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Der Gebäudeenergiegesetz Energieausweis: Pflicht ab 2024?

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
8. Dez 2023 / 14 Min. Lesezeit

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch als Heizungsgesetz bekannt, hat Auswirkungen auf alle Immobilienbesitzer. Es legt Vorgaben für die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und Nutzung von Energieausweisen sowie den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden fest.

Der Gebäudeenergiegesetz Energieausweis ist dabei ein wichtiger Bestandteil und gibt Aufschluss über den Energieverbrauch eines Gebäudes. Eigentümer sowie Verkäufer und Makler müssen seit dem 01.05.2021 die Vorgaben des GEG einhalten, wenn sie einen Energieausweis ausstellen. Diese Vorgaben wurden mit der neuen Gesetzesnovelle für 2024 nicht verändert und haben weiterhin bestand.

Der GEG Energieausweis

Mit dem neuen Gesetz für Gebäudeenergieeffizienz wurde der bisherige Energieausweis nach EnEV und Energiepass schon 2020 abgelöst. In Teil 5 §§ 79 bis 88 definiert er die grundlegenden Eigenschaften des Energieausweises und erklärt die Verwendung und die Ausstellung.

Er gibt Auskunft über den Energiebedarf eines Gebäudes und zeigt auf, wie hoch die CO₂-Emissionen sind. Der Ausweis informiert darüber hinaus auch über mögliche Sanierungsmaßnahmen, die zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen können.

Energieausweise unterscheiden sich zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.

VerbrauchsausweisBedarfsausweis
Der Energieverbrauchsausweis ist die günstigere Variante, bei der Sie mit 50 € und 100 € rechnen müssen. Dieser ist allerdings nur zulässig, wenn sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden, das Gebäude im Jahr 1977 mit der 1. Wärmeschutzverordnung gebaut wurde und ein Bauantrag vorliegt, der nach dem 01.11.1977 ausgestellt wurde. Inhaltlich zeigt der Verbrauchsausweis nur die tatsächlich verbrauchte Energiemenge durch Heizung und Warmwasser des Gebäudes an. Somit hat er weit weniger Aussagekraft als der Bedarfsausweis. Zusätzliche Infos wie zum Beispiel Lüftung, Kühlung und Beleuchtung werden nur angegeben, wenn es sich um ein Nichtwohngebäude handelt.Der Energiebedarfsausweis ist um einiges teurer (bis zu 500 €), ist aber auch wesentlich umfangreicher, da hier bestimmte Formeln genutzt werden, um den theoretischen Gesamtenergiebedarf des Gebäudes aufzuzeigen. Um diesen Gesamtenergiebedarf zu berechnen, werden unter anderem die Gebäudedämmung, Energiesparfenster und die Heizungsanlage verwendet. Der Vorteil eines Bedarfsausweises ist, dass er objektiver ist und somit mit anderen Gebäuden verglichen werden kann. Außerdem zeigt er eventuelle Schwachstellen zum Beispiel bei der Dämmung an, welche durch Modernisierungen behoben werden können.

Tipp: Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, lohnt sich der Bedarfsausweis, denn so haben potenzielle Käufer einen guten Überblick, ob eventuell Sanierungsmaßnahmen anstehen oder ob die Immobilie sich in einem energetisch guten Zustand befindet.

Die Bewertung erfolgt in Form einer Skala von A+ bis H. Ein Gebäude mit einem hohen A- oder B-Wert gilt als energieeffizient und hat somit einen geringeren Energiebedarf als ein Haus mit einem schlechteren Wert.

Gut zu wissen

Pro Haus ist ein Energieausweis erforderlich, es sei denn, es handelt sich um gemischt genutzte Gebäude nach § 106 GEG. Dann ist für jeden Teil des Gebäudes ein eigener Energieausweis nötig. Ein Energieausweis ist immer für 10 Jahre gültig, außer es werden Änderungen an der Gebäudehülle vorgenommen oder das Gebäude wurde erweitert, dann verliert der Energieausweis seine Gültigkeit.

Diese Daten werden benötigt, um einen Gebäudeenegiegesetz Energieausweis zu erstellen

Zunächst einmal enthält der Energieausweis Informationen über den Energiebedarf des Gebäudes sowie über die CO₂-Emissionen. Diese Daten werden anhand von Verbrauchswerten ermittelt und in Form einer Skala dargestellt. Je nach Ergebnis wird das Gebäude in eine Effizienzklasse eingestuft und erhält eine farbige Kennzeichnung von Grün (sehr gut) bis Rot (sehr schlecht).

Um den Ausweis zu erstellen, müssen verschiedene Daten erhoben werden. Dazu gehören unter anderem das Baujahr des Gebäudes, die Größe der beheizten Fläche, der Fenster und Türen, die Art des Gebäudes sowie Informationen zur Heizungsanlage. Auch Angaben zu den verwendeten Baumaterialien und der Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Geschossdecken, sowie zum Strom- und Wasserverbrauch sind von Bedeutung.

Weitere wichtige Faktoren sind die Anzahl der Bewohner im Haus sowie das Nutzungsverhalten. Denn je nachdem, wie oft das Haus bewohnt wird und wie intensiv es genutzt wird, kann sich dies auf den Energieverbrauch auswirken.

Anhand dieser Daten wird dann der Energiebedarf des Gebäudes berechnet und in einer Skala von A+ bis H eingestuft. Dabei steht A+ für ein sehr energieeffizientes Gebäude mit niedrigem Energieverbrauch und H für ein ineffizientes Haus mit hohem Verbrauch.

Kleines Modellhaus mit Energieeffizienzklassen steht auf einem Vertrag

Das hat sich seit Inkrafttreten des GEG geändert

Das GEG ist seit 2020 in Kraft und seit dem 01.11.2020 ist der Energieausweis für Neubauten nach den Maßstäben des Gebäudeenergiegesetzes verpflichtend. Seit 01.05.2021 auch für Bestandsgebäude. Eine der grundlegenden Änderungen seit Inkrafttreten des neuen GEG 2020 ist die Angabe von CO₂-Emissionen.

Im Zuge der neuen Gesetzesnovelle für das Heizungsgesetz 2024 haben sich die Vorgaben rund um den Energieausweis, wie zum Beispiel die Effizienzklassen und deren zugehörigen Grenzwerte, nicht verändert. Einige Vorgaben wurden jedoch mit dem neuen GEG 2020 schon verschärft.

  • Ausgelaufene Übergangsfrist: Das Gesetz sah im November 2020 eine Übergangsfrist, welche am 01.05.2021 ausgelaufen ist. Seitdem gelten die Regelungen des neuen Gebäudeenergiegesetzes.
  • Makler müssen Energieausweis vorlegen: Nicht nur Eigentümer, Vermieter oder Verkäufer müssen Interessenten den Energieausweis vorlegen, auch Immobilienmakler müssen das laut neuem GEG.
  • Zusätzliche Angaben erforderlich: Neben Angaben zum Energieverbrauch und Energiebedarf eines Gebäudes müssen laut GEG auch Angaben zum Stand der Sanierung, anfallende CO2-Emissionen sowie inspektionspflichtige Klimaanlagen mit deren Fälligkeitsdatum für die nächste Inspektion aufgelistet sein.
  • Vor-Ort-Besichtigung: Personen, die einen Energieausweis ausstellen, müssen Bestandsgebäude vor Ort besichtigen, um die energetischen Eigenschaften beurteilen zu können. Ist ein vor-Ort-Termin nicht möglich, muss dies mittels Bildern erfolgen, sodass entsprechende Modernisierungsmaßnahmen festgelegt werden können.

Wie schon erwähnt, all diese Vorgaben gelten schon seit 2020 und wurden mit der neuen Gesetzesnovelle nicht geändert.

Zielgruppen, für die der Energieausweis wichtig ist

Der Energieausweis ist zum einen für Hauseigentümer wichtig, zum anderen aber auch ein wichtiges Dokument für Kaufinteressenten oder Mieter.

Das neue Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass jeder Immobilieneigentümer einen gültigen Energieausweis besitzen muss. Durch das Aufzeigen des energetischen Zustandes eines Gebäudes, hilft der Energieausweis Eigentümern dabei, Einsparpotenziale aufzudecken und Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu identifizieren. Darüber hinaus kann ein gültiger Energieausweis auch dazu beitragen, den Wert einer Immobilie zu steigern und möglicherweise sogar Kosten bei Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen einzusparen.

Potenzielle Käufer oder Mieter von Immobilien sind auch eine wichtige Zielgruppe für den Energieausweis, da sie anhand des Ausweises schnell erkennen können, ob ein Gebäude energieeffizient ist oder nicht. Ein hoher Energieverbrauch kann zu höheren Betriebskosten führen und somit den Wert einer Immobilie mindern. Der Energieausweis kann daher ein entscheidendes Kriterium bei Miet- oder Kaufentscheidungen sein. Denken Sie als Eigentümer also darüber nach, Ihre Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, sollten Sie in jedem Fall in der Lage sein, den Energieausweis vorlegen zu können.

Ist ein Energieausweis Pflicht?

Der GEG Energieausweis ist für alle Wohngebäude, die neu gebaut oder saniert wurden sowie für Nichtwohngebäude ab einer bestimmten Größe verpflichtend. Er muss also zum Beispiel nach Fertigstellung oder Verkauf eines Gebäudes an den neuen Eigentümer mit übergeben werden. Laut GEG ist in diesem Zusammenhang auch ein Energieberatungsgespräch verpflichtend.

Aber auch bei Verkauf oder Vermietung von Bestandsgebäuden müssen Eigentümer und Makler einen gültigen GEG Energieausweis inklusive Empfehlungen zu Modernisierungsmaßnahmen vorlegen. Dadurch können potenzielle Käufer oder Mieter bereits im Vorfeld erkennen, wie energieeffizient ein Gebäude ist und welche Kosten auf sie zukommen werden. Wird der Energieausweis nicht vorgelegt, können Interessenten diesen vom Makler oder dem Eigentümer verlangen.

Auch bei bestimmten Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen kann der Ausweis erforderlich sein, weshalb er auch für Eigenheimbesitzer interessant ist. Denn durch den Energieausweis können Einsparpotenziale erkannt und genutzt werden.

Der GEG Energieausweis ist also für folgende Anlässe erforderlich:

  • Verkauf
  • Vermietung
  • Verpachtung
  • Neubau
  • Sanierungen

Der Gebäudeenergiegesetz Energieausweis für Neubau, Bestandsgebäude und Denkmal

Neubau

Für neu errichtete Gebäude besteht die Verpflichtung, gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), einen Energieausweis zu erstellen. Es obliegt dem Eigentümer sicherzustellen, dass nach Abschluss des Bauprojekts ein aktueller Energieausweis vorliegt, der auf den tatsächlichen Merkmalen des neuen Gebäudes basiert. Zusätzlich dazu muss der Eigentümer den Energieausweis aufbewahren und gegebenenfalls den zuständigen Landesbehörden zur Verfügung stellen. Über einen Zeitraum von zehn Jahren kann er den Energieausweis als Informationsquelle für potenzielle Mieter oder Käufer nutzen.

Bestandsgebäude

Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) sowie in der EnEV besteht die Möglichkeit, sowohl Bedarfs- als auch Verbrauchsausweise für Bestandsgebäude zu erstellen. Für Wohnhäuser mit höchstens vier Wohnungen, die die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung (WSchVO) nicht erfüllen, ist jedoch ausschließlich die Ausstellung von Bedarfsausweisen gestattet.

Denkmalschutz

Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind Gebäude, die durch Landesrecht unter Denkmalschutz stehen, von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises befreit.

Altes Fachwerkhaus wird renoviert

GEG Energieausweis Ausnahmen

Prinzipiell ist für alle thermisch konditionierten Gebäude ein Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erforderlich. Das Gesetz sieht jedoch in § 2 auch Ausnahmen vor, die nicht unter die GEG-Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises fallen. Denn nicht für jedes Gebäude ist der Energieausweis zwingend erforderlich. So sind beispielsweise denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von unter 50 m² von der Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises ausgenommen.

Auch bei bestimmten Nutzungsarten gibt es Ausnahmen. So müssen zum Beispiel landwirtschaftliche Gebäude, die ausschließlich zur Lagerung von landwirtschaftlichen Erzeugnissen genutzt werden, keinen Energieausweis vorweisen.

Folgende Gebäude fallen unter die Ausnahme des GEG:

  • Gebäude, die keiner Energieheizung oder -kühlung unterliegen.
  • Kurzzeitig genutzte Wohngebäude mit einer definierten Nutzungsdauer (höchstens vier Monate pro Jahr)
  • Kurzzeitig genutzte Wohngebäude mit einem Energieverbrauch von weniger als 25 % des zu erwartenden Energieverbrauchs
  • Betriebsgebäude, die aufgrund ihres Verwendungszwecks großflächig und langanhaltend unbeheizt bleiben müssen
  • Betriebsgebäude, die für die Haltung oder Aufzucht von Tieren genutzt werden
  • Zelte oder Traglufthallen
  • Andere gewerbliche, landwirtschaftliche oder industrielle Betriebsgebäude, die entsprechend ihrer Zweckbestimmung innen auf weniger als 12 °C beheizt werden
  • Gewächshäuser und Räume für Pflanzenaufzucht und Vermehrung
  • Unterirdische Bauwerke
  • Temporäre Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren
  • Kirchen oder andere Gebäude, die Gottesdiensten oder religiösen Zwecken dienen
  • Gebäude, die gemäß Landesrecht als Baudenkmäler gelten

Als Eigentümer oder Vermieter eines der oben genannten Gebäude, sollten Sie trotzdem überlegen, ob Sie freiwillig einen Energieausweis erstellen lassen möchten. Denn dieser kann nicht nur Aufschluss über den energetischen Zustand des Gebäudes geben, sondern auch dazu beitragen, Einsparpotenziale aufzudecken und somit langfristig Kosten zu reduzieren.

Möglichkeiten zur Beantragung und Erstellung eines individuellen Energieausweises

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen individuellen Energieausweis zu beantragen und erstellen zu lassen. Eine Option ist die Beauftragung eines zertifizierten Energieberaters, der das Gebäude begutachtet und den Ausweis ausstellt. Außerdem dürfen Personen mit speziellen Qualifikationen und praktischer Erfahrung einen solchen Ausweis ausstellen. Dazu gehören beispielsweise Ingenieure, Architekten, Physiker oder Handwerker. Es existiert jedoch kein offizielles Zulassungszertifikat für diese Personen.

Auch Online-Anbieter bieten die Möglichkeit an, einen Energieausweis online zu erstellen. Dabei müssen jedoch alle relevanten Daten des Gebäudes sorgfältig eingegeben werden.
Ein weiterer Weg zur Erstellung eines individuellen Energieausweises ist die Verwendung von spezieller Software, mit der Sie selbst den Ausweis erstellen können. Hierbei sollte allerdings darauf geachtet werden, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden und das Ergebnis korrekt ist.

So können Sie sicherstellen, dass Sie die gesetzlichen Anforderungen an den GEG Energieausweis erfüllen

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet oder verkauft, muss heutzutage einen Energieausweis vorlegen. Um sicherzustellen, dass Sie auch die gesetzlichen Anforderungen an den Energieausweis erfüllen, gibt es einige Dinge zu beachten.

Zunächst einmal sollten Sie sich über die verschiedenen Arten von Energieausweisen und deren Anforderungen informieren und den passenden Typ für das eigene Objekt auswählen.

Dann ist es wichtig, dass Sie alle relevanten Daten und Informationen zum Gebäude zur Verfügung haben und diese korrekt in den Ausweis eintragen. Hierzu gehören beispielsweise Angaben zur Heizungsanlage, zur Dämmung und zum Baujahr des Hauses. Darüber hinaus sollten regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten durchgeführt werden, um den Energieverbrauch des Gebäudes so gering wie möglich zu halten. Auch der Einsatz von energieeffizienten Geräten und Technologien kann dabei helfen, die Anforderungen an den Energieausweis zu erfüllen.

Eine professionelle Beratung durch einen qualifizierten Energieberater kann hier hilfreich sein. Dieser kann eine detaillierte Analyse des Gebäudes durchführen und auf Basis der erhobenen Daten eine aussagekräftige Energiebilanz erstellen. Auf diese Weise können Schwachstellen im energetischen Bereich identifiziert und gezielt angegangen werden.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Gebäudeenergiegesetz Energieausweis

  • Ist ein Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben?

    Ja, ein Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben. Gemäß GEG muss bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden ein Energieausweis vorgelegt werden.

  • Welches Baujahr braucht keinen Energieausweis?

    Ein Gebäude, das vor dem 1. November 1977 errichtet wurde, benötigt keinen Energieausweis. Dies gilt auch für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder für religiöse Zwecke genutzt werden. Allerdings müssen diese Gebäude bei Verkauf oder Vermietung mit einem Hinweis auf den fehlenden Energieausweis versehen werden.

  • Wann muss ein Energieausweis nach GEG vorgelegt werden?

    Laut GEG muss ein Energieausweis spätestens bei der Besichtigung von einem Verkäufer oder Makler vorgelegt werden, sodass Interessenten direkt einen Überblick über die Energieeffizienz des Gebäudes haben und anhand dessen eine Kauf- oder Mietentscheidung treffen können.

  • Wer darf Energieausweise nach GEG ausstellen?

    Um einen Energieausweis für Ihre Immobilie zu erhalten, müssen gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) Personen mit speziellen Qualifikationen, einschließlich Aus- oder Weiterbildungen sowie praktischer Erfahrung, diesen ausstellen. Dazu gehören beispielsweise Ingenieure, Architekten, Physiker oder Handwerker. Es existiert jedoch kein offizielles Zulassungszertifikat für diese Personen.

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