeitig gibt es aber auch Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes für Bestandsgebäude, einschließlich Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Altbauten. Diese Anforderungen betreffen vor allem die energetische Sanierung sowie die Heizungstechnik.
Wir geben Ihnen in diesem Artikel einen Überblick, was das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude bedeutet, was Sie als Eigentümer beachten müssen, welche alternativen erneuerbaren Energien Sie nutzen können und welche Übergangsfristen für Sie zählen.
Das Gebäudeenergiegesetz 2024 wird nicht nur für Neubauten, sondern bestimmte Anforderungen werden auch für Bestandsgebäude gelten und eine große Veränderung für alle Eigentümer von älteren Wohn- und Geschäftshäusern mit sich bringen.
Dabei hat das GEG die Inhalte der bisherigen Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) sowie das Energieeinspargesetz (EnEG) zu einem einheitlichen Regelwerk zusammengefasst. In Bezug auf Bestandsgebäude legt es Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden fest, die bei Sanierungen und Umbauten berücksichtigt werden müssen, mit dem Ziel, den Wärme- und Kältebedarf zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien zu decken.
Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer einer älteren Immobilie, Ihr Haus auf den Prüfstand stellen müssen und verpflichtet sind, Maßnahmen zu ergreifen, um die Energieeffizienz zu verbessern und somit die Umwelt zu schonen. Diese Maßnahmen reichen von Dämmung und Fensteraustausch bis hin zur Installation moderner Heiztechnik. Das bedeutet, bei Umbau oder Renovierung darf die energetische Qualität des Gebäudes nicht verschlechtert werden. Durch die energetische Sanierung wird aber nicht nur ein wichtiger Beitrag zum Klimaschutz geleistet, Sie sparen gleichzeitig auch Kosten.
Trotz, dass die energetischen Anforderungen an den Bestandsbau deutlich niedriger sind als beim Neubau, mag das Ganze auf den ersten Blick abschreckend klingen. Schließlich ist die Umsetzung dieser Anforderungen auch mit finanziellen Belastungen verbunden. Hier unterstützt der Bund jedoch mit verschiedenen Förderprogrammen, um die Investitionskosten für Eigentümer zu senken.
Aber keine Sorge, nicht jeder Eigentümer eines Bestandsgebäudes ist sofort dazu verpflichtet auf erneuerbare Energien umzustellen. Vor allem Eigentümer, die seit 1. Februar 2002 in ihrer Immobilie leben, sind von der Austauschpflicht ausgenommen. Das bedeutet, Ihre bestehende Heizung dürfen Sie weiterhin betreiben und im Falle eines Defekts darf sie repariert werden. Falls Ihre Heizung nicht mehr repariert werden kann und ausgetauscht werden muss, greifen großzügige Übergangsfristen. Außerdem besteht die Möglichkeit, vorübergehend eine Gasheizung zu installieren, sofern sie für eine spätere Umrüstung auf Wasserstoff geeignet ist. Diese Regelungen gelten sowohl für bestehende Gebäude als auch für Neubauten außerhalb von Neubaugebieten.
Handelt es sich jedoch um einen Eigentümerwechsel, müssen die neuen Eigentümer eines Bestandsgebäudes innerhalb von zwei Jahren eine klimafreundliche Heizung einbauen, die den Anforderungen des Heizungsgesetzes entsprechen.
Ab 2024 wird das neue Heizungsgesetz auch auf Einfamilienhäuser angewendet. Das bedeutet, Sie als Eigentümer müssen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes für Bestandsgebäude erfüllen, um so die Klimaziele der Bundesregierung zu unterstützen. Aber keine Sorge: Die meisten Einfamilienhäuser werden nicht von den neuen Regelungen betroffen sein. Im Fokus stehen hauptsächlich Neubauten in Neubaugebieten. Für Einfamilienhäuser gibt es hingegen Ausnahmen und Übergangsfristen, um die Umsetzung des Gesetzes zu erleichtern.
So müssen Bestandsgebäude erst dann den Anforderungen des GEG entsprechen, wenn ohnehin größere Sanierungsmaßnahmen geplant sind. Also, wenn Sie Ihre Immobilie umbauen, sanieren oder aber von sich aus eine neue Heizung einbauen möchten. In diesem Fall müssen Sie die energetischen Anforderungen des Gesetzes erfüllen und zum Beispiel eine energieeffiziente Heizung einbauen sowie einen Energieausweis vorlegen.
Betreiben Sie jedoch eine alte Öl- oder Gasheizung mit Konstanttemperaturkessel, welche über 30 Jahre alt ist, müssen Sie diese gegen eine klimafreundliche Alternative austauschen. Von der Austauschpflicht befreit sind Eigentümer, die seit 1. Februar 2002 in Ihrer Immobilie leben.
Obwohl diese Maßnahmen Kosten verursachen können, lohnt es sich langfristig sowohl für Sie als Eigentümer als auch für das Klima.
Planen Sie jedoch ein neues Einfamilienhaus zu bauen, sollten Sie sich schon jetzt mit den Anforderungen des GEG auseinandersetzen und eventuell sogar über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen. Denn eine hohe Energieeffizienz bedeutet nicht nur einen Beitrag zum Klimaschutz, sondern auch langfristige Einsparungen bei den Betriebskosten.
Das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude hat auch Auswirkungen auf Mehrfamilienhäuser, dessen Regelungen dazu beitragen, den Energieverbrauch zu reduzieren und damit auch die Kosten für die Bewohner zu senken. Denn in vielen älteren Gebäuden sind noch veraltete Heizungen im Einsatz, die nicht nur ineffizient arbeiten, sondern auch viel Geld verschlingen.
Eigentümer von solchen Immobilien müssen nun ebenfalls die Anforderungen des Gesetzes erfüllen, um ihre Heizungen und Dämmungen auf den neuesten Stand zu bringen. Vor dem Jahr 2026/2028 besteht allerdings keine Verpflichtung, im Bestand bei einem Heizungstausch auf einen Anteil von 65 % erneuerbare Energien umzustellen. Außer, es liegt bereits eine Entscheidung über die kommunale Wärmeplanung vor.
Aber auch hier sind großzügige Übergangsfristen laut GEG vorgesehen. So muss erst fünf Jahre nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung die Entscheidung getroffen werden, ob die Wärmeversorgung innerhalb des Mehrfamilienhauses weiterhin dezentralisiert oder doch lieber zentralisiert erfolgen soll. Entscheiden Sie als Eigentümer sich dafür, zentral zu heizen, gibt es weitere acht Jahre für die Umsetzung. Ist die zentrale Heizungsanlage dann fertiggestellt, müssen alle in der Zwischenzeit eingebauten Etagenheizungen innerhalb eines weiteren Jahres daran angeschlossen werden. Und auch alle anderen Wohnungen müssen ihre Heizungen tauschen, um diese an die zentrale Heizungsanlage anschließen zu können.
Soll die Wärmeversorgung weiterhin dezentral erfolgen, müssen alle eingebauten Etagenheizungen nach Ablauf der 5-Jahres-Frist zu 65 % erneuerbare Energien nutzen.
Die Kosten für diese Maßnahmen können je nach Größe des Gebäudes erheblich sein, aber sie sind notwendig, um langfristige Einsparungen bei den Energiekosten zu erreichen.
Hat sich eine Eigentümergemeinschaft für Zentralheizung oder Etagenheizung entschieden, muss diese dem Bezirksschornsteinfeger schriftlich mitgeteilt werden. Wenn innerhalb des 5-Jahres-Zeitraums keine Entscheidung getroffen wird, tritt die Verpflichtung zur vollständigen Umstellung auf eine Zentralheizung in Kraft.
Natürlich stellen sich Mieter nun die Frage, ob durch die Umrüstung der Heizung die Miete erhöht werden darf. Das Heizungsgesetz schützt Mieter dahingehend, dass die Modernisierungsumlage auf 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat begrenzt wird.
Zwar wird dadurch eventuell die Kaltmiete etwas höher, die Betriebskosten können jedoch durch das Umrüsten auf eine klimafreundliche Heizung sinken. Und das wirkt sich dann wiederum positiv auf die Warmmiete aus.
Wichtig für Vermieter ist zu wissen, dass sie die Modernisierungsumlage von zehn Prozent nur dann erheben können, wenn sie staatliche Fördermittel in Anspruch genommen haben. Ist dies nicht der Fall, darf die Modernisierungsumlage nur acht Prozent betragen.
Besonders bei Wohneigentümergemeinschaften sorgt Habecks Heizungsgesetz für Verwirrung, denn hier wird es kompliziert. Schließlich müssen die verschiedenen Interessen der Wohnungseigentümer unter einen Hut gebracht werden.
Hier ist es wichtig, dass sich die Eigentümergemeinschaft rechtzeitig zusammensetzt und die Maßnahmen bezüglich eines Heizungstausches in Betracht ziehen. Eine Gasetagenheizung zum Beispiel fällt in den meisten Fällen unter Sondereigentum, was bedeutet, dass jeder Eigentümer dafür verantwortlich ist, dass diese den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Hierfür schreibt das Heizungsgesetz für Mehrfamilienhäuser vor, dass die Eigentümergemeinschaft bis spätestens 31. Dezember 2024 alle erforderlichen Informationen zur Heizungssituation beim zuständigen Schornsteinfeger einholen. Sind alle Informationen zusammengetragen, müssen Sie allen Wohnungseigentümern des Hauses bereitgestellt werden und, im Falle eines Austausches der ersten Gasetagenheizung, muss ein Umsetzungsplan erstellt und innerhalb von fünf Jahren nach dem Austausch umgesetzt werden.
Auch der Energieausweis ist für Mehrfamilienhäuser Pflicht und zeigt potenziellen Mietern oder Käufern die Energieeffizienz des Gebäudes auf.
Das Heizungsgesetz tritt zwar ab dem 1. Januar 2024 in Kraft, betrifft aber erstmal nur neu eingebaute Heizungen in Neubauten. Aber im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes für Bestandsgebäude gelten auch Regelungen für den Altbau. So dürfen beispielsweise bestimmte Heizungen nicht mehr genutzt werden und es gibt Mindestanforderungen an die Dämmung.
Die Umsetzung erfolgt allerdings schrittweise. So sind die Vorgaben des GEG eng an die kommunale Wärmeplanung geknüpft, was bedeutet, dass Heizungen im Altbau bei Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern ab 2026 verpflichtend ist, bei Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern erst 2028.
Solange diese Wärmeplanung noch nicht vorliegt, ist es erlaubt, auch nach 2024 eine neue Gasheizung einzubauen. Allerdings dürfen diese ab 2045 gar nicht mehr betrieben werden. Und auch ab 2024 dürfen nur nicht Gasheizungen eingebaut werden, die auf 100 % Wasserstoff umrüstbar sind, sogenannte H2-Ready-Gasheizungen.
Da die Kosten hierfür allerdings relativ hoch sind, ist es sinnvoll, sich direkt mit klimafreundlichen Alternativen auseinander zu setzen. Dazu zählen zum Beispiel Wärmepumpen, Stromdirektheizungen oder Biomasseheizungen.
Neben Umwelt und Kosten gibt es noch weitere Gründe, warum sich ein Heizungstausch im Altbau lohnt.
Generell dürfen zwischen Anfang 2024 und dem Zeitpunkt, an dem die Wärmeplanung in Kraft tritt, neue Gas- oder Ölheizungen in Bestandsgebäuden eingebaut werden. Liegt eine kommunale Wärmeplanung vor, ist es jedoch nicht mehr erlaubt und neu eingebaute Heizungen müssen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern gilt dies also bis 30. Juni 2026 und für Städte mit weniger als 100.000 bis 30. Juni 2028.
Nach dem genannten Zeitpunkt dürfen neue Gasheizungen nur unter bestimmten Übergangsfristen oder in Ausnahmefällen eingebaut und betrieben werden, sofern sie nicht den erforderlichen Anteil von 65 % erneuerbaren Energien aufweisen.
Entscheiden Sie sich für den Einbau einer mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betriebenen Heizung, schreibt das Gesetz eine verpflichtende Beratung vor. Diese soll wirtschaftliche Risiken bezüglich fossiler Brennstoffe aufzeigen. Gleichzeitig aber auch klimafreundliche Alternativen für Ihre Immobilie.
Des Weiteren müssen solche Gasheizungen, sofern das Gebäude nach Abschluss der Wärmeplanung nicht an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz angeschlossen werden kann, ab 2029 zunehmende Anteile von Biomasse, wie Biomethan, oder grünem oder blauem Wasserstoff nutzen (15 % im Jahr 2029, 30 % im Jahr 2035 und 60 % im Jahr 2040).
Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes gibt es zahlreiche Anforderungen und Regelungen für Eigentümer von Bestandsgebäuden. Dazu zählen auch die Vorgaben für den Wärme- und Kälteschutz bei der Sanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie die Berücksichtigung erneuerbarer Energien.
Insbesondere im Hinblick auf den Klimaschutz sind diese Aspekte von großer Bedeutung. So dürfen beispielsweise Heizungen in bestehenden Gebäuden nur noch dann installiert werden, wenn sie einen bestimmten Mindestanteil an erneuerbaren Energien nutzen. Auch das Thema Dämmung spielt eine wichtige Rolle, da hierdurch der Energiebedarf eines Gebäudes reduziert werden kann.
Neue Möglichkeiten zur Nutzung erneuerbarer Energien bieten sich primär durch moderne Technologien wie Solarthermieanlagen oder Wärmepumpen. Allerdings gehen mit diesen Neuerungen auch Kosten einher, die Sie als Eigentümer berücksichtigen müssen. Dennoch lohnt es sich in vielen Fällen, in eine energieeffiziente Immobilie zu investieren, da dies langfristig zu Einsparungen bei den Heizkosten führt und darüber hinaus einen Beitrag zum Umweltschutz leistet.
Laut GEG dürfen folgende Heiztechnologien in Bestandsgebäuden genutzt werden:
Trotz der Vorteile für Klima und Umwelt können die Kosten für eine Sanierung Ihres Bestandsgebäudes schnell abschreckend wirken. Um Sie finanziell zu unterstützen und damit die Energiewende in Deutschland voranzutreiben, bietet der Bund verschiedene Fördermöglichkeiten an.
So gibt es zum einen eine Grundförderung von 30 %, wenn Sie Ihre alte Heizung gegen ein neues System tauschen, welches mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzt. Außerdem gibt es noch den Geschwindigkeitsbonus von 20 % und einen einkommensabhängigen Bonus von 30 %. Insgesamt ist die Förderung jedoch auf 70 % gedeckelt, bei maximalen Investitionskosten von 30.000 €.
Um jedoch von diesen Unterstützungen profitieren zu dürfen, müssen bestimmte Anforderungen erfüllt werden, wie zum Beispiel die Einhaltung der Mindestanforderungen an den Wärme- und Kälteschutz laut dem GEG. Auch ein Energieausweis ist oft Voraussetzung für die Beantragung von Fördermitteln.
Insgesamt kann sich die Investition in eine bessere Dämmung oder effizientere Heizungsanlagen langfristig lohnen, da dadurch nicht nur Energiekosten eingespart werden, sondern auch der Wert des Gebäudes steigt. Eine professionelle Beratung durch Fachleute kann hierbei helfen, die passenden Maßnahmen auszuwählen und die bestmögliche Förderung zu erhalten.
Einen historischen Altbau zu sanieren, um ihn energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, kann eine Herausforderung darstellen. Es müssen nicht nur bestimmte Anforderungen des Heizungsgesetzes für Altbauten erfüllt werden, sondern auch der Denkmalschutz muss berücksichtigt werden.
Hierbei ist wichtig zu verstehen, dass die Dämmung und Modernisierung der Heizungs- und Kühlungssysteme nicht immer problemlos umzusetzen sind. Je nach Baustil und Alter des Gebäudes dürfen bestimmte Elemente nicht verändert werden. Doch trotz dieser Herausforderungen bietet das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude auch Möglichkeiten zur Nutzung erneuerbarer Energien.
Die Kosten für den energetischen Umbau können durch Fördermöglichkeiten und finanzielle Unterstützung reduziert werden. Außerdem müssen alte Immobilien mindestens einen Energieausweis vorweisen können, der Auskunft über den Energieverbrauch gibt.
Eigentümer von historischen Altbauten sollten daher genau prüfen, welche Maßnahmen im Rahmen des Gesetzes möglich sind und wie diese bestmöglich umgesetzt werden können – sowohl unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes als auch im Hinblick auf die Einsparung von Energiekosten und die Schonung von Ressourcen.
Um den Energieverbrauch zu reduzieren und die Klimaziele zu erreichen, stellt das Gebäudeenergiegesetz bestimmte Anforderungen an Bestandsgebäude. Diese richten sich nach dem Baujahr des Gebäudes und betreffen sowohl den Primärenergiebedarf als auch den Wärmeschutz.
Tatsächlich sind nicht alle Gebäude vom Gebäudeenergiegesetz betroffen. So zum Beispiel denkmalgeschützte Gebäude, aber auch Kirchen, Gartenhäuser, temporäre Bauten oder militärische Anlagen. Und dennoch müssen auch bei diesen Gebäuden bestimmte Mindestanforderungen eingehalten werden.
Das GEG greift nicht für den Einsatz von Heizungs- und Kühlsystemen mit einer Nennleistung von weniger als 4 kW oder mehr als 400 kW. Außerdem gibt es bestimmte Härtefälle, in denen die Anforderungen des Heizungsgesetzes nicht greifen.
