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GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Was Sie beachten müssen

Fritz Stelzer Geschäftsführer
15. Apr 2024 / 16 Min. Lesezeit

Das Gebäudeenergiegesetz 2024 schreibt eine sogenannte Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel vor. Das bedeutet, neue Eigentümer werden durch das Gesetz dazu verpflichtet, ihre alte und unsanierte Immobilie auf bestimmte Anforderungen bezüglich Dämmung und Heizung zu bringen. Die GEG Sanierungspflicht betrifft jedoch nicht alle Gebäude gleichermaßen – es gibt bestimmte Kriterien, die darüber entscheiden, ob eine Immobilie saniert werden muss oder nicht. Auch gibt es Ausnahmen und Sonderregelungen für bestimmte Fälle.

Doch wen genau betrifft die GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel? Käufer, Erben, Beschenkte? Wir erklären Ihnen, was das neue Heizungsgesetz 2024 für neue Eigentümer vorsieht, welche Maßnahmen genau Sie durchführen müssen und welche Förderprogramme und Ausnahmen es gibt.

Das Gebäudeenergiegesetz im Überblick

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft auch Heizungsgesetz genannt, ist in der deutschen Energiepolitik ein großer Meilenstein. Ziel ist, ab 1. Januar 2024 die Energieeffizienz von Gebäuden zu steigern und gleichzeitig den CO₂-Ausstoß zu reduzieren. Dabei vereint und ersetzt das sogenannte Heizungsgesetz drei vorherige Gesetze: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinspargesetz (EnEG).

Es schafft nicht nur Klarheit, sondern auch höhere Standards im Energiebereich für Neubauten und Bestandsimmobilien. Denn ein erheblicher Anteil der jährlichen Treibhausgasemissionen in Deutschland resultiert aus dem Gebäudesektor. Um diesen Beitrag zu reduzieren, ist die Verbesserung der Energieeffizienz von bestehenden Gebäuden von großer Bedeutung. Zu den zentralen Inhalten gehören unter anderem verschärfte Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz, die verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien sowie die Einführung von energetischen Mindestanforderungen für Bestandsgebäude. Durch das GEG werden aber nicht nur energieeffiziente Bauweisen gefördert, sondern auch Maßnahmen zur Modernisierung bestehender Gebäude sowie deren Heizsysteme angeregt.

Für wen besteht die GEG Sanierungspflicht?

Sind Sie aktuell dabei, eine Bestandsimmobilie zu erwerben, besteht laut GEG die Verpflichtung, die entsprechenden Anforderungen bei Eigentümerwechsel zu erfüllen. Diese schreiben vor, dass Neueigentümer von älteren Immobilien innerhalb von zwei Jahren bestimmte energetische Standards erreichen müssen.

Die Verpflichtung zur Sanierung liegt somit beim Käufer, gilt jedoch auch im Zusammenhang mit Erbschaften oder Schenkungen. Der Grund für den Eigentümerwechsel spielt dabei also keine Rolle.

Personen, die ihre Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 besessen haben, sind von spezifischen Sanierungsanforderungen ausgenommen.

Die Zwei-Jahres-Frist

Erwerben Sie aktuell ein unsaniertes Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus, sei es durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung, welches nach dem 1. Februar 2002 erbaut wurde oder nach diesem Datum den Eigentümer wechselt, müssen Sie innerhalb von zwei Jahren den Sanierungsverpflichtungen gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) nachkommen. Dazu gehört unter anderem der Austausch veralteter Heizsysteme sowie die Dämmung des Dachs.

Haben Sie beispielsweise im Jahr 2021 ein solches Haus als Wohn- oder Anlageimmobilie geerbt oder erworben, das nicht dem aktuellen Standard entspricht, muss die Modernisierung spätestens bis zum Jahr 2023 abgeschlossen sein.

Gut zu wissen

Diese Verpflichtung entfällt jedoch für Langzeit-Eigentümer, sofern das Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt wurde. Zusätzlich haben denkmalgeschützte Immobilien aufgrund spezifischer energetischer Voraussetzungen und Bestimmungen keine Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel.

Maßnahmen bei Eigentümerwechsel

Die jüngste Aktualisierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) legt hauptsächlich drei Sanierungsanforderungen für Bestandsgebäude fest. Im Zentrum der Maßnahmen stehen dabei Heizungen, da sie 80 % des gesamten Energieverbrauchs im Gebäudebereich ausmachen. Außerdem ist die Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke, abhängig vom Verwendungszweck des Dachstuhls, erforderlich sowie die Dämmung von Warmwasserrohren und anderen Leitungen, die zur Heizung gehören.

  • Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Dies betrifft beheizte Wohnungen, die von einem nicht ausgebauten und unbeheizten Dachraum abgegrenzt sind (§ 47 GEG). Wenn das Dach also nicht gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, besteht für Eigentümer, die nach 2002 die Immobilie erworben haben, die Verpflichtung, die oberste Geschossdecke nachträglich zu dämmen. In der Regel erfordert eine nachträgliche Dämmung eines Steildachs eine Dämmschicht von 18 cm. Dabei muss ein gesetzlich vorgeschriebener U-Wert, ein Maß für die Wärmedämmung, unter 0,24 W/m²K liegen.
  • Modernisierung von Heizungen: Bei einem Wechsel des Eigentümers müssen veraltete Gas- und Ölheizungen, die vor 1991 installiert wurden und als Standard- oder Konstanttemperaturkessel gelten, laut § 72 GEG ersetzt werden. Handelt es sich hingegen um Heizkessel, die nach 1991 installiert wurden, gilt eine 30-jährige Nutzungsdauer. Das bedeutet, erst nach Ablauf dieser Frist müssen solche Kessel ausgetauscht werden. Ausnahmen gelten für Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie für Heizungsanlagen mit einer Nennleistung von weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt.
  • Dämmung von warmwasserführenden Rohren: Sind Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen in unbeheizten Räumen nicht gedämmt, muss dies nachträglich geschehen (§ 71 GEG).

Im Falle einer freiwilligen Sanierung der Außenputzschicht muss eine bestimmte energetische Qualität erreicht werden, was für Teilflächensanierungen allerdings nicht gilt. Es besteht jedoch keine Verpflichtung zur Dämmung der Außenwände bei einem Eigentümerwechsel.

Frau dreht Heizung auf

GEG Sanierungspflicht bei Erbschaft oder Schenkung

Gemäß dem neuen Heizungsgesetz 2024 betrifft die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel nicht nur den Käufer, der das Eigentum an der Immobilie durch einen Kaufvertrag erwirbt. Die Zwei-Jahres-Frist erstreckt sich ebenfalls auf Erben, die durch eine Erbschaft Eigentümer werden, sowie auf den Eigentumsübergang durch Schenkung.

Lediglich, wenn die Erben die geerbte Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnten, wird die Sanierungspflicht ausgesetzt. Falls das Haus in der Zwischenzeit verkauft, verschenkt oder vererbt wurde, muss der neue Eigentümer die Sanierungsmaßnahmen durchführen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Ausnahmeregelung ausschließlich für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen gilt und nicht für Mehrfamilienhäuser.

Zwangssanierung bei Eigentümerwechsel

Die Zwei-Jahres-Frist der Sanierungspflicht gilt, außer in Ausnahmefällen, in allen Fällen eines Eigentümerwechsels. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, ist es empfehlenswert, vor dem Hauskauf gründlich über eventuelle Sanierungspflichten informiert zu sein.

Ein erster Anhaltspunkt ist der Energieausweis, welcher gesetzlich vom vorherigen Eigentümer übergeben werden muss und entscheidende Informationen zum Energieverbrauch, einschließlich der Energieeffizienzklasse, enthält.

Außerdem ist ein verpflichtendes Beratungsgespräch mit einem zertifizierten Energieberater beim Wechsel des Eigentümers vorgeschrieben. Dieser kann detaillierte Auskünfte zu den gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen geben sowie über Möglichkeiten zur Modernisierung beraten.

Eigentümerwechsel und rechtliche Verpflichtungen

Ein Eigentümerwechsel bringt für alle Parteien bedeutende rechtliche Verpflichtungen mit sich, insbesondere im Kontext des Heizungsgesetzes. Dieses Gesetz legt klare Vorgaben für die Energieeffizienz von Heizungsanlagen fest und betrifft sowohl Verkäufer als auch Käufer.

Beim Verkauf einer Immobilie ist der Verkäufer zum Beispiel dazu verpflichtet, dem Käufer alle relevanten Informationen über die Heizungsanlage zur Verfügung zu stellen. Dazu gehören technische Daten, Wartungshistorie und der Energieverbrauch der Anlage. Eines der wichtigsten Dokumente ist hier der Energieausweis.

Der Käufer wiederum muss sicherstellen, dass die Heizungsanlage im Rahmen des Heizungsgesetzes den gesetzlichen Anforderungen entspricht und gegebenenfalls notwendige Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Hierfür ist eine vom Gesetzgeber vorgeschriebene Energieeffizienzberatung durchzuführen, welche Aufschluss darüber gibt, wie die Heizungsanlage optimiert und energieeffizienter gestaltet werden kann.

Zudem müssen Sie als Käufer sicherstellen, dass die Heizungsanlage regelmäßig gewartet und überprüft wird, um einen effizienten Betrieb sicherzustellen. Verstöße gegen die Vorgaben des Heizungsgesetzes können zu rechtlichen Konsequenzen und einem Bußgeld führen.

Strafen bei Verstoß

Sind Sie durch einen Eigentümerwechsel zur Sanierung verpflichtet und kommen dieser Verpflichtung nicht nach, müssen Sie mit einer Geldstrafe rechnen. Ein Verstoß gegen das Gebäudeenergiegesetz kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 € zur Folge haben. Die genauen Strafen werden von den einzelnen EU-Ländern selbst festgelegt und durchgesetzt.

Wer kontrolliert die Maßnahmen?

Ob die Maßnahmen gemäß dem GEG durchgeführt wurden, kann ein Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau überprüfen. Er hat die Befugnis zu überprüfen, ob Heizungsanlagen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und kann über eine Frist für den Austausch entscheiden. Werden diese Fristen nicht eingehalten, unterrichtet der Schornsteinfeger die Landesbehörde.

Richterhammer auf einem Stapel Geldscheine

Energieausweis und seine Bedeutung beim Eigentümerwechsel

Der Energieausweis ist ein Schlüsselelement beim Eigentümerwechsel einer Immobilie und spielt eine entscheidende Rolle im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes. Er gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes und ermöglicht es potenziellen Käufern die Energieeffizienz einer Immobilie auf einen Blick zu bewerten. Beim Eigentümerwechsel ist der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, den Energieausweis dem Käufer zu übergeben.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: einmal den bedarfsorientierten Energieausweis und den verbrauchsorientierten Energieausweis.

  • Bedarfsorientierter Energieausweis: Der bedarfsorientierte Energieausweis basiert auf einer Bewertung der Gebäudestruktur und der verwendeten Baustoffe.
  • Verbrauchsorientierter Energieausweis: Der verbrauchsorientierte Energieausweis beruht hingegen auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der Bewohner.

Beide Ausweisarten geben Auskunft über den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes und enthalten Energieeffizienzklassen, die von A+ (sehr effizient) bis H (weniger effizient) reichen.

Beim Eigentümerwechsel dient der Energieausweis aber nicht nur der Information, sondern beeinflusst auch den Wert der Immobilie. Ein Gebäude mit einem guten Energieeffizienz-Status ist nicht nur umweltfreundlicher, sondern auch attraktiver für Käufer, da niedrige Energiekosten ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung für eine Immobilie sind.

Für den Verkäufer ist es daher entscheidend, einen aktuellen und aussagekräftigen Energieausweis vorlegen zu können. Gleichzeitig sollte der Käufer den Energieausweis sorgfältig prüfen, um die langfristigen Energiekosten einschätzen zu können.

Kosten und Fördermöglichkeiten für neue Eigentümer

Sind Sanierungsmaßnahmen gemäß dem Heizungsgesetz 2024 erforderlich, gehen diese meist mit erheblichen Kosten einher, welche natürlich nicht pauschal bestimmt werden können, da sie von mehreren Faktoren abhängen. Wichtige Faktoren sind zum Beispiel das Alter der Immobilie, die Materialkosten und der Umfang der Sanierung sowie Handwerkerkosten und natürlich die Art der gewählten Heizungsanlage. Laut Angaben der Verbraucherzentralen belaufen sich die Kosten für den Einbau einer neuen Heizungsanlage in einem Einfamilienhaus jedoch auf 12.000 € bis 26.000 € – ein Betrag, der nicht leicht zu bewältigen ist.

Entscheiden Sie sich für eine Wärmepumpe, können sich die Kosten auf 30.000 € – 50.000 € belaufen. Etwas günstiger ist eine Holzheizung mit ca. 20.000 €. Erschwerend kommt hinzu, dass die Bundesregierung jegliche Förderung für Gas- und Ölheizungen eingestellt hat.

Zusätzlich müssen Sie an die Kosten für zum Beispiel die Dämmung denken, wobei die obere Geschossdecke in den meisten Fällen günstiger ist, als wenn Sie das gesamte Dach dämmen müssen. Je nach Dachstuhl und Tragfähigkeit liegen die Kosten hier zwischen 20 € und 50 € pro Quadratmeter. Muss das gesamte Dach gedämmt werden, müssen Sie mit Kosten zwischen 200 € und 250 € pro Quadratmeter rechnen.

Alles miteingerechnet können Sie bei einer Sanierung auf Kosten zwischen 190.000 € und 340.000 € kommen.

Fördermöglichkeiten laut GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Um neuen Eigentümern einen finanziellen Anreiz für den Umstieg auf erneuerbare Energien zu geben, werden verschiedene Fördermöglichkeiten angeboten. Diese sollen bei der Umsetzung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen unterstützen.

Darunter zum Beispiel die Förderprogramme vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Das BAFA übernimmt zentrale administrative Aufgaben des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK), wobei es sich für die Förderung von energieeffizienten Technologien und Maßnahmen zur Energieeinsparung sowie für die verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien im Bereich der Heizung einsetzt. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, werden die bewilligten Zuschüsse über das BAFA ausgezahlt und müssen nicht zurückgezahlt werden.

Auch die KfW ist bei GEG Sanierungsmaßnahmen von Bedeutung, da sie beim Austausch von Heizungen, beim Einbau von erneuerbaren Energien sowie anderen energieeffizienten Maßnahmen zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse vergibt.

Zusätzlich bieten auch regionale Förderprogramme finanzielle Unterstützung und viele Kommunen gewähren Steuervorteile für GEG Sanierungsmaßnahmen bei Eigentümerwechsel. Hierbei können Sie zum Beispiel einen Teil der Kosten über Ihre Einkommensteuererklärung geltend machen.

Insgesamt tragen diese finanziellen Förderungen dazu bei, Ihre Investitionskosten zu senken und Energiekosten zu sparen, ermöglichen Ihnen aber auch gleichzeitig, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.

Kritik an der GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Trotz der ganzen Förderprogramme und der Wichtigkeit für die Umwelt, auf erneuerbare Energien umzusteigen, gibt es auch Kritikpunkte an der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel. Diese Kritik bezieht sich hauptsächlich auf die entstehenden Kosten, die Sie als neuer Eigentümer tragen müssen, schließlich sind das nicht wenige Euros, die Sie investieren müssen. Dennoch führen die Gebäudeenergiegesetz-Sanierungsmaßnahmen zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie und tragen zur Verbesserung der Lebensqualität der Haushalte bei.

Energieberater zurate ziehen

Einen Energieberater zurate zu ziehen ist nicht nur von großem Vorteil, es ist auch gesetzlich vorgeschrieben, sich bezüglich der Sanierungsmaßnahmen als neuer Eigentümer beraten zu lassen. Nur so sind Sie zum Beispiel berechtigt, Fördermöglichkeiten zu erhalten. Durch die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) erhalten Sie zusätzlich eine Förderung in Höhe von 5 %.

Tipp: Am besten beauftragen Sie noch vor dem Kauf einer Immobilie einen Energieberater, um herauszufinden, ob sich der Kauf auch wirklich lohnt.

Ausnahmen bei der GEG Eigentümerwechsel Sanierungspflicht

Aktuell gibt es nur in speziellen Fällen eine Ausnahme von der GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel. Handelt es sich zum Beispiel um ein denkmalgeschütztes Gebäude oder Immobilien wie Ferienhäuser und Kirchen, die nur für begrenzte Zeiträume genutzt werden, sind Sie von der Sanierungspflicht ausgenommen.

Haben Sie zum Beispiel Ihre neue, klimafreundliche Heizung schon bestellt, diese kann aber nicht zeitnah geliefert werden, können Sie für eine Übergangszeit von drei Jahren eine Gasheizung einbauen lassen.

Zusammenfassung aller Bestimmungen zur GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

  • Bei einem Eigentümerwechsel bei Ein- oder Zweifamilienhäusern gibt es Sanierungspflichten für die neuen Eigentümer.
  • Leben Eigentümer schon seit 01. Februar 2002 selber in der Immobilie, müssen laut GEG keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden.
  • Die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes müssen innerhalb von zwei Jahren erfüllt werden.
  • Es gibt keinen Unterschied, ob die Immobilie gekauft, geerbt oder geschenkt wurde.
  • Als neuer Eigentümer sind Sie dazu verpflichtet, auf Grundlage des aktuellen Energieausweises, eine kostenlose Beratung durch einen Energieberater in Anspruch zu nehmen.
  • Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen bei einem Eigentümerwechsel außer Betrieb genommen werden.
  • Die Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen ist vorgeschrieben.
  • Falls für die obere Geschossdecke bisher kein Wärmeschutz vorhanden ist, ist eine nachträgliche Dämmung erforderlich (es gibt gewisse Ausnahmen).
  • Wenn der Mindestwärmeschutz fehlt, schreibt das GEG vor, dass eine nachträgliche Dämmung erfolgen muss.
  • Die Verpflichtung zur Dämmung von Außenwänden, auch ungedämmten, besteht nicht, solange keine Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden. Wenn jedoch eine Sanierung, wie beispielsweise das Aufbringen eines neuen Putzes, durchgeführt wird, besteht die Verpflichtung, gleichzeitig eine bestimmte energetische Qualität zu erreichen.
  • Bei Verstößen können bis zu 50.000 € Bußgeld auf Sie zukommen.
Artikel von
Fritz Stelzer
Fritz Stelzer ist geschäftsführender Gesellschafter der Immosmart GmbH. Seine langjährige Immobilien-Erfahrung u. a. bei der HypoVereinsbank und Interhyp AG machen ihn zum absoluten Branchen-Experten.
Fritz Stelzer

Häufige Fragen – GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

  • Was bedeutet die Zwei-Jahres-Frist?

    Innerhalb von zwei Jahren nach Eigentümerwechsel muss die alte Heizungsanlage ausgetauscht bzw. erneuert oder aufgerüstet werden, sodass Sie den Standards des Heizungsgesetzes 2024 entspricht. Bedeutet, die neue Heizung muss mit 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden.

  • Welche Heizung bei Eigentümerwechsel?

    Für welche Heizung Sie sich als neuer Eigentümer einer Immobilie entscheiden, bleibt Ihnen überlassen. Einzige Voraussetzung: Sie muss den Standards des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen, also mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Gleichzeitig muss das neue Heizungssystem zu Ihrer Immobilie und Ihrem finanziellen Rahmen passen. Um hier die richtige Entscheidung zu treffen, muss bei einem Eigentümerwechsel ein Energieberater zurate gezogen werden.

  • Wie alt darf die Heizung beim Verkauf sein?

    Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, sind Sie nicht für die Sanierung der alten Heizung verantwortlich. Dementsprechend ist es egal, wie alt die Heizung ist. Der neue Eigentümer hingegen muss sich an die Sanierungspflicht des Gebäudeenergiegesetzes halten.

  • Heizungstausch bei geschenktem Haus?

    Auch, wenn das Haus geschenkt wurde, gilt das als Eigentümerwechsel und der neue Eigentümer ist für die Erfüllung der GEG Sanierungspflicht verantwortlich.

  • Wer kontrolliert die Sanierungspflicht?

    Ob eine veraltete Heizungsanlage ausgetauscht und auf erneuerbare Energien umgestellt wurde, überprüft der Schornsteinfeger.

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