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Kündigung bei Zahlungsverzug: Rechte und Möglichkeiten

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
29. Jun 2024 / 17 Min. Lesezeit

Als Vermieter kann es sehr frustrierend sein, wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät. Schließlich sind Mieten eine wichtige Einnahmequelle für jeden Vermieter. Eine mögliche Konsequenz bei Zahlungsverzug ist die Kündigung des Mieters.

In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über die rechtlichen Grundlagen und Kündigungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug wissen müssen, aber auch, welche Rechte die Mieter haben und wie ein rechtsgültiges Kündigungsschreiben aussieht.

Rechtliche Grundlagen bei Zahlungsverzug

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind alle relevanten Regelungen und Gesetze festgehalten, auf die sich der Vermieter berufen kann. Gemäß § 556 b Absatz 1 BGB ist die Miete „[…] zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“

Wenn demnach Vermieter und Mieter in ihrem Wohnungsmietvertrag oder Hausmietvertrag vereinbart haben, dass die Miete monatlich gezahlt werden soll, muss die Miete spätestens bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monats beglichen werden.

Konsequenzen bei Zahlungsverzug

Sollte ein Mieter seine Miete nicht fristgerecht zahlen oder seinem Vermieter einen bestimmten Betrag schulden, verstößt er damit gegen die vertraglichen Pflichten. Laut § 573 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag dann wegen Zahlungsverzug und Pflichtverletzung kündigen.

Bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten ist eine fristlose Kündigung möglich. Wenn der Rückstand jedoch geringer ausfällt, sollte zunächst eine Abmahnung erfolgen. Diese muss schriftlich verfasst und dem Mieter zeitnah zugesandt werden.

Gut zu wissen

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/15) genügt es, wenn der Mieter spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats die Miete überweist. Demzufolge muss die Mietzahlung an diesem Tag noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingehen, sondern es reicht aus, wenn der Mieter die Zahlung veranlasst hat. Ebenfalls ist es wichtig zu beachten, dass dabei Samstag nicht als Werktag zählt.

Mieter bei Zahlungsverzug kündigen

Ein Kalender, in dem vier rote Pinnadeln stecken, der 30. ist außerdem rot umzirkelt.

Wenn die rechtlichen Grundlagen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzug vorhanden sind, hat der Vermieter drei Optionen einen Mietvertrag aufzulösen.

Außerordentliche Kündigung ohne Abmahnung

Der Vermieter kann einen Mietvertrag außerordentlich, fristlos und ohne vorherige Abmahnung kündigen, wenn:

  • die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht oder nur teilweise gezahlt und dabei einen nicht unerheblichen Teil schuldig bleibt, oder
  • in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten ein Betrag offenbleibt, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im letzten Fall brauchen die Zahlungstermine nicht aufeinanderzufolgen. Zudem ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung auch möglich, wenn die Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg hätte.

Ein Instagram-Beitrag von @vermieterverein zum Thema, ob bei einer Kündigung bei Zahlungsverzug eine Abmahnung erforderlich ist.

Außerordentliche Kündigung mit Abmahnung

Wird die Miete wiederholt verspätet gezahlt, kann der Vermieter per Abmahnung dazu auffordern, die Miete künftig pünktlich zu zahlen. Ändert der Mieter sein Verhalten nach der Mahnung wegen Mietrückstand nicht, kann der Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen.

Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug ist begründet, wenn der Mietzahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt.

In diesem Fall muss der Vermieter seinem Mieter keine Abmahnung zukommen lassen. Allerdings muss sich der Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten.

Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einer Mietdauer über acht Jahre neun Monate.

Gestapelte Umzugskartons auf dem Boden in einem hellen Raum

Welche Dokumente benötigen Vermieter als Beweis für den Zahlungsrückstand?

Der Vermieter ist in der Beweispflicht, wenn er seinem Mieter kündigen möchte. Daher ist es als Vermieter wichtig, alle notwendigen Dokumente als Beweis für den Zahlungsrückstand des Mieters zu sammeln.

Wichtige Dokumente

Dazu gehört der Mietvertrag, in dem die Zahlungsvereinbarungen festgehalten sind sowie die Kontoauszüge, die belegen können, dass der Mieter seine Miete nicht gezahlt hat. Auch schriftliche Mahnungen und Abmahnungen sollten aufbewahrt werden, um im Streitfall vor Gericht als Nachweis dienen zu können.

Gut zu wissen

Als Vermieter tragen Sie die Beweispflicht bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sammeln Sie daher alle notwendigen Dokumente, wie den Mietvertrag, Kontoauszüge, schriftliche Mahnungen und Abmahnungen, um im Streitfall vor Gericht Beweise für den Zahlungsrückstand des Mieters vorlegen zu können.

Weitere Hinweise

Es ist ratsam, alle Dokumente sorgfältig aufzubewahren, um sie im Streitfall als Beweise vorlegen zu können. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug sollte nur dann ausgesprochen werden, wenn die entsprechenden Dokumente vorhanden sind und die Rechtsgrundlage dafür besteht.

Vermieter sollten sich vor einer Kündigung genauestens informieren und gegebenenfalls juristischen Rat einholen, um sicherzugehen, dass ihre Kündigung wirksam ist und nicht vom Mieter angefochten werden kann.

Rechtsgültiges Kündigungsschreiben erstellen

Ein rechtliches Dokument liegt auf einem Tisch, auf dem Dokument liegt ein heller hölzerner Stempel.

Bei einem Zahlungsverzug des Mieters ist Vorsicht geboten, denn eine unwirksame Kündigung kann zu rechtlichen Problemen führen. Daher sollten Vermieter einige Punkte beachten, um ein rechtsgültiges Kündigungsschreiben aufgrund von Zahlungsverzug zu verfassen.

Inhalt des Kündigungsschreibens

Ein Kündigungsschreiben muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter unterzeichnet sein. Außerdem muss die Kündigung begründet werden – im Falle eines Zahlungsrückstands reicht dies als Grund aus. Weiterhin sollte das Schreiben diese Informationen enthalten:

  • Name und Adresse des Mieters
  • Name und Adresse des Vermieters
  • Kündigungsgrund (Zahlungsverzug)
  • Betrag des Mietrückstands und dessen Zeitraum
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht (innerhalb von zwei Wochen)

Auch eine klare Aufforderung zur Begleichung der offenen Beträge und – bei ordentlichen Kündigungen – die Nennung der Kündigungsfrist sind wichtig.

Bei allen Schritten sollten Vermieter darauf achten, sich an die geltenden Gesetze und Regelungen zu halten sowie ihre Beweispflicht durch entsprechende Dokumentationen (z.B. Mahnschreiben, Kontoauszüge) sicherzustellen.

Eine Bronzestatue von Justitia

Mieterrechte bei einer Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug kann unter bestimmten Umständen ihre Wirksamkeit verlieren. Denn sowohl bei einer ordentlichen als auch außerordentlichen Kündigung hat der Mieter Rechte, mittels derer er die Kündigung abwenden kann.

Nachholrecht des Mieters

Bis zu zwei Monate nach dem Erhalt der Kündigung hat der Mieter das Recht, seine Mietschulden zu begleichen. Laut § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, in dem das Nachholrecht beschrieben wird, hat der Mieter aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren den Anspruch auf diese Form des Ausgleichs.

Das bedeutet, dass die Mieter nur einmal innerhalb der zwei Jahre eine fristlose Kündigung durch eine Rückzahlung abwenden können. Dies gilt aber nur für außerordentliche Kündigungen, bei ordentlichen Kündigungen hat der Mieter keinen Anspruch auf das Nachholrecht.

Berücksichtigung des Verschuldens

Bei einer ordentlichen Kündigung kann berücksichtigt werden, ob der Mieter selbst den Mietrückstand zu verschulden hat.

Auf einigen Euro-Münzen sind zwei kleine Miniaturpersonen plaziert.

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter nicht zahlen konnte, weil er auf Sozialleistungen angewiesen ist, diese auch rechtzeitig beantragt hat, aber der Sozialhilfeträger nicht geleistet hat. Das Verschulden des Mietrückstands wird dann nicht dem Mieter angelastet und die Kündigung kann ihre Wirksamkeit verlieren.

Der Umgang mit einer Kündigung wegen Zahlungsverzug kann kompliziert sein und erfordert Erfahrung im Mietrecht sowie ein gründliches Verständnis der rechtlichen Grundlagen. Es ist daher empfehlenswert, sich bei Zweifeln an einen Experten zu wenden und die eigenen Rechte als Vermieter genau zu kennen. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Was sind Gründe, die gegen eine Kündigung sprechen?

Als Vermieter möchte man den Umgang mit seinem Mieter natürlich möglichst reibungslos gestalten. Eine Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug ist jedoch oft unumgänglich, um die eigenen Rechte zu wahren. Allerdings gibt es auch Gründe, die gegen eine solche Kündigung sprechen können.

Persönliche Gründe des Mieters

Ein häufiger Grund für Zahlungsverzug können unvorhergesehene persönliche Umstände des Mieters sein, wie etwa plötzliche Arbeitslosigkeit oder eine schwerwiegende Krankheit. Solche Situationen können die finanzielle Situation des Mieters stark beeinträchtigen und es ihm unmöglich machen, die Miete pünktlich zu zahlen.

Ein Mann sitzt in einem unordentilichem Zimmer auf einer Couch und verdeckt mit seinen Händen das Gesicht.

In solchen Fällen ist es wichtig, als Vermieter sensibel und verständnisvoll zu reagieren. Anstatt sofort eine Kündigung auszusprechen, ist es oft sinnvoll, zunächst gemeinsam nach möglichen Lösungen zu suchen.

Eine offene Kommunikation hilft dabei, die Situation des Mieters besser zu verstehen und Vertrauen aufzubauen. Dabei könnten folgende Maßnahmen in Betracht gezogen werden:

  1. Ratenzahlung vereinbaren: Eine Möglichkeit ist, eine Ratenzahlung für die aufgelaufenen Mietschulden zu vereinbaren. Dies kann dem Mieter helfen, die Schulden schrittweise abzutragen, ohne dass er überfordert wird.
  2. Stundung der Miete: Eine temporäre Stundung der Mietzahlungen kann dem Mieter kurzfristig finanzielle Entlastung verschaffen, bis sich seine Lage verbessert hat.
  3. Hilfestellung bieten: Informieren Sie den Mieter über mögliche Hilfsangebote und Unterstützung, wie z.B. Wohngeld oder Sozialleistungen, die in Anspruch genommen werden können.
  4. Beratung durch Dritte: In einigen Fällen kann es hilfreich sein, externe Beratung, wie durch Schuldnerberatungsstellen, hinzuzuziehen. Diese Institutionen können dem Mieter helfen, seine finanzielle Situation zu stabilisieren und einen geeigneten Finanzplan zu erstellen.

Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass eine sofortige Kündigung in solchen sensiblen Situationen oft nicht die beste Lösung ist und langfristig zu größerem Ärger und höheren Kosten führen kann. Durch eine kooperative und lösungsorientierte Herangehensweise können beide Parteien profitieren und die Mietverhältnisse stabil und harmonisch gestalten.

Wie gehen Sie mit sensiblen Situationen um?

Bei plötzlicher Arbeitslosigkeit oder schwerer Krankheit des Mieters sollten Vermieter sensibel und verständnisvoll reagieren. Anstatt sofort zu kündigen, sind gemeinsame Lösungen wie Ratenzahlungen, Stundungen oder Hilfestellungen ratsam.

Mietminderung wegen Mangel

Ein finanzieller Rückstand des Mieters kann entstehen, wenn der Vermieter seine Pflichten nicht erfüllt. Werden notwendige Reparaturen oder Renovierungen trotz mehrfacher Aufforderung nicht durchgeführt, kann der Mieter berechtigt sein, die Miete entsprechend der Schwere des Mangels zu mindern.

Beispiele für Mietmängel

Eine weiße und etwas abgenutzte Heizung in Nahaufnahme.

Typische Mängel, die eine Mietminderung rechtfertigen können, sind:

  • Heizungsausfall: Besonders in den Wintermonaten ist eine funktionierende Heizung essentiell. Fällt diese aus und wird nicht zeitnah repariert, kann dies zu einer Mietminderung führen.
  • Schimmelbefall: Schimmel kann die Gesundheit der Bewohner gefährden und muss umgehend beseitigt werden. Bleibt der Schimmelbefall unbehandelt, ist eine Mietminderung berechtigt.
  • Wasserrohrbruch: Ein Rohrbruch kann massive Schäden verursachen. Wenn der Vermieter nicht schnell reagiert, kann der Mieter die Miete mindern.
  • Defekte sanitäre Anlagen: Funktionierende Sanitäranlagen sind für die Wohnqualität unabdingbar. Repariert der Vermieter diese nicht, kann der Mieter die Miete kürzen.

In solchen Fällen ist es wichtig, dass der Vermieter die Mängel unverzüglich behebt. Der Vermieter sollte den gemeldeten Mangel umgehend dokumentieren und die Dringlichkeit der Reparatur bewerten.

Schnelle Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels sind erforderlich, um weiteren Schaden und eine Verschlechterung des Mietverhältnisses zu verhindern. Der Mieter sollte über die geplanten Maßnahmen und den Zeitrahmen der Reparaturen informiert werden. Eine offene Kommunikation trägt zur Transparenz und dem Vertrauen bei.

Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten qualifizierte Handwerker beauftragt werden. Es kann sinnvoll sein, feste Vereinbarungen mit regionalen Handwerksbetrieben zu treffen, um bei dringenden Fällen schnell reagieren zu können. Es ist entscheidend, dass sowohl Vermieter als auch Mieter ihre Rechte und Pflichten kennen.

Mietminderung bei Mietmängeln

Bei typischen Mietmängeln wie Heizungsausfall, Schimmel, Wasserrohrbruch oder defekten sanitären Anlagen kann der Mieter die Miete mindern. Vermieter sollten diese Mängel umgehend dokumentieren, schnell beheben und den Mieter über geplante Maßnahmen informieren.

Eine juristische Beratung kann helfen, Missverständnisse zu vermeiden und rechtliche Fehler zu verhindern. Auch die Erstellung eines schriftlichen Protokolls der Mängelmeldungen und der durchgeführten Maßnahmen kann sinnvoll sein.

Ob eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gerechtfertigt ist, sollte immer im Einzelfall geprüft werden. Mögliche Mietminderungen aufgrund von Mängeln sind wichtige Faktoren, die berücksichtigt werden müssen.

Ziel sollte es sein, das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter aufrechtzuerhalten und konstruktive Lösungen zu finden. Eine kooperative und lösungsorientierte Kommunikation kann dazu beitragen, Konflikte zu vermeiden und ein harmonisches Mietverhältnis zu gewährleisten.

Fazit

Im Rahmen des Mietrechts gibt es viele Regelungen, die Vermieter bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug beachten müssen. Wer hier unsicher ist oder Fehler macht, riskiert unter Umständen eine unwirksame Kündigung und Schadensersatzforderungen durch den Mieter.

Wenn die Kündigung unumgänglich ist, muss das Kündigungsschreiben rechtsgültig formuliert sein und alle nötigen Informationen enthalten. Bei einer fristlosen Kündigung müssen Vermieter besonders darauf achten, dass ein wichtiger Grund vorliegt und dieser auch nachweisbar ist.

Daher lohnt es sich für Vermieter immer, sich im Vorfeld gründlich über ihre Rechte und Pflichten zu informieren und im Zweifelsfall einen Anwalt hinzuzuziehen.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufige Fragen – Kündigung bei Zahlungsverzug

  • Wann kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug kündigen?

    Der Vermieter kann einen Mietvertrag fristlos aufkündigen, wenn die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht oder nur teilweise gezahlt wird. Wenn die Miete nur unregelmäßig oder verspätet gezahlt wird, kann der Vermieter seinen Mieter abmahnen. Ändert der Mieter sein Verhalten nicht, ist dies ein Grund für eine ordentliche Kündigung.

  • Muss ein Mieter bei Zahlungsverzug abgemahnt werden?

    Grundsätzlich muss der Mieter im Falle eines Zahlungsverzugs nicht abgemahnt werden. Im Falle von unregelmäßigen oder nur geringfügigen Mietzahlungen ist es für den Vermieter sinnvoll den Mieter abzumahnen. Die Mahnungen können als rechtlicher Beweis wirken.

  • Ab wann ist eine Miete überfällig?

    Eine Miete gilt als überfällig, wenn diese nicht spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats vom Mieter überwiesen wurde. An diesem Tag muss die Miete jedoch noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingetroffen sein.

  • Wann sollten Sie von einer Kündigung absehen?

    Verzichten Sie auf eine Kündigung, wenn der Mietrückstand durch unvorhergesehene Umstände wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit des Mieters verursacht wurde. Suchen Sie stattdessen gemeinsam nach Lösungen wie Ratenzahlungen oder Stundungen. Achten Sie auch darauf, ob Mietminderungen durch unbehandelte Mietmängel berechtigt sind und beheben Sie diese zuerst.

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