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Sie möchten ein Grundstück mit einer eingetragenen Reallast kaufen oder verkaufen? Dann sollten Sie bedenken, dass diese einen erheblichen Einfluss auf den Wert des Grundstücks und die darauf stehende Immobilie hat. Aber was genau ist eine Reallast und welche verschiedenen Arten gibt es? In diesem Artikel erklären wir Ihnen alles Wichtige zum Thema – Bedeutung, Auswirkungen, Eintrag im Grundbuch und wann sie wirklich Sinn ergibt.
Eine Reallast bedeutet, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks dazu verpflichtet, in einem festgelegten Zeitraum regelmäßig eine bestimmte Leistung für eine begünstigte Person zu erbringen. Dabei dient das Grundstück als Pfand, was bedeutet, dass wenn der Vertragspartner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, er mit dem belasteten Grundstück sowie seinem Privatvermögen haftet. Sinn ist es, dass die eingetragene Last als eine Absicherung dient. Die Reallast wird in § 1105 des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wie folgt geregelt:
Die Leistungen können zum Beispiel Sachleistungen, Dienstleistungen oder Geldleistungensein. Damit eine Reallast gültig wird, muss die Vereinbarung durch einen Notar beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. In den meisten Fällen besteht die Last bis zum Ableben des Schuldners, allerdings können sich die Vertragsparteien auch darauf einigen, dass sie weitervererbt wird oder zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Wichtigvor einem Kauf oder Verkauf zu beachten ist, dass sich eine im Grundbuch eingetragene Reallast wertmindernd auf die Immobilie oder das Grundstück auswirken kann.
Eine Reallast kann unter bestimmten Umständen steuerlich abgesetzt werden. So kann zum Beispiel der Ertragsanteil einer Leibrente als Sonderausgabe steuerlich geltend gemacht werden.
Im BGB werden zwei Arten von Reallast unterschieden: die subjektiv-dinglicher und subjektiv-persönlicher Last. Diese beiden Arten unterscheiden sich bezüglich ihrer Laufzeit, aber auch inhaltlich. Grundlegend dafür sind die Definitionen im BGB.
Subjektiv-dingliche Reallast
Die subjektiv-dingliche Reallast wird im BGB § 1110 geregelt, wobei diese direkt mit der Immobilie in Verbindung steht. Das bedeutet, dass die Last mit einem bestimmten Grundstück verbunden ist und damit unmittelbar an das Eigentum gebunden ist. Dies kommt hauptsächlich bei landwirtschaftlichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücken vor. Allerdings ist auch der Erbbauzins beim Erbbaurecht ein Beispiel hierfür. Die subjektiv-dingliche Reallast kann nicht vererbt werden, wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag festgelegt wurde.
Subjektiv-persönliche Reallast
Die subjektiv-persönliche Reallast wird vom Immobilienbesitzer persönlich übernommen und ist daher unabhängig von der Immobilie. Beispiele dafür sind Pflege und Betreuung oder eine geldliche Leistung, wie eine Rente. Laut BGB § 1111 ist die subjektiv-persönliche Reallast nicht übertragbar. Das bedeutet, dass sie in der Regel nicht veräußert oder vererbt werden kann. Außerdem verwirkt sie mit dem Tod des Schuldners und wird danach im Grundbuch gelöscht.
Eine Reallast beinhaltet nicht zwangsläufig Geldzahlungen, sondern kann auch in Form von Naturalien oder Sachwerten bestehen. Beide Vertragsparteien können frei über die Formen der Leistung entscheiden. Die Eignung für eine Reallast hängt jedoch davon ab, ob der Wert der Leistung in Geld ausgedrückt werden kann. Beispiele für mögliche Reallasten sind folgende:
Wird eine Reallast in das Grundbuch eingetragen, muss darauf geachtet werden, dass sie in einem Wert beziffert werden kann. Das ist wichtig, denn wenn es zu Nichtleistung einer Leistung kommt, kann der Begünstigte die Auszahlung des Leistungswerts per Gesetz erstreiten. Kann der Wert nicht ermittelt werden, kann diese Problematik langwierig und teuer werden. Dementsprechend hat der Begünstigte das Recht, seine Leistung einzufordern, andersrum hat der neue Besitzer die Pflicht, den festgelegten Leistungen nachzukommen.
| Paragraphen | Bestimmungen zur Reallast |
| § 873 BGB | Grundbuchänderung |
| § 875 BGB | Grundbucheintrag löschen |
| § 1105 BGB | Eigenschaften der Reallast |
| § 1110 BGB | Subjektiv-dingliche Reallast |
| § 1111 BGB | Subjektiv-persönliche Reallast |
Im ersten Moment klingen Reallast und Grundschuld oder Hypothek recht ähnlich, allerdings beinhaltet die Leistung einer Last nicht zwingend die Zahlung von Geld. Leistungen können zum Beispiel auch Dienstleistungen oder Sachleistungen sein, während es bei einer Hypothek und Grundschuld immer um geldliche Leistungen geht. Zudem müssen die Leistungen einer Reallast nicht unbedingt auf dem belasteten Grundstück produziert und erwirtschaftet werden. Hier kann der Eigentümer des Grundstücks selbst entscheiden, wie er die Leistung der ausgehandelten Last erwirtschaftet.
Unterschied zur Grunddienstbarkeit
Auch bei einer Reallast und Grunddienstbarkeit ist es nicht immer leicht zu unterscheiden, denn beide sind subjektiv-dinglich, also an ein Grundstück gebunden. Zu den Grunddienstbarkeiten gehören zum Beispiel das Wegerecht, Leitungsrecht und Bebauungsbeschränkungen. Um Reallast und Grunddienstbarkeit zu unterscheiden, hilft dieser Grundsatz: Der Berechtigte einer Dienstbarkeit darf sich das Gewollt nehmen, der Begünstigte einer Last lässt es sich geben. Zum Beispiel gilt als Grunddienstbarkeit die die Nutzung einer Brücke auf einem dienenden Grundstück, während die Instandhaltung dieser Brücke eine Reallast ist.
Eine Reallast kann nicht pauschal berechnet werden, vielmehr wird sie je nach Vertrag individuell berechnet. Handelt es sich zum Beispiel um finanzielle Leistungen, wird im Normalfall der Barwert des Verkehrswertes des unbelasteten Grundstücks abgezogen. Demnach wirkt sich eine Last wertmindernd auf ein Grundstück oder eine Immobilie aus. Bei einer festgelegten Leibrente wird die Last wie folgt berechnet: Der Barwert der jährlichen Rentenzahlung wird mit dem sogenannten Leibrentenbarwertfaktor multipliziert.
Barwert der Leibrente = Jährliche Rentenzahlung (JRZ) x Leibrentenbarwertfaktor (LBF)
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem mitunter Belastungen einer Immobilie eingetragen werden. Darunter auch die Reallast, die in Abteilung II unter den Grunddienstbarkeiten unter dem Abschnitt „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen wird.
Nur durch den Grundbucheintrag ist eine finanzielle Sicherheit gegeben, denn er kann nur in Zustimmung beider Parteien geändert werden. Außerdem kann der Begünstigte bei Ausbleiben der Leistung nur auf das Vermögen des Schuldners zurückgreifen, wenn die Last im Grundbuch festgehalten ist. Demnach bietet der Grundbucheintrag eine größere Sicherheit, als wenn nur ein Vertrag aufgesetzt wird.
Grundbuchänderung
Soll eine Reallast im Grundbuch geändert werden, zum Beispiel eine Leistung erhöht oder verringert werden, ist dies nach § 873 BGB ausschließlich dann möglich, wenn sich beide Vertragsparteien darauf einigen. Haben sich beide Parteien auf die Änderungen geeinigt, werden diese vom notariell beglaubigt und im Grundbuch vermerkt.
Reallast aus dem Grundbuch löschen
Der Schuldner kann keine Änderungen an der Reallast im Grundbuch vornehmen, wenn sie erst einmal vermerkt ist. Soll sie dennoch gelöscht werden, kann dies nach § 875 BGB einzig der Begünstigte. Außerdem enden die Verpflichtungen in drei Fällen:
Die Eintragung kann negative, aber auch positive Folgen haben. Werden zum Beispiel Leistungen seitens des Grundstücksbesitzers nicht erfüllt, kann der Gläubiger einen finanziellen Ausgleich fordern. In diesem Falle darf der Gläubiger das Grundstück in Höhe der Forderung verwerten oder auf das persönliche Vermögen des Besitzers zugreifen. Im schlimmsten Fall kann es zu einer Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung kommen, deren Voraussetzungen in § 750 ZPO (Zivilprozessverordnung) geregelt sind. Wird auch dadurch nichts erreicht, kann eine Zwangsversteigerung des Grundstücks folgen oder eine Enteignung des Schuldners.
Auf der anderen Seite wirkt sich eine im Grundbuch eingetragene Reallast in den meisten Fällen wertmindernd auf den Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie aus. Denn Verpflichtungen einer subjektiv-dinglichen Reallast an das Grundstück gebunden und müssen vom neuen Besitzer übernommen werden. Dies ist ein Grund, weshalb potenzielle Käufer nicht kaufen oder das Grundstück unter Wert verkauft wird. Außerdem kann die Last vererbt werden, weshalb auch die Kinder und Enkel des Begünstigten Anspruch auf die Leistungen. Das bedeutet, dass für den neuen Grundstücksbesitzer wird das Erbringen der Leistung im schlechtesten Falle niemals enden.
Björn Kolbmüller
Geschäftsführer
Die eingetragene Reallast im Grundbuch kann sich auf die Nutzung und den Wert der Immobilie oder des Grundstücks auswirken. Damit Sie vor einem potenziellen Kauf wissen, wie sich die Reallast genau auswirkt, sollten Sie immer eine Wertermittlung durch ein Speziallisten durchführen lassen. Wie hoch die Wertminderung ist, kann pauschal nicht gesagt werden, denn das hängt von der Art ab. Hat sie zum Beispiel einen rechnerischen Wert von 70.000 € und der Verkehrswert der zu verkaufenden Immobilie liegt bei 300.000 €, dann würde der Verkaufspreis bei 230.000 € liegen.
Sollte es zu dem Fall kommen, dass der Schuldner mit den Leistungen in Verzug ist, kann der Begünstigte laut Gesetz einen finanziellen Ausgleich einfordern. Das bedeutet, der Gläubiger darf das Grundstück entsprechend der Höhe der Forderung verwerten. Hier stehen zwei gesetzliche Mittel zur Verfügung: die Zwangsverwaltung oder die Zwangsvollstreckung. Außerdem hat der Gläubiger die Möglichkeit, bei einer Reallast auf das persönliche Vermögen des Schuldners zuzugreifen.
Die Eintragung einer Reallast muss wohlüberlegt sein, immerhin handelt es sich in den meisten Fällen um eine lebenslange Verpflichtung. Am meisten macht die Eintragung Sinn, wenn es sich um landwirtschaftliche Betriebe handelt, welche an die Kinder weitergegeben werden und so im Familieneigentum bleiben. Steht ein möglicher Verkauf des landwirtschaftlichen Betriebs im Raum, sollten Sie die Möglichkeit einer Reallast oder andere Möglichkeiten mit einem Experten besprechen. Schließlich schreckt eine eingetragene Lasten viele Käufer ab.
Es gibt eine Kombination aus Reallast und lebenslangem Wohnrecht, das Altenteilsrecht genannt wird und häufig bei landwirtschaftlichen Betrieben genutzt wird. Das bedeutet, der neue Besitzer des landwirtschaftlichen Betriebs sichert dem ausscheidenden Teil als Gegenleistung zu, dass er auf dem Hof weiterleben darf und für sein leibliches (Essen) und persönliches (Pflegeleistungen) Wohl gesorgt wird. Es ist quasi eine Art Altersvorsorge.
Die Reallast ist ein Recht, das den begünstigten Personen wiederkehrende Leistungen von einem zusichert. Dabei handelt es sich um eine langfristige Verpflichtung, die im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist. Es gibt drei Arten von Reallasten: Geldleistungen, Dienstleistungen und Sachleistungen. Die Last bietet eine große Sicherheit, da im Falle ausstehender Zahlungen Gläubiger Maßnahmen wie Zwangsvollstreckung, Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung oder Enteignung ergreifen können. Aber eine im Grundbuch eingetragene Last kann auch den Verkehrswert einer Immobilie mindern. Eine Löschung der Last im Grundbuch ist nur mit Zustimmung des Begünstigten möglich.
Eine Reallast beschreibt nach deutschen Sachenrecht das Recht einer begünstigten Person, wiederkehrende und regelmäßige Leistungen aus einem belasteten Grundstück zu beziehen. Der Besitzer des Grundstücks ist somit verpflichtet, bestimmte Leistungen für einen bestimmten Zeitraum an den Begünstigten zu erbringen. Solche Leistungen können finanzieller Natur, aber auch Dienstleistungen oder Sachleistungen sein.
Es gibt drei Arten von Reallasten: Geldleistungen, Dienstleistungen und Sachleistungen. Bei Geldleistungen handelt es sich meist um Geldrenten, während Sachleistungen zum Beispiel Obst, Gemüse, Holz oder andere Erzeugnisse von dem Grundstück sind und Dienstleistungen zum Beispiel die Pflege der begünstigten Person beinhalten.
Unter bestimmten Umständen ist eine Reallast steuerlich absetzbar, so zum Beispiel, wenn es sich um eine Leibrente handelt. Hier kann der Ertragsanteil als Sonderausgabe steuerlich geltend gemacht werden.
Eine Reallast ist zwar auch eine Belastung eines Grundstücks, die Leistungen beinhalten allerdings ein aktives Tun, im Gegensatz zu einer Dienstbarkeit.
Eine Reallast wird im Grundbuch in Abteilung II unter den Grunddienstbarkeiten unter dem Abschnitt „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen.
