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Die Wertermittlung spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. Grundlagen und Richtlinien für die Bewertung von Immobilien und Grundstücken wurden in der Wertermittlungsverordnung (WertV) 1988 festgelegt, ein zentrales Regelwerk in Deutschland.
Da der Immobilienmarkt aber in ständigem Wandel ist, musste auch die Wertermittlungsverordnung angepasst werden. 2010 wurde also die Wertermittlungsverordnung (WertV) von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst und seit dem 01.01.2022 gibt es die aktuellste Version der ImmoWertV.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, was sich in der Verordnung verändert hat, was genau darin geregelt ist und welchen Einfluss die neue ImmoWertV auf den Verkehrswert hat.
Die Wertermittlungsverordnung (WertV) wurde 1988 erlassen, um eine einheitliche und transparente Bewertung von Immobilien zu gewährleisten und somit Vertrauen und Rechtssicherheit zu schaffen. Sie soll sowohl Eigentümern als auch Käufern, Finanzinstituten, Versicherungen und anderen Beteiligten klare und verlässliche Informationen über den Wert einer Immobilie liefern.
Da sich der Immobilienmarkt aber immer wieder verändert, wurde die Wertermittlungsverordnung 2010 von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst. Sie wurde aufgrund der Ermächtigung des § 193 des Baugesetzbuchs (BauGB) erlassen und seitdem mehrfach aktualisiert. Gründe dafür waren unter anderem die Beitritte der neuen Bundesländer sowie die Tätigkeitsbereiche Soziale Stadt und Stadtumbau. Außerdem werden in der neuen ImmoWertV Faktoren wie energetische Gebäudemerkmale, städtebauliche Determinanten und die Aufnahme des Discounted-Cash-Flow-Verfahrens für internationale Immobilien berücksichtigt.
Seit 2010 ist die neue Immobilienwertermittlungsverordnung in Kraft. Sie konkretisiert die im BauGB enthaltenen allgemeinen Vorgaben und legt detaillierte Regelungen für die Wertermittlung von Immobilien fest. Ziel war es, ein praxisorientiertes und fachlich fundiertes Regelwerk zu schaffen, das bundesweit eine einheitliche und transparente Wertermittlung von Immobilien ermöglicht.
Die rechtliche Grundlage der ImmoWertV gewährleistet, dass die Wertermittlung von Immobilien auf einer fundierten und einheitlichen Grundlage erfolgt. Sie stellt sicher, dass Sachverständige und Gutachter klare Anweisungen und Vorgaben für die Wertermittlung haben und dass die Ergebnisse rechtlich bindend und nachvollziehbar sind. Somit trägt die ImmoWertV zur Schaffung von Transparenz, Vertrauen und Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt bei.
Die ImmoWertV wurde im Laufe der Jahre mehrfach angepasst und aktualisiert, um Veränderungen in der Immobilienwirtschaft, der Rechtsprechung und den technischen Standards Rechnung zu tragen. Zuletzt wurde sie 2022 noch einmal überarbeitet, jedoch ohne gravierende Änderungen zur vorherigen Fassung. Vielmehr wurden die Richtlinien der Verordnung zusammengefasst, sodass die gesetzlichen Rahmenbedingungen übersichtlicher, einfacher und zeitgemäßer sind.
Sie ist nun in fünf Abschnitte gegliedert:
Somit hat sich die Struktur geändert, nicht aber der Inhalt. Besonders das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren sowie die Ermittlung des Bodenrichtwertes stehen in dieser Verordnung im Fokus.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine Rechtsverordnung in Deutschland, die die Grundlagen und Regeln für die Bewertung von Immobilien festlegt. Sie regelt insbesondere die Methoden, Verfahren und Anforderungen für die Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungseigentum.
Sie ist vor allem für Sachverständige, Immobilienmakler und Gutachter entscheidend. Da die Verordnung möglichst klare Rahmenbedingungen schafft, ist die ImmoWertV aber auch für Banken, Finanzämter und Versicherungen interessant und relevant.
Grund der einheitlichen Bewertung ist, dass jede Immobilie möglichst identisch kalkuliert werden soll, egal von welcher Person die Bewertung durchgeführt wird. Am Ende soll ein neutrales und sachlich ermitteltes Ergebnis vorliegen. Durch diese standardisierte Wertermittlung sind außerdem mehrere Immobilien besser vergleichbar.
Inhaltlich hat sich seit der ImmoWertV 2010 nicht viel verändert, hauptsächlich wurde die Struktur angepasst, sodass es jetzt fünf übersichtliche Punkte gibt. Viel wichtiger ist aber, dass die Richtlinien zu Bodenrichtwerten, Vergleichswerten, Sachwerten und Ertragswerten nicht mehr nur Empfehlungen sind, sondern durch die Novellierung Bewertungen von Immobilien und Grundstücken gemäß der Vorgaben vorgenommen werden müssen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) umfasst verschiedene Inhalte und Regelungen, die die Wertermittlung von Immobilien in Deutschland betreffen. Der Aufbau der neu strukturierten ImmoWertV ist klar und übersichtlich gegliedert.
In § 1 § 8, dem ersten Abschnitt der ImmoWertV, werden alle wichtigen und einschlägigen Begriffe erklärt. So können sie einheitlich verwendet und verstanden werden. Außerdem legt dieser Abschnitt fest, wann genau die Verordnung angewandt wird und in welchem Rahmen.
In § 9 – § 14 wird beschrieben, welche Daten als Grundlage zur Berechnung des Bodenrichtwerts genommen werden.
§ 15 – § 39 legen die grundlegenden Verfahren für die Wertermittlung von Immobilien fest. Dazu gehören insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Verordnung enthält detaillierte Vorschriften zu den einzelnen Verfahren, ihren Anwendungsbereichen, ihren Berechnungsgrundlagen und den zu berücksichtigenden Faktoren.
§ 40 – § 52 sind in zwei Abschnitte geteilt. Zum einen geht es bezüglich der Bodenwertermittlung um rechtliche Definitionen und Vorgaben, während sich der zweite Abschnitt mit grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen befasst. Ein besonderer Fokus wird hier auf das Erbbaurecht gelegt.
Ab § 53 werden Grundstücksmerkmale aufgelistet sowie Tabellen und Modellansätze zur Ermittlung von Kennzahlen gegeben. Zusätzlich steht hier, ab wann die ImmoWertV in Kraft tritt.
Es gibt drei Verfahren, um Immobilien objektiv zu bewerten: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese haben sich trotz der Neufassung der ImmoWertV nicht verändert.
Dieses Verfahren wird angewandt, wenn es sich um Immobilien oder Grundstücke handelt, die in ähnlicher Form verfügbar sind. Mithilfe von Vergleichsobjekten kann der Wert mit Zu- und Abschlägen ermittelt werden. Das Vergleichswertverfahren wird bei unbebauten Grundstücken sowie bei Wohnungs- oder Teileigentum und Einfamilienhäusern in Siedlungsgebieten genutzt.
Immer dann, wenn es sich um vermietete Objekte handelt, wird das Ertragswertverfahren genutzt. Dazu gehören zum Beispiel Hotels, Einzelhandelsobjekte, Bürogebäude oder Geschäftshäuser. Die Größe des Objektes ist dabei nicht wichtig, weshalb es auch bei einzelnen Wohnungen oder einem ganzen Mehrfamilienhaus genutzt werden kann.
Gibt es nur wenig vergleichbare Objekte, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Dies ist der Fall, wenn es sich zum Beispiel um Einfamilienhäuser, selbstgenutzte Eigentumswohnungen, Ferienanlagen, exklusive Villen oder Industrieobjekte handelt.
Die neue Wertermittlungsverordnung für Immobilien fungiert als rechtssichere Grundlage. Zum einen, um Steuern zu ermitteln und wenn sich Eigentumsrechte ändern, zum anderen müssen sich Immobiliengutachter bei der Immobilienbewertung an den Vorgaben der ImmoWertV orientieren, um sicherzustellen, dass der berechnete Immobilienwert auch dem Verkehrswert entspricht.
Im Laufe des Jahres 2022 sollen noch ergänzende Anwendungshinweise mit Beispielen und Erläuterungen zur ImmoWertV veröffentlicht werden.
Die Wertermittlungsverordnung ist eine Verordnung, um einheitliche und transparente Bewertungen von Immobilien zu gewährleisten und somit Vertrauen und Rechtssicherheit zu schaffen.
Die Wertermittlungsverordnung (WertV) wurde schon 1988 erlassen. Seitdem gab es immer wieder Anpassungen, bis sie 2010 von der Immobilienwertemittlungsverordnung (ImmoWertV) abgelöst wurde. Diese ist strukturierter und Inhalte wurden zu übersichtlichen und einheitlichen Rahmenbedingungen zusammengefasst.
Seit Anfang 2022 ist die neueste Fassung der ImmoWertV in Kraft, bei der unterschiedliche Richtlinien zur Wertermittlung für Immobilien zusammengefasst wurden.
Die ImmoWertV regelt insbesondere die Methoden, Verfahren und Anforderungen für die Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungseigentum. Durch diese standardisierte Wertermittlung soll ein neutrales und sachlich ermitteltes Ergebnis vorgelegt werden können.
