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ImmoWertV: Das Wichtigste zur Wertermittlungsverordnung

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
9. Jun 2024 / 17 Min. Lesezeit

Die Wertermittlung auf Basis der ImmoWertV spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Grundlagen und Richtlinien für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken wurden in der Wertermittlungsverordnung (WertV) 1988 festgelegt, ein zentrales Regelwerk in Deutschland.

Da der Immobilienmarkt aber in ständigem Wandel ist, musste auch die Wertermittlungsverordnung angepasst werden. 2010 wurde also die Wertermittlungsverordnung (WertV) von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst und seit dem 01.01.2022 gibt es die aktuellste Version der ImmoWertV.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was sich in der Verordnung verändert hat, was genau darin geregelt ist und welchen Einfluss die neue ImmoWertV auf den Verkehrswert hat.

Wertermittlungsverordnung: Definition

Ein Miniaturhaus mit Solarpanels auf dem Dach, daneben ein Gerichtshammer und einige 100-Euro-Scheine.

Die Wertermittlungsverordnung (WertV) wurde 1988 erlassen, um eine einheitliche und transparente Bewertung von Immobilien zu gewährleisten und somit Vertrauen und Rechtssicherheit zu schaffen. Sie soll sowohl Eigentümern als auch Käufern, Finanzinstituten, Versicherungen und anderen Beteiligten klare und verlässliche Informationen über den Wert einer Immobilie liefern.

Da sich der Immobilienmarkt aber immer wieder verändert, wurde die Wertermittlungsverordnung 2010 von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst.

Sie wurde aufgrund der Ermächtigung des § 193 des Baugesetzbuchs (BauGB) erlassen und seitdem mehrfach aktualisiert. Gründe dafür waren unter anderem die Beitritte der neuen Bundesländer sowie die Tätigkeitsbereiche Soziale Stadt und Stadtumbau.

Außerdem werden in der neuen ImmoWertV Faktoren wie energetische Gebäudemerkmale, städtebauliche Determinanten und die Aufnahme des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens für internationale Immobilien berücksichtigt.

Discounted-Cash-Flow-Verfahren

Das Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF) wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) genutzt, um den Wert einer Immobilie anhand zukünftiger Einnahmen abzuzinsen. Dieses Verfahren ist besonders relevant für internationale Investitionen und bietet detaillierte Einblicke in die langfristige Rentabilität von Projekten.

Wertfaktor Erfahrungen

Der Wertfaktor ist ein wesentlicher Bestandteil der Wertermittlungsverordnung und hilft, den Marktwert einer Immobilie zu berechnen. Erfahrungen zeigen, dass der Wertfaktor maßgeblich von Lage, Zustand und Ausstattung einer Immobilie abhängt. Gutachter berücksichtigen diese Faktoren und setzen sie in Relation zu vergleichbaren Objekten.

Damit wird sichergestellt, dass der ermittelte Wert realistisch und marktgerecht ist. Durch den Einsatz des Wertfaktors lassen sich auch Schwankungen im Immobilienmarkt besser nachvollziehen. Insgesamt bietet der Wertfaktor eine fundierte Grundlage für die transparente und faire Bewertung von Immobilien.

Die neue Immobilienwertermittlungsverordnung: ImmoWertV

Ordner mit Dokumenten überienendergestapelt auf der rechten Seite mit der neuen ImmoWertV.

Seit 2010 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung in Kraft. Sie konkretisiert die im BauGB enthaltenen allgemeinen Vorgaben und legt detaillierte Regelungen für die Wertermittlung von Immobilien fest. Ziel war es, ein praxisorientiertes und fachlich fundiertes Regelwerk zu schaffen, das bundesweit eine einheitliche und transparente Wertermittlung von Immobilien ermöglicht.

Die rechtliche Grundlage der ImmoWertV gewährleistet, dass die Wertermittlung von Immobilien auf einer fundierten und einheitlichen Grundlage erfolgt. Sie stellt sicher, dass Sachverständige und Gutachter klare Anweisungen und Vorgaben für die Wertermittlung haben und dass die Ergebnisse rechtlich bindend und nachvollziehbar sind. Somit trägt die ImmoWertV zur Schaffung von Transparenz, Vertrauen und Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt bei.

Gut zu wissen

Seit 2010 sorgt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) für eine einheitliche und transparente Bewertung von Immobilien. Sie präzisiert die Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB) und bietet klare Anweisungen für Sachverständige. Das stärkt Transparenz, Vertrauen und Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt.

Die ImmoWertV wurde im Laufe der Jahre mehrfach angepasst und aktualisiert, um Veränderungen in der Immobilienwirtschaft, der Rechtsprechung und den technischen Standards Rechnung zu tragen. Zuletzt wurde sie 2022 noch einmal überarbeitet, jedoch ohne gravierende Änderungen zur vorherigen Fassung.

Vielmehr wurden die Richtlinien der Verordnung zusammengefasst, sodass die gesetzlichen Rahmenbedingungen übersichtlicher, einfacher und zeitgemäßer sind.

Sie ist nun in fünf Abschnitte gegliedert:

  1. Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung
  2. Bodenrichtwerte und weitere Kennwerte
  3. Wertermittlungsverfahren für Immobilien
  4. Bodenwertermittlung und grundstücksbezogene Rechte
  5. Schlussvorschriften

Somit hat sich die Struktur geändert, nicht aber der Inhalt. Besonders das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren sowie die Ermittlung des Bodenrichtwertes stehen in dieser Verordnung im Fokus.

Was wird in der ImmoWertV geregelt?

Ein brauner hölzerner Gesetzeshammer liegt auf einem Gesetzesbuch und auf Geldscheinen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine Rechtsverordnung in Deutschland, die die Grundlagen und Regeln für die Bewertung von Immobilien festlegt. Sie regelt insbesondere die Methoden, Verfahren und Anforderungen für die Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungseigentum.

Sie ist vor allem für Sachverständige, Immobilienmakler und Gutachter entscheidend. Da die Verordnung möglichst klare Rahmenbedingungen schafft, ist die ImmoWertV aber auch für Banken, Finanzämter und Versicherungen interessant und relevant.

Die ImmoWertV sorgt für einheitliche und vergleichbare Bewertungen von Immobilien, was neutralen und sachlich fundierten Ergebnissen dient. Sie ist für Sachverständige, Banken, Finanzämter und Versicherungen gleichermaßen wichtig. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Grund der einheitlichen Bewertung ist, dass jede Immobilie möglichst identisch kalkuliert werden soll, egal von welcher Person die Bewertung durchgeführt wird. Am Ende soll ein neutrales und sachlich ermitteltes Ergebnis vorliegen. Durch diese standardisierte Wertermittlung sind außerdem mehrere Immobilien besser vergleichbar.

Was hat sich durch die neue ImmoWert-Verordnung geändert?

Auf einer roten Mauerwand steht "NEW" in weißer Schrift geschrieben.

Inhaltlich hat sich seit der ImmoWertV 2010 nicht viel verändert, hauptsächlich wurde die Struktur angepasst, sodass es jetzt fünf übersichtliche Punkte gibt. Viel wichtiger ist aber, dass die Richtlinien zu Bodenrichtwerten, Vergleichswerten, Sachwerten und Ertragswerten nicht mehr nur Empfehlungen sind, sondern durch die Novellierung Bewertungen von Immobilien und Grundstücken gemäß der Vorgaben vorgenommen werden müssen.

Neuerungen der ImmoWert-Verordnung

  • ökologische Aspekte bei der Bewertung von Immobilien werden mehr berücksichtigt, was vorher nicht der Fall war.
  • es wird mehr auf zukünftige Entwicklungen in den jeweiligen Regionen der Liegenschaft geachtet.
  • der Punkt „Wertrelevante Geschoßflächenzahl WGFZ“ in § 16 Abs. 4 ImmoWertV schreibt vor, dass der Bodenrichtwert nicht mehr nur durch die Lage festgelegt wird, sondern dadurch, inwiefern das Grundstück bebaut werden kann. Es wird also ein potenziell höherer Bodenrichtwert aufgewiesen, wenn ein Grundstück dicht und hoch verbaut werden kann.
  • bezüglich internationaler Begrifflichkeiten wurde die Verordnung angepasst und einschlägige Begriffe integriert, was vor allem für Unternehmen wichtig ist.

Was bedeuten die Neuerungen der ImmoWertV?

Die neue ImmoWertV berücksichtigt nun stärker ökologische Aspekte und zukünftige regionale Entwicklungen bei der Immobilienbewertung. Zudem wird der Bodenrichtwert auch nach der Bebaubarkeit des Grundstücks festgelegt, was Einfluss auf den potenziellen Wert hat. Internationale Begriffe wurden ebenfalls integriert, was für global tätige Unternehmen von Bedeutung ist.

Inhalte in der ImmoWertV

Gutachterin liest sich die Inhalte der neuen ImmoWertV an Ihrem Schreibtisch durch.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) umfasst verschiedene Inhalte und Regelungen, die die Wertermittlung von Immobilien in Deutschland betreffen. Der Aufbau der neu strukturierten ImmoWertV ist klar und übersichtlich gegliedert.

Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung

In § 1 § 8, dem ersten Abschnitt der ImmoWertV, werden alle wichtigen und einschlägigen Begriffe erklärt. So können sie einheitlich verwendet und verstanden werden. Außerdem legt dieser Abschnitt fest, wann genau die Verordnung angewandt wird und in welchem Rahmen.

Bodenrichtwerte und weitere Kennwerte

In § 9 – § 14 wird beschrieben, welche Daten als Grundlage zur Berechnung des Bodenrichtwerts genommen werden.

Wertermittlungsverfahren für Immobilien

§ 15 – § 39 legen die grundlegenden Verfahren für die Wertermittlung von Immobilien fest. Dazu gehören insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Verordnung enthält detaillierte Vorschriften zu den einzelnen Verfahren, ihren Anwendungsbereichen, ihren Berechnungsgrundlagen und den zu berücksichtigenden Faktoren.

Bodenwertermittlung und grundstücksbezogene Rechte

§ 40 – § 52 sind in zwei Abschnitte geteilt. Zum einen geht es bezüglich der Bodenwertermittlung um rechtliche Definitionen und Vorgaben, während sich der zweite Abschnitt mit grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen befasst. Ein besonderer Fokus wird hier auf das Erbbaurecht gelegt.

Schlussvorschrifen

Ab § 53 werden Grundstücksmerkmale aufgelistet sowie Tabellen und Modellansätze zur Ermittlung von Kennzahlen gegeben. Zusätzlich steht hier, ab wann die ImmoWertV in Kraft tritt.

Kurz und knapp zusammengefasst:

  • Anwendungsbereich und Verfahren: Die ImmoWertV definiert in den §§ 1-39 alle wichtigen Begriffe und legt fest, wann und wie die Verordnung angewandt wird. Sie beschreibt die Wertermittlungsverfahren, insbesondere das Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.
  • Bodenwertermittlung und Rechte: In den §§ 40-52 werden rechtliche Definitionen und Vorgaben zur Bodenwertermittlung sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen, wie das Erbbaurecht, erläutert.

Diese Wertermittlungsverfahren werden laut ImmoWertV angewandt

Es gibt drei Verfahren, um Immobilien objektiv zu bewerten: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese haben sich trotz der Neufassung der ImmoWertV nicht verändert.

Ein Instagram-Beitrag von @stella_immobilien zum Thema Wertermittlungsverfahren, und welche Verfahren am gängisten sind.

Das Vergleichswertverfahren § 15 – § 16

Dieses Verfahren wird angewandt, wenn es sich um Immobilien oder Grundstücke handelt, die in ähnlicher Form verfügbar sind. Mithilfe von Vergleichsobjekten kann der Wert mit Zu- und Abschlägen ermittelt werden. Das Vergleichswertverfahren wird bei unbebauten Grundstücken sowie bei Wohnungs- oder Teileigentum und Einfamilienhäusern in Siedlungsgebieten genutzt.

Das Ertragswertverfahren § 17 – § 20

Immer dann, wenn es sich um vermietete Objekte handelt, wird das Ertragswertverfahren genutzt. Dazu gehören zum Beispiel Hotels, Einzelhandelsobjekte, Bürogebäude oder Geschäftshäuser. Die Größe des Objektes ist dabei nicht wichtig, weshalb es auch bei einzelnen Wohnungen oder einem ganzen Mehrfamilienhaus genutzt werden kann.

Das Sachwertverfahren § 21 – § 23

Gibt es nur wenig vergleichbare Objekte, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dies ist der Fall, wenn es sich zum Beispiel um Einfamilienhäuser, selbstgenutzte Eigentumswohnungen, Ferienanlagen, exklusive Villen oder Industrieobjekte handelt.

In der folgenden Tabelle sehen Sie die verschiedenen Regelungen zu den Verfahren aufgelistet. Außerdem können Sie die jeweilige Anwendbarkeit bequem ablesen.

VerfahrenAnwendbarkeitRegelung in ImmoWertV
Vergleichswert-verfahren– Immobilien oder Grundstücke in ähnlicher Form verfügbar
– Unbebaute Grundstücke
– Wohnungs- oder Teileigentum
– Einfamilienhäuser in Siedlungen
§ 15 – § 16
Ertragswert-verfahren– Vermietete Objekte
– Hotels
– Einzelhandelsobjekte
– Bürogebäude
– Geschäftshäuser
– Einzelwohnungen
– Mehrfamilienhäuser
§ 17 – § 20
Sachwert-
verfahren
– Wenig vergleichbare Objekte
– Einfamilienhäuser
– Selbstgenutzte Eigentumswohnungen
– Ferienanlagen
– Exklusive Villen
– Industrieobjekte
§ 21 – § 23

Was bedeutet die neue ImmoWertV für die Immobilienbewertung

Ein Mensch liest eine Businesszeitung, unter seinem Ärmel ist eine teure Uhr sichtbar.

Die neue Wertermittlungsverordnung für Immobilien fungiert als rechtssichere Grundlage. Zum einen, um Steuern zu ermitteln und wenn sich Eigentumsrechte ändern, zum anderen müssen sich Immobiliengutachter bei der Immobilienbewertung an den Vorgaben der ImmoWertV orientieren, um sicherzustellen, dass der berechnete Immobilienwert auch dem Verkehrswert entspricht.

Vervielfältigertabelle und Wertermittlungsverordnung

Die Vervielfältigertabelle ist ein wichtiges Werkzeug in der Wertermittlungsverordnung. Sie hilft dabei, den Kapitalwert einer Immobilie zu berechnen. Dafür werden zukünftige Erträge betrachtet und auf den heutigen Wert umgerechnet.

Jede Tabelle enthält verschiedene Faktoren. Diese hängen vom Alter der Immobilie und dem Zeitraum ab, über den die Erträge erzielt werden. Die Tabelle macht die Berechnung einfach und übersichtlich.

Hier sehen Sie ein einfaches Exemplar einer Vielverfältigertabelle, anhand der wir nun eine Beispielrechnung vornehmen werden.

Beispiel einer Vervielfältigertabelle:

Zeitraum (Jahre)Vervielfältiger
54,32
108,53
1512,85
2016,87

Wenn Sie wissen wollen, wie viel ein Gebäude in 10 Jahren wert sein wird, nutzen Sie die passenden Werte aus der Vervielfältigertabelle. So bekommen Sie schnell und sicher eine verlässliche Schätzung.

Beispielrechnung

Angenommen, Sie erwarten, dass eine Immobilie jährlich 1.000 € Ertrag abwirft. Um den Wert dieser Erträge in 10 Jahren zu berechnen, nehmen Sie den Vervielfältiger aus der Tabelle für 10 Jahre, der 8,53 beträgt.

Rechnung:
10 Jahre Ertrag = 1.000 € × 10 Jahre = 10.000 €
Kapitalwert = 10.000 € × 8,53 = 85.300 €

Das heißt, der zukünftige Wert der Immobilie basierend auf den erwarteten Erträgen über 10 Jahre wäre 85.300 €.

Baupreisindex 2024 und Wert 1914

Auf einem Block Papier liegt ein Kugelschreiber und ein schwarzer Taschenrechner.

Der Baupreisindex und der Wert 1914 sind zentrale Begriffe in der Wertermittlungsverordnung, besonders wenn es um die Ermittlung des Gebäudewertes geht.

Wert 1914
Der Wert 1914 bezieht sich auf die Baukosten eines Gebäudes im Jahr 1914. Er dient als fiktive Ausgangsgröße für die Berechnung des heutigen Wertes. Dieser historische Wert wird verwendet, weil 1914 ein stabiler Zeitpunkt vor den großen Inflationsturbulenzen des 20. Jahrhunderts war.

Baupreisindex
Der Baupreisindex zeigt die Entwicklung der Baukosten über die Jahre. Er wird regelmäßig aktualisiert und spiegelt die Preissteigerungen von Baumaterialien, Löhnen und anderen Baukosten wider. Durch die Anwendung des Baupreisindexes auf den Wert 1914 kann man die Baukosten auf den heutigen Stand bringen.

Diese Methode hilft, den Wert historischer Gebäude unter Berücksichtigung der Kostenentwicklung realistisch einzuschätzen. Um den heutigen Gebäudewert zu berechnen, multiplizieren Sie also den Wert 1914 mit dem aktuellen Baupreisindex.

Beispielrechnung

Angenommen, der Wert 1914 für ein Gebäude beträgt 20.000 Mark. Der Baupreisindex für das Jahr 2024 ist 1.700.

Rechnung:
Heutiger Wert = Wert 1914 x Baupreisindex 2024 = 20.000 Mark x 1.700 = 34.000.000

Das bedeutet, dass der fiktive ursprüngliche Bauwert des Gebäudes von 20.000 Mark unter Berücksichtigung der Preissteigerungen einen heutigen Wert von 34.000.000 Einheiten ergibt.

Fazit

Die Wertermittlung spielt eine zentrale Rolle bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Ursprünglich regelt die Wertermittlungsverordnung (WertV) von 1988 die Grundlagen, jedoch wurde sie aufgrund der dynamischen Marktentwicklungen 2010 durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ersetzt und zuletzt 2022 aktualisiert.

Die ImmoWertV sorgt für eine einheitliche und transparente Bewertung, indem sie klare Anweisungen für Sachverständige und Gutachter vorgibt. Die neuen Regelungen berücksichtigen auch moderne Aspekte wie energetische Merkmale und städtebauliche Entwicklungen, was zu einer realistischeren Wertermittlung führt.

Werkzeuge wie die Vervielfältigertabelle und der Baupreisindex sind entscheidend, um zukünftige Erträge und historische Baukosten verlässlich zu berechnen. Damit schafft die ImmoWertV Vertrauen, Transparenz und Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Wertermittlungsverordnung

  • Was ist die Wertermittlungsverordnung?

    Die Wertermittlungsverordnung ist eine Verordnung, um einheitliche und transparente Bewertungen von Immobilien zu gewährleisten und somit Vertrauen und Rechtssicherheit zu schaffen.

  • Was ist der Unterschied zwischen WertV und ImmoWertV?

    Die Wertermittlungsverordnung (WertV) wurde schon 1988 erlassen. Seitdem gab es immer wieder Anpassungen, bis sie 2010 von der Immobilienwertemittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst wurde. Diese ist strukturierter und Inhalte wurden zu übersichtlichen und einheitlichen Rahmenbedingungen zusammengefasst.

  • Ab wann tritt die ImmoWertV in Kraft?

    Seit Anfang 2022 ist die neueste Fassung der ImmoWertV in Kraft, bei der unterschiedliche Richtlinien zur Wertermittlung für Immobilien zusammengefasst wurden.

  • Was wird in der ImmoWertV geregelt?

    Die ImmoWertV regelt insbesondere die Methoden, Verfahren und Anforderungen für die Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungseigentum. Durch diese standardisierte Wertermittlung soll ein neutrales und sachlich ermitteltes Ergebnis vorgelegt werden können.

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