Über 24.000 Immobilienmakler sind auf JACASA gelistet.
Als Vermieter kann es sehr frustrierend sein, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät. Schließlich sind Mieten eine wichtige Einnahmequelle für jeden Vermieter. Eine mögliche Konsequenz bei Zahlungsverzug ist die Kündigung des Mieters. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über die rechtlichen Grundlagen und Kündigungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug wissen müssen, aber auch, welche Rechte die Mieter haben und wie ein rechtsgültiges Kündigungsschreiben aussieht.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind alle relevanten Regelungen und Gesetze festgehalten, auf die sich der Vermieter berufen kann. Gemäß § 556 b Absatz 1 BGB ist die Miete „[…] zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ Wenn demnach Vermieter und Mieter in ihrem Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag vereinbart haben, dass die Miete monatlich gezahlt werden soll, muss die Miete spätestens bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monats beglichen werden.
Sollte ein Mieter seine Miete nicht fristgerecht zahlen oder seinem Vermieter einen bestimmten Betrag schulden, verstößt er damit gegen die vertraglichen Pflichten. Laut § 573 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag dann wegen Zahlungsverzug und Pflichtverletzung kündigen. Bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten ist eine fristlose Kündigung möglich. Wenn der Rückstand jedoch geringer ausfällt, sollte zunächst eine Abmahnung erfolgen. Diese muss schriftlich verfasst und dem Mieter zeitnah zugesandt werden.
Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/15) genügt es, wenn der Mieter spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats die Miete überweist. Demzufolge muss die Mietzahlung an diesem Tag noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingehen, sondern es reicht aus, wenn der Mieter die Zahlung veranlasst hat. Ebenfalls ist es wichtig zu beachten, dass dabei Samstag nicht als Werktag zählt.
Wenn die rechtlichen Grundlagen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzug vorhanden sind, hat der Vermieter drei Optionen einen Mietvertrag aufzulösen.
Der Vermieter kann einen Mietvertrag außerordentlich, fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen, wenn:
Im letzten Fall brauchen die Zahlungstermine nicht aufeinanderzufolgen. Zudem ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung auch möglich, wenn die Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg hätte.
Wird die Miete wiederholt verspätet gezahlt, kann der Vermieter per Abmahnung dazu auffordern, die Miete künftig pünktlich zu zahlen. Ändert der Mieter sein Verhalten nach der Mahnung wegen Mietrückstand nicht, kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen.
Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug ist begründet, wenn der Mietzahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt. In diesem Fall muss der Vermieter seinem Mieter keine Abmahnung zukommen lassen. Allerdings muss sich der Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einer Mietdauer über acht Jahre neun Monate.
Der Vermieter ist in der Beweispflicht, wenn er seinem Mieter kündigen möchte. Daher ist es als Vermieter wichtig, alle notwendigen Dokumente als Beweis für den Zahlungsrückstand des Mieters zu sammeln.
Dazu gehört der Mietvertrag, in dem die Zahlungsvereinbarungen festgehalten sind sowie die Kontoauszüge, die belegen können, dass der Mieter seine Miete nicht gezahlt hat. Auch schriftliche Mahnungen und Abmahnungen sollten aufbewahrt werden, um im Streitfall vor Gericht als Nachweis dienen zu können.
Es ist ratsam, alle Dokumente sorgfältig aufzubewahren, um sie im Streitfall als Beweise vorlegen zu können. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug sollte nur dann ausgesprochen werden, wenn die entsprechenden Dokumente vorhanden sind und die Rechtsgrundlage dafür besteht. Vermieter sollten sich vor einer Kündigung genauestens informieren und gegebenenfalls juristischen Rat einholen, um sicherzugehen, dass ihre Kündigung wirksam ist und nicht vom Mieter angefochten werden kann.
Bei einem Zahlungsverzug des Mieters ist Vorsicht geboten, denn eine unwirksame Kündigung kann zu rechtlichen Problemen führen. Daher sollten Vermieter einige Punkte beachten, um ein rechtsgültiges Kündigungsschreiben aufgrund von Zahlungsverzug zu verfassen.
Ein Kündigungsschreiben muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter unterzeichnet sein. Außerdem muss die Kündigung begründet werden – im Falle eines Zahlungsrückstands reicht dies als Grund aus. Weiterhin sollte das Schreiben diese Informationen enthalten:
Auch eine klare Aufforderung zur Begleichung der offenen Beträge und – bei ordentlichen Kündigungen – die Nennung der Kündigungsfrist sind wichtig. Bei allen Schritten sollten Vermieter darauf achten, sich an die geltenden Gesetze und Regelungen zu halten sowie ihre Beweispflicht durch entsprechende Dokumentationen (z.B. Mahnschreiben, Kontoauszüge) sicherzustellen.
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug kann unter bestimmten Umständen ihre Wirksamkeit verlieren. Denn sowohl bei einer ordentlichen als auch außerordentlichen Kündigung hat der Mieter Rechte, mittels derer er die Kündigung abwenden kann.
Bis zu zwei Monate nach dem Erhalt der Kündigung hat der Mieter das Recht, seine Mietschulden zu begleichen. Laut § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, in dem das Nachholrecht beschrieben wird, hat der Mieter aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren den Anspruch auf diese Form des Ausgleichs. Das bedeutet, dass die Mieter nur einmal innerhalb der zwei Jahre eine fristlose Kündigung durch eine Rückzahlung abwenden können. Dies gilt aber nur für außerordentliche Kündigungen, bei ordentlichen Kündigungen hat der Mieter keinen Anspruch auf das Nachholrecht.
Bei einer ordentlichen Kündigung kann berücksichtigt werden, ob der Mieter selbst den Mietrückstand zu verschulden hat. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter nicht zahlen konnte, weil er auf Sozialleistungen angewiesen ist, diese auch rechtzeitig beantragt hat, aber der Sozialhilfeträger nicht geleistet hat. Das Verschulden des Mietrückstands wird dann nicht dem Mieter angelastet und die Kündigung kann ihre Wirksamkeit verlieren.
Als Vermieter möchte man den Umgang mit seinem Mieter natürlich möglichst reibungslos gestalten. Eine Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug ist jedoch oft unumgänglich, um die eigenen Rechte zu wahren. Allerdings gibt es auch Gründe, die gegen eine solche Kündigung sprechen können.
Zum Beispiel kann der Mieter einen wichtigen Grund für seinen Zahlungsverzug haben, wie eine plötzliche Arbeitslosigkeit oder eine schwere Krankheit. In diesem Fall kann es sinnvoll sein, zunächst gemeinsam nach Lösungen zu suchen und gegebenenfalls eine Ratenzahlung zu vereinbaren.
Auch wenn der Vermieter selbst seinen Pflichten nicht nachkommt und zum Beispiel Reparaturen oder Renovierungen trotz mehrfacher Aufforderung nicht durchführt, kann dies ein Grund sein, dass der Mieter seine Miete zurückhält oder nur teilweise zahlt. In einem solchen Fall sollte der Vermieter zunächst seinerseits seine Pflichten erfüllen und den Mangel beseitigen.
Es ist also wichtig, in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob eine Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug tatsächlich gerechtfertigt ist. Letztendlich geht es darum, das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht unnötig zu belasten und konstruktive Lösungen zu finden.
Im Rahmen des Mietrechts gibt es viele Regelungen, die Vermieter bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug beachten müssen. Wer hier unsicher ist oder Fehler macht, riskiert unter Umständen eine unwirksame Kündigung und Schadensersatzforderungen durch den Mieter. Wenn die Kündigung unumgänglich ist, muss das Kündigungsschreiben rechtsgültig formuliert sein und alle nötigen Informationen enthalten. Bei einer fristlosen Kündigung müssen Vermieter besonders darauf achten, dass ein wichtiger Grund vorliegt und dieser auch nachweisbar ist. Daher lohnt es sich für Vermieter immer, sich im Vorfeld gründlich über ihre Rechte und Pflichten zu informieren und im Zweifelsfall einen Anwalt hinzuzuziehen.
Der Vermieter kann einen Mietvertrag fristlos aufkündigen, wenn die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht oder nur teilweise gezahlt wird. Wenn die Miete nur unregelmäßig oder verspätet gezahlt wird, kann der Vermieter seinen Mieter abmahnen. Ändert der Mieter sein Verhalten nicht, ist dies ein Grund für eine ordentliche Kündigung.
Grundsätzlich muss der Mieter im Falle eines Zahlungsverzugs nicht abgemahnt werden. Im Falle von unregelmäßigen oder nur geringfügigen Mietzahlungen ist es für den Vermieter sinnvoll den Mieter abzumahnen. Die Mahnungen können als rechtlicher Beweis wirken.
Eine Miete gilt als überfällig, wenn diese nicht spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats vom Mieter überwiesen wurde. An diesem Tag muss die Miete jedoch noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingetroffen sein.
