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Immobilienpreisentwicklung bis 2024 : Aktuelle Lage in Deutschland

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
12. Jun 2024 / 18 Min. Lesezeit

Die Immobilienpreise in Deutschland sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen und haben in vielen Städten neue Rekordwerte erreicht. Aktuell zeigt sich wieder eine leichte Wende – doch sinken die Preise jetzt dauerhaft? Dieser Blog Artikel beleuchtet die aktuelle Immobilienpreisentwicklung in Deutschland und erläutert ihre Hintergründe.

Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 2004 bis zum 1. Quartal 2024
Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland von 2004 bis zum 1. Quartal 2024
Quelle: Statista

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland bis 2024

Laut dem Statista Research Department lag der Immobilienindex für Deutschland im ersten Quartal 2024 bei 183 Punkten, ausgehend vom ersten Quartal 2004 (Index = 100). Ein Wert von 183 bedeutet, dass die Preise im ersten Quartal 2024 um 83 % höher sind als 2004. In Wachstumsregionen, in denen von 2009-2014 das Bevölkerungswachstum um mehr als 1 % gestiegen ist, betrug der Indexwert sogar 197 Punkte.

Dieser Index basiert auf einem gewichteten Durchschnitt von Kauf- und Mietpreisen. Betrachtet werden Eigentums- und Mietwohnungen aller Baujahre mit einer Größe von 60 bis 80 Quadratmetern sowie Ein- und Zweifamilienhäuser aller Baujahre mit einer Größe von 100 bis 150 Quadratmetern, jeweils mit gehobener Ausstattung. Die Analyse umfasst über 2 Millionen Inserate aus mehr als 100 Quellen.

Gut zu wissen: Was genau ist der Immobilienpreisindex?

Ein Immobilienpreisindex misst die Veränderungen der Preise oder Werte am Immobilienmarkt über einen bestimmten Zeitraum. Er gibt Auskunft darüber, ob die Immobilienpreise gestiegen oder gesunken sind und in welchem Ausmaß. Dies ermöglicht es Anwendern, den Verlauf der Immobilienpreise im Zeitverlauf zu verfolgen und wichtige Informationen über die Preisentwicklung am Markt zu gewinnen.

Ein Haus zwischen mehreren Münzstapeln und einem ansteigenden Graphen im Hintergrund als Verbildlichung der Immobilienpreisentwicklung.

Warum steigen die Immobilienpreise?

Es gibt mehrere mögliche Gründe für die stetig steigenden Immobilienpreise in Deutschland:

  1. Hohe Nachfrage und wenig Angebot: Obwohl in Deutschland viel gebaut wird, reicht es nicht aus, um den Bedarf an Wohnungen und Häusern zu decken. Besonders in großen Städten fehlt Wohnraum, was die Mieten und Kaufpreise in die Höhe treibt.
  2. Mangel an Bauland: Es gibt nicht genug Bauland . Im Umkehrschluss wird das wenige verfügbare Land immer teurer. 2021 kostete ein Quadratmeter baureifes Land im Durchschnitt rund 225 Euro, während es 15 Jahre zuvor noch etwa 120 Euro pro Quadratmeter waren. Teures Bauland führt zu insgesamt höheren Immobilienpreisen.
  3. Niedrige Zinsen: Die niedrigen Zinsen der Europäischen Zentralbank haben dazu beigetragen, dass Immobilienfinanzierungen günstiger wurden. Gleichzeitig wurden andere Geldanlagen weniger attraktiv. Dadurch haben mehr Menschen in Immobilien investiert, was die Nachfrage und somit die Preise gesteigert hat. Obwohl die Zinsen Mitte 2022 wieder stiegen, waren die Auswirkungen der niedrigen Zinsen bereits deutlich spürbar.

Dennoch: Immobilien sind noch immer erschwinglicher als in den 80ern

Wenn man auf die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre zurückblickt, könnte man denken, dass es für Menschen, die ein Eigenheim kaufen möchten, aktuell noch nie schwieriger war. Aber laut Handelsblatt ist das nicht ganz richtig, zumindest, wenn man den sogenannten Erschwinglichkeitsindex betrachtet: In den 1980er Jahren war es viermal schwieriger, ein Eigenheim zu erwerben. Die heutige Erschwinglichkeit liegt auf dem Niveau von 2008, was vergleichsweise noch recht niedrig ist.

Inflationsbereinigt sind Immobilien seit 1980 nur um 15,5 Prozent teurer geworden. Im Verhältnis zur gestiegenen Kaufkraft sind sie heute sogar deutlich billiger.
Grafik zum Immobilienkauf 1980 und 2022.
Quelle: Handelsblatt

Aber warum fühlt es sich für viele Menschen dennoch so an, als ob der Traum vom Eigenheim unerreichbar ist? Der Artikel nennt hierfür mehrere Gründe:

  1. Höhere Ansprüche: Die Menschen haben höhere Erwartungen und wünschen sich mehr Wohnraum und eine bessere Ausstattung. Dass hierfür höhere Kosten anfallen, ist selbstverständlich.
  2. Weniger Eigenarbeit: Früher haben die Leute mehr Eigenarbeit für ihren Hausbau geleistet – das hat einige Kosten gespart. Heute beteiligen sich viel weniger Menschen im Vergleich zu damals. 
  3. Weniger Verzicht und Sparsamkeit: Heute sind deutlich weniger Menschen bereit, bei anderen Dingen Geld einzusparen. Früher sind Familien vielleicht weniger in den Urlaub gefahren oder haben keinen Zweitwagen angeschafft, um sich den Traum vom Eigenheim erfüllen zu können. 
  4. Hohe Nebenkosten und geringe Unterstützung: Die Kaufnebenkosten wie z.B. die Grunderwerbsteuer verschlingen heute einen großen Teil des Eigenkapitals. Im Vergleich zu früher gibt es außerdem weniger staatliche Unterstützung für Neubauten, was abschreckend wirken kann.

Zusammengefasst lässt sich festhalten: Trotz oben genannter Gründe und hoher Immobilien- und Baupreise haben Deutsche verglichen mit den 80er Jahren heute bessere Möglichkeiten, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen – denn die Bauzinsen lagen früher viel höher als heute (teilweise bis zu 12 %). Ob die Erschwinglichkeit in den kommenden Jahren allerdings wieder besser wird, sei laut Handelsblatt-Artikel “mehr als fraglich”.

Aktuelle Immobilienpreisentwicklung 2024 – die Zahlen sinken

Nachdem die Immobilienpreise jahrelang nur den Weg nach oben kannten, zeigt sich aktuell eine leichte Wende: Die Preise sanken gegen Ende 2022 wieder ab. Einen guten Überblick liefert z.B. der Europace Hauspreis Index EPX :

Der Hauspreisindex EPX zeigt die Immobilienpreisentwicklung der letzten Jahre. Von 2019 bis 2022 sind die Preise stark gestiegen, ab 2023 ist ein leichter Abfall verzeichnet.

Der Gesamtindex für Immobilientransaktionen in Deutschland zeigt nach deutlichem Absinken erst im März 2023 wieder einen leichten Anstieg. Im Vergleich zum vorherigen Monat verzeichneten die Immobilienpreise einen Zuwachs von 0,44 %. Im Zeitraum von September 2022 (Indexwert: 221,83) bis September 2023 (Indexwert : 210,07) ergab sich ein Rückgang von -5,6 %. Eine kleine Hoffnung für viele, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten. Die große Frage, die sich jetzt stellt: Werden die Immobilienpreise weiter sinken, oder doch weiter steigen?

Grafik zu Baupreisindizes für Wohngebäude.

Diese Grafik des Statistischen Bundesamtes zeigt den Baupreisindex für Wohngebäude.

Von 2012 bis etwa 2018 blieben die jährlichen Preisänderungen vergleichsweise niedrig und stabil, meist unter 5%. Dies deutet auf eine Phase konstanter Baupreise hin, in der sich die Kosten für Neubauten nur moderat veränderten.

Ab 2019 beginnen die Preise jedoch deutlich zu steigen. Dieser Trend setzt sich bis 2022 fort und erreicht in dieser Zeit seinen Höhepunkt. Während dieser Phase verzeichnen die jährlichen Preissteigerungen teils Werte von über 10%, und in einigen Monaten erreichen sie fast 20%. Diese starke Zunahme könnte durch verschiedene Faktoren beeinflusst worden sein, wie beispielsweise steigende Materialkosten, erhöhte Nachfrage nach Wohnraum, Fachkräftemangel im Bauwesen oder regulatorische Änderungen.

Nach dem Höhepunkt 2022 beginnen die Preissteigerungen wieder abzunehmen. Die Grafik zeigt eine kontinuierliche Abwärtsbewegung bis 2024, wobei die jährlichen Preisänderungen wieder auf ein niedrigeres Niveau zurückkehren. Dies könnte darauf hinweisen, dass der Markt sich nach den starken Anstiegen wieder stabilisiert. Eine Garantie hierfür gibt es allerdings nicht. Mögliche Gründe für diese Entwicklung könnten aber eine Abkühlung der Nachfrage, verbesserte Lieferketten oder eine Erhöhung des Angebots an Bauleistungen sein.

Während die Preise für Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vormonat um 1,25 Prozent deutlich gestiegen sind, verzeichnen wir gleichzeitig einen Rückgang der Preise für neue Häuser. Diese gegensätzlichen Bewegungen reflektieren die dynamische Natur unseres Marktes, der von vielfältigen Einflüssen geprägt ist. Stefan Münter Stefan Münter Vorstand von Europace

Prognose für die langfristige Immobilienpreisentwicklung

Seit Anfang 2024 bewegen sich die Immobilienpreise seitwärts, wie auch der Hauspreisindex von Europace zu erkennen gibt:

Hauspreisindex von Europace Stand Mai 2024.

Analyse der aktuellen Entwicklungen:

  1. Neubauhäuser (türkis): Der Preisindex für Neubauhäuser stieg bis Ende 2021 stetig an und erreichte seinen Höhepunkt Anfang 2022. Nach einer kurzen Phase der Stagnation und eines leichten Rückgangs im Jahr 2022, setzen die Preise ab Ende 2022 wieder zum Anstieg an. Im Jahr 2023 und bis Mai 2024 zeigen die Preise für Neubauhäuser eine erneute Aufwärtsbewegung, was auf eine anhaltend hohe Nachfrage und möglicherweise steigende Baukosten hinweist.
  2. Bestandshäuser (grau): Die Preise für Bestandshäuser verzeichneten ebenfalls bis Anfang 2022 einen starken Anstieg. Danach folgte eine deutliche Abwärtsbewegung, die bis in das Jahr 2023 anhielt. Seit Ende 2023 stabilisieren sich die Preise und zeigen im Jahr 2024 eine leichte Erholung. Dies könnte darauf hinweisen, dass die Marktbedingungen für Bestandshäuser schwieriger geworden sind, möglicherweise durch eine geringere Nachfrage oder einen Preisdruck durch günstigere Alternativen.
  3. Eigentumswohnungen (grün): Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen ebenfalls bis Anfang 2022 an. Nach einem Höhepunkt folgte eine Phase des Rückgangs und der Stagnation, ähnlich wie bei den Bestandshäusern. Ab Ende 2023 bis Mai 2024 ist eine leichte Erholung zu beobachten, was auf eine Stabilisierung des Marktes für Eigentumswohnungen hindeutet.
  4. Gesamtindex (lila): Der Gesamtindex spiegelt die kombinierten Trends der einzelnen Kategorien wider. Bis Anfang 2022 stieg der Gesamtindex kontinuierlich an. Danach folgte ein Rückgang bis Mitte 2023, gefolgt von einer Stabilisierung und leichten Erholung bis Mai 2024. Dies deutet darauf hin, dass der Gesamtmarkt eine Phase der Korrektur durchlaufen hat und sich nun stabilisiert.

Immobilienpreisentwicklung – Zusammenfassung und Prognose:

Die Preisentwicklung von Immobilien wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, darunter wirtschaftliche Bedingungen, Zinspolitik, demografische Veränderungen und regionale Unterschiede, die sich ständig verändern. Daher erscheint eine allgemeingültige und verlässliche Prognose im Hinblick auf die nächsten 10 Jahre recht mutig. Jedoch lassen sich aufgrund aktueller Daten Vermutungen über die weitere Entwicklung der Immobilienpreise treffen:

  • Neubauhäuser: Weiterhin steigende Preise erwartet.
  • Bestandshäuser: Stabilisierung mit möglichem moderatem Anstieg.
  • Eigentumswohnungen: Leichte Erholung und mögliche Stabilisierung oder moderater Anstieg.
  • Gesamtindex: Stabilisierung mit leicht positivem Trend.
Eine mögliche Ursache für den Rückgang der Preise bei Neubauten könnte eine Gegenbewegung zur Inflation der letzten Monate sein. Gleichzeitig bleibt das Angebot für Immobilien weiterhin hoch und es ist noch immer ein guter Moment für Käufer, die passende Finanzierung für ihre Wunschimmobilie zu finden. Stefan Münter Stefan Münter Vorstand von Europace
Blick auf mehrere Kräne und Hochhäuser, neben denen neue Wohnhäuser gebaut werden.

Immobilienpreis-Prognose für 2035 

Die Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) werfen im Rahmen des Postbank Wohnatlas dennoch einen Blick in die Zukunft: In knapp der Hälfte der 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte sollen die Preise für Eigentumswohnungen bis 2035 inflationsbereinigt um mindestens zwei Prozent unter das Niveau des Höhepunktes von 2022 sinken. Hingegen sind anhaltende Preissteigerungen vor allem im südlichen Teil Deutschlands, im Nordwesten, sowie in den meisten Großstädten zu erwarten. Bayern zeigt sich laut Prognose als besonders positiver Ausreißer, da sechs seiner Landkreise und Städte in den Top-Ten des Wohnatlas, also mit den höchsten Preisanstiegen, vertreten sind.

Hier ein Überblick über die 10 Regionen, die laut der Prognose des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) den größten Preisanstieg zu erwarten haben:

RegionImmobilienpreis-Trend (verglichen mit dem Niveau von 2022)
Potsdam (Stadt)+ 2,71 %
Erding (Landkreis)+ 2,13 %
Leipzig (Stadt)+ 2,12 %
München (Stadt)+ 2,08 %
Landshut (Stadt)+ 1,98 %
Frankfurt am Main (Stadt)+ 1,93 %
Ebersberg (Landkreis)+ 1,86 %
Augsburg (Stadt)+ 1,86 %
Dachau (Landkreis)+ 1,82 %
Köln (Stadt)+ 1,52 %

Hier ein Überblick über die 10 Regionen, mit dem höchsten erwarteten Preisabfall

RegionImmobilienpreis-Trend (verglichen mit dem Niveau von 2022)
Suhl (Stadt)– 4,20 %
Wartburgkreis– 3,54 %
Greiz (Landkreis)– 3,26 % 
Altenburger Land– 3,25 %
Mandsfeld-Südhard (Landkreis)– 3,21 % 
Spree-Neiße (Landkreis)– 3,15 %
Oberspreewald-Lausitz (Landkreis)– 3,12 %
Elbe-Elster (Landkreis)– 3,11 %
Anhalt-Bitterfeld (Landkreis)– 3,00 %
Salzandkreis– 2,96 %

Ein wichtiger Hinweis:

Zu aktuellen Prognosen über die Immobilienpreisentwicklung ist stets zu beachten, dass die Immobilienpreise von einer Vielzahl von Faktoren abhängen. Aus diesem Grund ist es schwer, mit Sicherheit vorherzusagen, wie sich die Preise in der Zukunft entwickeln werden. Prognosen basieren auf Annahmen über diese Faktoren und können sich jederzeit ändern, wenn sich die Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts verändern.

Kleine Modellhäuser mit grünem Graphen auf einer schwarzen Tafel, die zusammen die Entwicklung der Immobilienpreise anzeigen.

5 wichtige Faktoren der Immobilienpreisentwicklung

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland kann durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden. Die 5 wichtigsten Faktoren werden im Folgenden erläutert:

1. Faktor: Veränderungen des Einkommens

Wenn das Einkommen der Menschen steigt, so steigt oft auch die Nachfrage nach Immobilien. Die erhöhte Nachfrage kann demnach die Immobilienpreise in die Höhe treiben. Wenn das Einkommen der Deutschen stagniert oder gar sinkt, kann dies die Nachfrage dämpfen und die Preise fallen lassen.

2. Faktor: Zinspolitik

Die Höhe der Zinsen für Immobilienkredite hat einen direkten Einfluss auf die Immobilienpreise. Niedrige Zinsen erleichtern die Finanzierung von Immobilien. Die Nachfrage nach Immobilien steigt dadurch, was wiederum zu steigenden Immobilienpreisen führt. Höhere Zinsen können dagegen die Nachfrage drosseln und im Umkehrschluss für niedrigere Immobilienpreise sorgen.

3. Faktor: Investitionstendenzen

Immobilien werden in finanziell unsicheren Zeiten oft als sichere Geldanlage betrachtet. In solchen Phasen steigt die Nachfrage nach Immobilien, da die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt häufig bessere Rendite bringt, als andere Anlageformen. Daher investieren nicht nur Deutsche, sondern auch internationale Investoren mehr und mehr in Immobilien – wodurch sich die Nachfrage und somit die Immobilienpreise erhöhen.

4. Faktor: Bevölkerungsentwicklung

Ein Bevölkerungswachstum führt oft zu einer erhöhten Nachfrage nach Immobilien, insbesondere in Städten. Der Zustrom in diesen Ballungsräumen kann die Preise dort in die Höhe treiben. Aber auch Veränderungen in der durchschnittlichen Haushaltsgröße, z.B. mehr Singles mit kleineren Haushalten, beeinflussen Nachfrage und Immobilienpreise.

5. Faktor: Baugeschehen

Obwohl die Bundesregierung ein jährliches Ziel von 400.000 neuen Wohnungen anstrebt, wurde dieses Ziel noch nicht erreicht. Verschiedene Herausforderungen wie hohe Bauzinsen, begrenzte Fördermittel, strenge Energieeffizienzanforderungen, Fachkräftemangel und steigende Bau- und Energiekosten haben dazu geführt, dass weniger Baugenehmigungen erteilt wurden. Das begrenzte Angebot kann dazu führen, dass viel Nachfrage, aber wenig Wohnraum besteht und die Preise weiterhin hoch bleiben oder noch weiter steigen.

Fazit: Aktuelle Immobilienpreisentwicklung in Deutschland

Die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland ist geprägt von vielen Faktoren, die sowohl auf nationaler als auch auf regionaler Ebene wirken. Es ist daher entscheidend, die lokalen Marktbedingungen und die vielfältigen Einflussfaktoren sorgfältig zu berücksichtigen, wenn man Immobilienkäufe oder -investitionen in Betracht zieht.

Die Zukunft der Immobilienpreisentwicklung, die in Experten-Prognosen aufgeführt wird, basiert auf Annahmen und ist daher nie hundertprozentig verlässlich. Sie hängt von sich ständig verändernden wirtschaftlichen Bedingungen, Zinsentwicklungen und anderen Hintergründen ab. Eine gründliche Recherche und eine individuelle Betrachtung des eigenen Standorts sind daher unerlässlich, um fundierte Entscheidungen im Immobilienmarkt zu treffen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufig gestellte Fragen zur Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

  • Werden die Immobilienpreise weiter sinken?

    Aktuell bewegen sich die Immobilienpreise in verschiedene Richtungen. Allgemein zeichnet sich zwar ein aktueller Rückgang der Immobilienpreise durch alle Objektklassen ab. Die Preise für Neubauten steigen allerdings weiterhin an. Laut der aktuellen Analyse der Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen von Immobilienscout24 wird im Oktober 2023 von einer Stabilisierung oder auch “Abkühlung” der Immobilienpreise gesprochen. Grund hierfür sei die gestiegene Nachfrage an Immobilien. Viele Immobilien- und Marktexperten gehen jedoch auch in Zukunft von weiter steigenden Immobilienpreisen aus.

  • Was beeinflusst die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland?

    Die Immobilienpreise in Deutschland werden von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst. Zu den 5 der wichtigsten Faktoren zählen Veränderungen bezüglich des Einkommens, der Zinspolitik in Deutschland, aber auch die Bevölkerungsentwicklung, sowie Investitionstendenzen und das Baugeschehen innerhalb des Landes.

    Aus diesem Grund ist es schwer, mit Sicherheit vorherzusagen, wie sich die Preise in der Zukunft entwickeln werden. Prognosen basieren auf Annahmen über diese Faktoren und können sich jederzeit ändern, wenn sich die Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts verändern. 

  • Was ist der Immobilienpreisindex?

    Ein Immobilienpreisindex misst die Veränderungen der Preise oder Werte am Immobilienmarkt über einen bestimmten Zeitraum. Er gibt Auskunft darüber, ob die Immobilienpreise gestiegen oder gesunken sind und in welchem Ausmaß. Dies ermöglicht es Anwendern, den Verlauf der Immobilienpreise im Zeitverlauf zu verfolgen und wichtige Informationen über die Preisentwicklung am Markt zu gewinnen.

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