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Der Verkauf eines Grundstücks ist eine bedeutende Entscheidung, die eine gründliche Planung und Überlegung erfordert. Ob Sie ein Grundstück privat oder mithilfe eines Maklers verkaufen, es gibt verschiedene Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten, um den bestmöglichen Preis und eine reibungslose Transaktion zu erzielen.
In diesem Artikel geben wir Ihnen wichtige Informationen und hilfreiche Tipps, wie Sie den Wert Ihres Grundstücks realistisch einschätzen, potenzielle Käufer ansprechen und den gesamten Verkaufsprozess erfolgreich gestalten können. Außerdem erfahren Sie, welche Kosten beim Grundstücksverkauf auf Sie zukommen und welche Unterlagen Sie unbedingt bereithalten sollten.
Wie auch bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ist das A und O bei einem Grundstücksverkauf die Vorbereitung. Zuallererst sollten Sie sich den Grundbuchauszug anschauen und prüfen, ob Sie auch als Eigentümer eingetragen sind. Denn nur dann sind Sie auch berechtigt, das Grundstück zu verkaufen. Sind andere Personen ebenfalls als Eigentümer eingetragen, brauchen Sie deren Einverständnis für den Grundstücksverkauf.
Um den Wert Ihres Grundstücks ermitteln zu können, benötigen Sie zudem Informationen wie Lage, Größe, eventuelle Wegerechte sowie weitere Belastungen oder Beschränkungen. Diese Informationen bekommen Sie ebenfalls aus dem Grundbuchauszug.
Außerdem sollten Sie sich vor dem Verkauf im Klaren sein, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Denn auch das beeinflusst den Verkaufspreis. Um Ihr Grundstück bei potenziellen Käufern gut vermarkten zu können, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen und Dokumente bereithalten.
Es gibt verschieden Arten von Grundstücken, zwischen denen unterschieden wird und wovon auch der Verkaufspreis abhängt. Dieser hängt nämlich von der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks ab. Vor einem Grundstücksverkauf muss also klar sein, um welche Art Grundstück es sich handelt.
Besitzen Sie zum Beispiel ein erschlossenes Baugrundstück, können Sie mit einem höheren Verkaufspreis rechnen, als wenn es sich um Ackerland oder Bauerwartungsland handelt. Zudem werden je nach Grundstücksart unterschiedliche Zielgruppen angesprochen.
Grundstücke können in fünf Kategorien aufgeteilt werden:
Bebautes Grundstück: Bebaute Grundstücke lassen sich vor allem in Städten gut verkaufen, denn hier ist Bauland rar. Aber auch Interessenten, die nicht selber bauen wollen, sondern lieber schon eine Immobilie auf dem Grundstück haben, kommen infrage. Zudem gibt es Interessenten, die von vornherein planen, eine Immobilie auf einem Grundstück abzureißen, um eine neue Immobilie zu bauen. Es gibt also definitiv eine Zielgruppe, die an bebauten Grundstücken interessiert ist.
Erschlossenes Baugrundstück: Erschlossene Baugrundstücke sind die beliebtesten Grundstücke, da sie meist in einem Neubaugebiet liegen und gerade an die öffentliche Infrastruktur angeschlossen sind. Hier können Sie damit rechnen, den höchsten Verkaufspreis zu erzielen.
Nicht-erschlossenes Baugrundstück: Bei einem nicht-erschlossenen Baugrundstück handelt es sich um Bauland, auf dem definitiv gebaut werden darf, allerdings ist es noch nicht an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen. Dementsprechend ist der Verkaufspreis auch niedriger als bei einem erschlossenen Baugrundstück.
Bauerwartungsland: Bauerwartungsland ist in den Bebauungsplänen der Stadt oder Gemeinde als zukünftiges Bauland ausgewiesen, allerdings darf aktuell noch nicht drauf gebaut werden. Auch sind diese Grundstücke noch nicht an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen. Dementsprechend sind die Verkaufspreise für Bauerwartungsland am niedrigsten, aber immer noch höher als bei Ackerland.
Brachland: Unter Brachland fallen ehemals genutzte landwirtschaftliche Flächen. Da die Bodenqualität bei solchen Flächen eher problematisch ist, gestaltet sich der Verkauf von Brachland als sehr schwer.
Viele Käufer bevorzugen Bauland, also erschlossene Grundstücke, auf dem sie ihren Traum vom Eigenheim wahr werden lassen können. Doch selbst wenn es sich bei Ihrem zu verkaufenden Grundstück um Bauland handelt, stellt sich als Nächstes die Frage, wie das Bauland bebaut werden darf. Denn auch das beeinflusst den Verkaufspreis.
Ein wichtiger Faktor ist hier die mögliche Größe der Wohnfläche. Diese Information finden Sie im Flächennutzungsplan oder dem Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde. Beachten Sie, dass es einen einfachen und einen qualifizierten Bebauungsplan gibt. Die rechtskräftig festgelegten Bauvorhaben, wie zum Beispiel die Art und Weise sowie das Maß der bebaubaren Fläche, finden Sie im qualifizierten Bebauungsplan.
Folgende Eintragungen im qualifizierten Bebauungsplan sind interessant für Kaufinteressenten:
Möchten Sie ein Grundstück verkaufen, zu dem es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt, ist es sinnvoll, eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt zu stellen, um Ihr Grundstück besser vermarkten zu können.
Hierfür müssen Sie Bebauungsvorschläge einreichen, welche dann geprüft werden. Danach erhalten Sie eine Festlegung für die Bebaubarkeit, welche drei Jahre gültig und rechtsverbindlich ist. Bedenken Sie, dass hierfür Gebühren anfallen, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfallen können.
Wichtige Unterlagen für die Bauvoranfrage sind:
Den richtigen Preis für Ihr Grundstück zu finden, ist keine leichte Aufgabe. Wichtig ist hier, dass Sie sich Zeit nehmen und keine vorschnellen Entscheidungen treffen. Den einstigen Kaufpreis können Sie auch nicht als Orientierung nehmen, denn es gilt der Wert zum aktuellen Verkaufszeitpunkt. Um Kaufinteressenten anzulocken, ist es von großem Vorteil einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Denn setzten Sie zu hoch an, kann sich der Verkauf in die Länge ziehen. Setzten Sie hingegen zu niedrig an, machen Sie sehr wahrscheinlich ein Minusgeschäft.
Ein Experte kann Ihnen dabei helfen, den Wert für Ihren Grundstücksverkauf festzulegen. Dieser erstellt ein offizielles Gutachten, in dem alle wichtigen Eigenschaften des Grundstücks aufgeführt werden. Daraus wird dann der Wert ermittelt. Ein solches Wertgutachten kostet Geld, teilweise im vierstelligen Bereich. Wie viel genau hängt jedoch vom Grundstückswert und den Sätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ab. Kurzgutachten sind etwas günstiger und liegen etwa im dreistelligen Bereich.
Um den Wert eines Grundstücks festzulegen, gibt es verschiedene Faktoren, die eine Rolle spielen:
Für die Ermittlung des Grundstückswertes werden hauptsächlich zwei Verfahren genutzt – der Bodenrichtwert und das Vergleichswertverfahren. Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert, welcher von den Städten und Gemeinden alle zwei Jahre neu ermittelt und veröffentlicht wird. Er basiert auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen aus der Vergangenheit in der jeweiligen Region.
Um jedoch den genauen Verkehrswert Ihres Grundstücks zu ermitteln, wird in der Regel das sogenannte Vergleichswertverfahren angewandt, welches bei privat genutzten Wohngrundstücken genutzt wird. Hierbei wird Ihr Grundstück mit ähnlichen Grundstücken in der Region verglichen, was jedoch nicht immer einfach ist, denn in Großstädten zum Beispiel ist es schwierig vergleichbare Grundstückspreise zu finden, da jedes Grundstück einzigartig und individuell ist.
Handelt es sich jedoch um Mietwohngrundstücke oder Geschäftsgrundstücke, wird das Ertragswertverfahren angewandt, da hier die in Zukunft erzielbaren Erträge relevant sind. Beim Sachwertverfahren hingegen liegt der Fokus auf der Einschätzung der voraussichtlichen Kosten für die Wiederherstellung des Grundstücks, was letztendlich zur Ermittlung seines Wertes führt. Dieses Verfahren wird angewandt, um den Wert eines Grundstücks unter Berücksichtigung der Gebäude und deren Zustand zu bestimmen.
Trotz, dass es solche Verfahren gibt, um den Verkaufspreis Ihres Grundstücks festzulegen, weicht dieser häufig bis zu 20 % vom Richtwert ab, weshalb sie nur als Orientierung dienen sollten. Das hat verschiedenen Gründe. Zum einen ist jedes Grundstück einzigartig, weshalb nur bedingt aus dem Wert anderer verkaufter Grundstücke abgeleitet werden kann. Zum anderen kommt es auf die Zielgruppe an. Verkaufen Sie an einen Bauträger, können Sie damit rechnen, dass Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen als bei Privatpersonen.
Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder nur teilweise erschlossen, kommen auf zukünftige Käufer hohe Kosten zu, darunter für Gas, Strom, Internet und Telefon. Dies kann den Verkaufspreis senken, da diese Kosten in der Regel mit dem Grundstückspreis verrechnet werden.
Grundsätzlich können Sie den Wert Ihres Grundstückes auch selber ermitteln, allerdings handelt es sich bei diesem Wert nur um eine grobe Richtlinie, welcher stimmen kann, aber nicht muss. Hierbei müssen Sie den durchschnittlichen Quadratmeterpreis in der Region ermitteln, welcher dann den Bodenrichtwert ergibt. Und Sie müssen die Preise der benachbarten Grundstücke ermitteln und vergleichen.
Rechtssicher und von den meisten potenziellen Käufern verlangt, ist allerdings nur ein ermittelter Wert von einem Sachverständigen oder Gutachter. Um hier Kosten zu sparen, können Sie von Anfang an einen Immobilienmakler mit dem Grundstücksverkauf beauftragen. Dieser wird den Verkaufspreis Ihres Grundstücks in diesem Zuge professionell ermitteln.
Um den richtigen Käufer für Ihr Grundstück zu finden, müssen Sie sich im Klaren sein, welche Zielgruppe Sie ansprechen wollen. Ausschlaggebend ist hier die Bebaubarkeit sowie die Lage Ihres Grundstücks. Handelt es sich zum Beispiel um ein eher kleineres Grundstück für ein Ein- oder Zweifamilienhaus, interessieren sich eher Privatpersonen dafür. Haben Sie allerdings ein großes Grundstück zu verkaufen, auf dem der Bau eines Mehrfamilienhauses erlaubt ist, interessieren sich eher Bauträger oder Investoren dafür.
Gleiches gilt für die Lage – liegt das Baugrundstück in der Nähe einer Schule in einem Neubaugebiet, werden sich hauptsächlich Familien dafür interessieren, während sich für ein Grundstück im Industriegebiet mit guter Anbindung vermehrt Unternehmen interessieren werden.
Es empfiehlt sich ein sehr großes Grundstück vor dem Verkauf zu teilen, denn dadurch lässt sich ein höherer Verkaufspreis erzielen. Beachten Sie hierbei jedoch, dass die Grundstücksgrenzen neu vermessen und im Grundbuch eingetragen werden müssen.
Auch bei einem Besichtigungstermin sollten Sie die Zielgruppe genau kennen und die Präsentation Ihres Grundstücks darauf ausrichten. Damit sich die Interessenten ein genaues Bild von dem Grundstück, aber auch der Lage, Umgebung, Infrastruktur, etc. machen können, sollten Sie auf entsprechende Fragen vorbereitet sein.
Investoren: Investoren oder auch Personen, die ein Grundstück als Anlageobjekt kaufen möchten, interessieren sich für die potenzielle Rendite und die Mietpreisentwicklung in der jeweiligen Region.
Familien: Interessieren sich Familien mit Kindern für Ihr Grundstück, werden sie mit Sicherheit nach der Nähe der Schulen, Kindergärten und Spielplätzen fragen.
Senioren: Für Senioren ist die Barrierefreiheit ausschlaggebend, also ob das Grundstück leicht zu erreichen ist oder ob es an einem Hang mit mehreren Treppenstufen liegt.
Personen, die ein Grundstück bebauen wollen: Für diese Personen sind Informationen wie der Bebauungsplan, Baugenehmigung und Bodenbeschaffenheit von großem Interesse.
Ob Sie einen Besichtigungstermin für jeden Interessenten einzeln oder eine Sammelbesichtigung ansetzen, liegt ganz an Ihnen und wie viele Interessenten sich gemeldet haben. Wichtig ist jedoch, dass Sie ein Exposé bereit haben, mit allen für die Zielgruppe relevanten Informationen.
Folgende Dokumente müssen Sie dem zukünftigen Käufer vorlegen können, damit dieser sie prüfen und bei seiner Bank vorlegen kann.
Generell ist es natürlich möglich, dass Sie Ihr Grundstück privat und ohne Unterstützung eines Maklers verkaufen. Dies lohnt sich vor allem dann, wenn es eher wenige Interessenten für das Grundstück gibt und Sie viel Zeit und Energie in die Vermarktung stecken können. Um auf das Grundstück aufmerksam zu machen, können Sie Anzeigen in Zeitungen oder aber auf verschiedenen Online-Plattformen schalten.
Haben Sie jedoch nicht sehr viel Erfahrung mit dem Verkauf von Grundstücken, ist es sinnvoll, sich zumindest für die Wertermittlung einen Profi an die Seite zu holen. Außerdem können Sie sich von einem professionellen Immobilienmakler bezüglich des Ablaufs eines Grundstücksverkaufs beraten lassen.
Das Bieterverfahren wird hauptsächlich beim Verkauf von Immobilien angewandt. Es kann aber auch beim Grundstücksverkauf genutzt werden, allerdings ergibt es hier nur Sinn, wenn es sich um ein besonders attraktives Grundstück handelt, welches zahlungswillige Interessenten anzieht.
Denn beim Bieterverfahren wird das Grundstück mit einem Mindestangebot angeboten, woraufhin Interessenten dann ein Angebot abgeben können, ohne zu wissen, was die anderen bieten. Das Ziel des Bieterverfahrens ist, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen.
Allerdings müssen Sie als Eigentümer des Grundstücks nicht dem Höchstbietenden den Zuschlag geben. Sie können sich auch für einen anderen Interessenten entscheiden. Gleiches gilt für den Interessenten, er ist nicht verpflichtet, den Zuschlag auch anzunehmen.
Aus diesem Grund ist das Bieterverfahren nicht immer die richtige Art und Weise für einen Grundstücksverkauf. Es bietet sich aber an, um so einen möglichen Verkaufspreis festzulegen. Am besten, Sie arbeiten hier mit einem Experten zusammen.
Als Laie, mit wenig Erfahrung im Grundstücksverkauf, kann es eine wahre Herausforderung sein, das Grundstück an einen passenden Käufer zum richtigen Preis zu verkaufen. Aber auch, wenn Sie beruflich sehr stark eingebunden sind, kann Ihnen ein professioneller Immobilienmakler in allen Bereichen des Grundstücksverkaufs behilflich sein und Ihnen so viele, zeitintensive Aufgaben abnehmen.
Von der ersten Werteinschätzung über die Vermarktung bis hin zu Besichtigungsterminen und den Kaufverhandlungen – mit einem Experten an Ihrer Seite können Sie sich zurücklehnen und sich ganz auf das Wissen des Maklers verlassen. Durch die meist jahrelange Erfahrung, kennt ein Makler außerdem die potenzielle Zielgruppe und hat im besten Falle schon mögliche Interessenten in seinem Kundenstamm, sodass der komplette Verkaufsprozess schnell über die Bühne geht.
Es gibt verschiedene Kosten, die bei einem Grundstücksverkauf anfallen. Die meisten davon muss der Käufer tragen, einige aber auch der Verkäufer des Grundstücks.
Notarkosten: Die Notarkosten bei einem Grundstücksverkauf belaufen sich auf 1,5 % des Verkaufspreises und 0,5 % Grundbuchkosten.
Maklergebühren: Diese werden seit Dezember 2020 mit dem Verkäufer geteilt. Jeder zahlt also die Hälfte der Maklerkosten, welche sich insgesamt auf bis zu 3,57 % des Verkaufspreises beziehen.
Grundsteuer: Sobald der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist, zahlt er auch die Grundsteuer für das Grundstück. Die Kosten hierfür richten sich unter anderem nach den Hebesätzen und den Einheitswerten, welche sich regional unterscheiden können.
Bauvoranfrage: Soll das neu erworbene Grundstück bebaut werden und es gibt noch keinen Bebauungsplan, muss eine Bauvoranfrage gestellt werden, welche zwischen 50,00 € und 0,2 % der Bausumme beträgt. Zusätzlich kommen hier noch die Kosten des Architekten dazu.
Immobilienbewertung: Eine Immobilienbewertung kann mehrere tausend Euro kosten. Wird ein Makler mit dem Grundstücksverkauf beauftragt, ist die Bewertung kostenfrei und in den Gebühren mit inbegriffen.
Maklergebühren: Diese werden seit Dezember 2020 mit dem Käufer geteilt. Jeder zahlt also die Hälfte der Maklerkosten, welche sich insgesamt auf bis zu 3,57 % des Verkaufspreises beziehen.
Vermarktung: Sollen professionelle Fotos des Grundstücks gemacht werden, können hierfür Kosten anfallen, genauso für das Inserieren auf verschiedenen Plattformen. Wurde ein Makler beauftragt, übernimmt er die Vermarktung.
Aktueller Grundbuchauszug: Einen aktuellen Grundbuchauszug können Sie entweder beim zuständigen Grundbuchamt oder aber online beantragen. Die Kosten belaufen sich hier auf etwa 10,00 € – 20,00 €.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wird Ihr Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs noch finanziert, müssen Sie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen.
Löschung der Grundschuld: Sollte das Grundstück noch mit einer Hypothek belastet sein, muss diese Grundschuld durch eine Löschungsbewilligung vor dem Verkauf gelöscht werden. Die Kosten betragen etwa 0,2 % der Grundschuld.
Möchten Sie Ihr Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb weiter verkaufen, müssen Sie mit der sogenannten Spekulationssteuer rechnen, welche Sie an das Finanzamt zahlen müssen. Außer, das Grundstück ist bebaut und Sie haben im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren davor in der Immobilie gelebt, dann gilt die Zehnjahres-Frist nicht.
Damit der Verkaufsprozess problemlos verläuft, ist es entscheidend, sämtliche relevanten Unterlagen und Dokumente rechtzeitig vorzubereiten und bei den entsprechenden Behörden zu beantragen. Einige der Unterlagen brauchen Käufer oft, um sie der Bank vorzulegen oder aber einfach aus Interesse.
Teilweise werden noch weitere Dokumente, wie die Altlastenauskunft, der Flächennutzungsplan (falls vorhanden) und die Vermessungsunterlagen (falls vorhanden) für den Grundstücksverkauf benötigt. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück und Sie möchten ein Haus verkaufen, müssen Sie noch weitere Dokumente bereithalten, wie zum Beispiel den Energieausweis.
Nachdem Ihr Grundstück erfolgreich vermarktet und ein passender Käufer gefunden wurde, geht es an den eigentlichen Grundstücksverkauf. Der Ablauf ist in der Regel wie auch beim Hausverkauf oder Verkauf einer Wohnung. Es gibt einige wichtige Punkte, die beachtet und durchgeführt werden müssen.
Einer der wichtigsten Schritte im Verkaufsprozess ist, sich einen Notar zu suchen, denn ohne einen beglaubigten Vertrag können Sie Ihr Grundstück nicht verkaufen.
Ein Grundstücksverkauf kann herausfordernd und zeitintensiv sein. Um Ihr Grundstück dennoch erfolgreich verkauft zu bekommen, ist neben der Preiskalkulation vor allem eine Vermarktungsstrategie wichtig.
Um ein Grundstück verkaufen zu können, werden verschiedene Dokumente benötigt. Darunter zum Beispiel Nachweise über die Erschließung des Grundstücks, Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Flurkarte, Altlastenauskunft, Baulastenverzeichnis, Grundsteuerbescheid, Bauvoranfrage und Flächennutzungsplan.
Neben den Notarkosten fallen beim Grundstücksverkauf außerdem Grundbuchkosten und Maklerkosten an, welche in der Regel vom Käufer übernommen werden. Für den Verkäufer fallen hingegen unter anderem Kosten für die Vermarktung, Vorfälligkeitsentschädigung und Löschung der Grundschuld an.
Im Normalfall wird ein Grundstücksverkauf über einen professionellen Makler abgewickelt, da dieser sich bestens auskennt, die Vermarktung sowie auch die Kaufverhandlungen übernimmt. In diesem Fall werden die Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Die Notarkosten bei einem Grundstücksverkauf muss in der Regel der Käufer übernehmen. Diese belaufen sich auf 2 % des Kaufpreises, wobei 1,5 % für die Notargebühren sind und 0,5 % für den Grundbucheintrag.
Der alte Eigentümer des Grundstücks muss die Grundsteuer bis zum Ende des Jahres weiter zahlen. Erst mit Beginn des neuen Kalenderjahres muss der neue Eigentümer die Grundsteuer zahlen.
