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Haben Sie Ihren Baukredit komplett abgezahlt, kann die Grundschuld im Grundbuch durch eine Löschungsbewilligung Ihres Kreditgebers gelöscht werden. Doch nicht immer ist es sinnvoll, die Grundschuld direkt löschen zu lassen. Warum das so ist, wo Sie eine Löschungsbewilligung herbekommen und wie viel sie kostet, erfahren Sie in diesem Artikel.
Eine Löschungsbewilligung ist eine offizielle Bescheinigung Ihres Kreditgebers, in den meisten Fällen Ihrer Bank, darüber, dass Sie Ihre Baufinanzierung komplett abgezahlt haben und das Kreditinstitut mit der Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch einverstanden ist.
Nur mit einer solchen Löschungsbewilligung können Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen. Ist diese gelöscht, hat Ihre Bank kein Recht mehr, die Grundschuld als Kreditsicherheit zu nehmen und Ihre Immobilie zwangszuversteigern.
Die Erteilung der Löschungsbewilligung sowie das Aufheben eines Rechts an einem Grundstück wird in § 875 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.
Eine Löschungsbewilligung wird immer dann gebraucht, wenn Sie Ihre Grundschuld aus dem Grundbuch löschen wollen. Dies geschieht meistens im Zuge eines Immobilienverkaufs, da potenzielle Käufer eine unbelastete Immobilie bevorzugen, also eine Immobilie ohne Grundpfandrecht wie Hypotheken oder Grundschuld. Die Löschungsbewilligung bekommen Sie von Ihrem Kreditgeber, also von Ihrer Bank.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Um eine Löschung der Grundschuld mittels einer Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt zu beantragen, müssen bestimmte Angaben in dem Dokument enthalten sein.
Denken Sie daran, dass Ort, Datum und Unterschrift immer von offizieller Stelle, zum Beispiel von einem Notar, beglaubigt werden muss. Ansonsten ist das Dokument nicht offiziell und rechtens und eine Löschung der Grundschuld kann nicht vorgenommen werden.
Es gibt kein offizielles Muster für eine Löschungsbewilligung. Da Sie diese aber im Normalfall automatisch nach Abzahlen Ihres Kredits von der Bank zugeschickt bekommen, haben diese bereits Vordrucke, in denen alle relevanten Angaben enthalten sind. Handels es sich um einen Privatgläubiger, müssen Sie sicherstellen, dass die erforderlichen Angaben in dem Dokument enthalten sind.
Die Ausstellung einer Löschungsbewilligung durch Ihren Kreditgeber ist immer kostenfrei, da diese per Gesetz die Löschung bewilligen müssen. Somit ist es deren Pflicht, eine solche Löschungsbewilligung auszustellen.
Es entstehen allerdings Kosten, wenn Sie die Löschung aus dem Grundbuchamt beantragen. Zum einen muss die Löschungsbewilligung durch einen Notar notariell beurkundet werden und auch die Löschung an sich durch das Grundbuchamt verursacht kosten. Hier müssen Sie mit 0,4 % der Grundschuldsumme rechnen. 0,2 % gehen dabei an den Notar und 0,2 % an das Grundbuchamt. Trotz des eher geringen Aufwands müssen Sie mit einigen hundert Euro für die Löschung der Grundschuld rechnen.
Rechenbeispiel: Wenn Ihre Grundschuld 200.000 € beträgt, müssen Sie mit 800 € für die Grundschuldlöschung rechnen, also 400 € jeweils für Notar und Grundbuchamt.
| Grundschuld | Kosten Notar | Kosten Grundbuch | Gesamtkosten |
| 250.000 € | 500 € | 500 € | 1.000 € |
| 400.000 € | 800 € | 800 € | 1.600 € |
| 500.000 € | 1.000 € | 1.000 € | 2.000 € |
Tipp: Nicht nur der Notar, sondern auch die Sparkasse darf eine Löschung beglaubigen. Achten Sie hierbei jedoch darauf, dass keine sogenannte Stempelgebühr verlangt wird, dies ist laut Verbraucherzentrum nämlich nicht zulässig. Solche Gebühren hätten vorher schon in den Zins mit eingerechnet werden können.
Die Kosten, die mit einer Löschungsbewilligung einhergehen, übernimmt immer der Eigentümer/Verkäufer der Immobilie. Er kommt also für die Kosten des Notars sowie für das Grundbuchamt auf.
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Eine Löschungsbewilligung erhalten Sie von Ihrem Kreditgeber, in den meisten Fällen ist das Ihre Bank, bei der Sie den Baukredit aufgenommen haben. Es gibt auch Privatgläubiger und auch hier bekommen Sie eine Löschungsbewilligung ausgestellt.
Diese wird in der Regel automatisch nach Tilgung des Kredits zugeschickt. Die Banken verfügen über dementsprechende Muster, welche ein Notar beurkunden muss. Falls Sie die Löschungsbewilligung nicht automatisch zugeschickt bekommen, können Sie diese ganz unkompliziert bei Ihrem Kreditinstitut anfordern.
Denken Sie daran, eine Löschungsbewilligung muss immer notariell von einem Notar beglaubigt werden, ansonsten kann keine Löschung der Grundschuld oder Hypothek aus dem Grundbuch erfolgen.
Es gibt Fälle, in denen eine Löschungsbewilligung von der Bank verweigert wird, zum Beispiel, wenn Sie Ihren Baukredit noch nicht vollständig abgezahlt haben oder die Bank die Grundschuld weiterhin als Kreditsicherheit benötigt, um zum Beispiel eine Zwangsversteigerung durchzuführen.
Der Ablauf einer Löschungsbewilligung ist recht simpel. Zuallererst bekommen Sie diese von Ihrer Bank zugeschickt. Danach stellen Sie einen schriftlichen Antrag auf Löschung der Grundschuld. Diese beiden Dokumente, Antrag auf Löschung und Löschungsbewilligung, geben Sie ausgefüllt und unterschrieben an einen Notar, welcher diese notariell beglaubigt und an das Grundbuchamt schickt. Zu guter Letzt prüft das Grundbuchamt die Dokumente sorgfältig und trägt dann einen Löschungsvermerk für die Löschung der Grundschuld ins Grundbuch ein.
Eine Löschungsbewilligung wird an sich sehr schnell von den Banken ausgestellt, meist automatisch nach vollständiger Tilgung Ihres Baukredits. Dies bedeutet aber nicht, dass die Löschung der Grundschuld genauso schnell vonstattengeht.
Die Bank prüft die Löschungsbewilligung sehr genau, bevor sie ihre Zustimmung gibt. Und dann muss das Grundbuchamt die Löschung vornehmen, was je nach Amt und Bundesland mehrere Tage, Wochen oder auch Monate dauern kann.
Eine Löschungsbewilligung kann nicht verfallen, allein schon, weil sie Ihnen als Nachweis für die vollständige Tilgung des Kredits dient. Sie können die Löschungsbewilligung also auch beantragen, ohne, dass Sie die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch beantragen. Wenn Sie dann irgendwann Ihre Immobilie doch verkaufen möchten, ist die Löschungsbewilligung immer noch gültig und Sie müssen keine neue anfordern.
Eine Grundschuld zu löschen ist ohne Notar nicht möglich, denn für die Löschung ist immer eine notarielle Beurkundung erforderlich. Ist das Dokument vom Notar beurkundet, leitet dieser alle wichtigen Dokumente zur Löschung an das Grundbuchamt weiter.
Sie können allerdings als Eigentümer die beglaubigte Löschungsbewilligung und den Löschungsantrag selber beim Grundbuchamt einreichen. Aber auch hier ist zumindest die notarielle Beglaubigung eines Notars erforderlich. Ganz ohne Notar geht es also nicht.
Die Grundschuld nach Tilgung des Kredits aus dem Grundbuch zu löschen, ist keine Pflicht. Immerhin gibt es Gründe für und gegen die Löschung der Grundschuld.
Möchten Sie zum Beispiel in Ihrer Immobilie wohnen bleiben und planen einen Ausbau oder Modernisierungsmaßnahmen, ist es sinnvoll die Grundschuld bestehen zu lassen. Benötigen Sie nämlich einen Kredit für diese Maßnahmen, kann die alte Grundschuld wiederbelebt werden und als Kreditsicherheit genutzt werden. Dies ist um einiges kostengünstiger als einen Grundbucheintrag zu löschen und dann wieder eine neue zu bestellen.
Planen Sie allerdings Ihre Immobilie zu verkaufen, ist es von Vorteil, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. Potenzielle Käufer priorisieren Immobilien ohne Belastungen, also ohne Hypothek oder Grundschuld. Außerdem können Sie so höhere Verkaufspreise erzielen.
Möchten Sie Ihre Grundschuld nicht löschen, geht diese nach Abzahlen des Kredits automatisch in eine Eigentümergrundschuld über. Das bedeutet, Ihre Bank hat keinerlei Rechte mehr an der Grundschuld und kann diese nicht mehr als Kreditsicherheit nutzen.
Sollten Sie keine Löschungsbewilligung nach Tilgung des Kredites zugeschickt bekommen, macht es Sinn diese zu beantragen, auch, wenn Sie die Grundschuld nicht löschen wollen, denn sie dient als Nachweis darüber, dass Sie den Kredit vollständig abgezahlt haben. Heben Sie die Löschungsbewilligung also gut auf.
Nicht immer muss eine Grundschuld gelöscht werden. Möchten Sie zum Beispiel für eine Anschlussfinanzierung die Bank wechseln, wäre die Alternative zur Löschung der Grundschuld eine Grundschuldabtretung. Das bedeutet, die Grundschuld wird von ihrer aktuellen Bank an die neue Bank übertragen, wobei beide Banken die Formalitäten meist unter sich regeln. Sollten zum Beispiel noch Verbindlichkeiten offen sein, werden diese von der neuen Bank an die alte überwiesen. Haben beide Geldinstitute eine Abtretung bewilligt, fügt das Grundbuchamt im Grundbucheintrag einen Abtretungsvermerk hinzu.
Nicht immer muss ein vollständiger Grundschuldbetrag abgetreten werden. Sie können auch Teilbeträge abtreten. Dann lautet die Formulierung „Abtretung eines erstrangigen Teilbetrags“.
Sie fragen sich, ob Sie Ihre Immobilie trotz eingetragener Grundschuld verkaufen können? Grundsätzlich ist das möglich, dies kann sich jedoch als schwieriger erweisen, da viele potenzielle Käufer lieber eine Immobilie ohne Belastungen erwerben möchten.
Eine andere Möglichkeit ist, dass der neue Käufer die alte Grundsicherung für seine eigene Finanzierung nutzen möchte – also eine Abtretung der Grundschuld von der alten an die neue Bank. Hierbei werden allerdings die Bedingungen von der neuen Bank genauestens geprüft und wenn diese nicht passen, kann die Grundschuld beim Verkauf auch nicht abgetreten werden.
Zusammenfassend ist die Löschungsbewilligung ein wesentlicher Schritt, um nicht mehr benötigte Grundschulden oder Hypotheken aus dem Grundbuch entfernen zu können. Dies trägt zur Klarheit im Grundbuch bei und kann den Immobilienwert steigern. Der Prozess erfordert eine notarielle Beglaubigung und sollte trotz seines bürokratischen Charakters nicht unterschätzt werden, da er für die Rechtssicherheit der Immobilie unverzichtbar ist. Es empfiehlt sich, im Rahmen solcher Transaktionen auf dem Laufenden zu bleiben und fachkundige Unterstützung zu nutzen.
Eine Löschungsbewilligung ist eine Bescheinigung darüber, dass Sie Ihren Baukredit komplett abgezahlt haben. Mit dieser Bescheinigung können Sie dann die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beantragen.
Eine Löschungsbewilligung ist immer dann nötig, wenn Sie die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen möchten, zum Beispiel im Zuge eines Immobilienverkaufs.
Die Löschungsbewilligung an sich ist kostenfrei, da der Gesetzgeber verlangt, dass einer Löschung der Grundschuld seitens der Bank zugestimmt werden muss. Demnach ist es die Pflicht des Kreditinstitutes, eine Löschungsbewilligung nach Abzahlung des Kredits an den Eigentümer zu schicken.
Kosten fallen nur an, wenn Sie die Löschung der Grundschuld beantragen. 0,4 % des Grundschuldbetrags für Notar und Grundbuchamt.
Eine Löschungsbewilligung wird automatisch von Ihrem Kreditinstitut an Sie geschickt, sobald Sie Ihren Baukredit komplett abgezahlt haben. Sollte das nicht der Fall sein, können Sie die Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern.
Möchten Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen, sondern planen Modernisierungsmaßnahmen oder einen Anbau, wofür Sie eine weitere Finanzierung benötigen, können Sie die alte Grundschuld wieder beleben. Das ist kostengünstiger, da Sie die alte Grundschuld nicht löschen und auch keine neue eintragen lassen müssen.
Möchten Sie hingegen Ihre Immobilie verkaufen, ist es sinnvoll, die Grundschuld löschen zu lassen, da potenzielle Käufer eher eine Immobilie ohne Belastungen interessiert und Sie höhere Verkaufspreise erzielen können.
Grundschuld löschen ohne Notar geht nicht. Ein Notar muss generell immer die Löschungsbewilligung beurkunden. In diesem Zuge schickt er die notwendigen Dokumente dann auch zur Löschung an das Grundbuchamt.
