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Mahnung bei Mietrückstand: Ein Ratgeber für Vermieter

Björn Kolbmüller Geschäftsführer
25. Jun 2024 / 13 Min. Lesezeit

Als Vermieter kann es eine Herausforderung sein, mit Mietern umzugehen, die im Zahlungsverzug sind. Eine Mahnung bei Mietrückstand kann jedoch helfen, Zahlungsausfälle zu minimieren. Hier erfahren Sie alles über die rechtlichen Grundlagen sowie die Bedeutung der Mahnung bei Zahlungsverzug und, wie Sie Ihre den Mietrückstand einfordern können.

Rechtliche Grundlagen der Mahnung bei Mietrückstand

Ausfallende oder verspätete Mietzahlungen können für einen Vermieter zu einem ernsten Problem werden. Doch ab wann spricht man überhaupt von einem Zahlungsverzug eines Mieters?

Zahlungstermin

Wenn es nicht anders im Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag festgelegt ist, gelten die Forderungen des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Gemäß § 556 b Absatz 1 BGB ist die Miete „[…] zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.“ Demnach muss die Miete spätestens bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monats beglichen werden.

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Fristen der ordentlichen Kündigung:
§573c Abs. 1 BGB
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Mietrückstand

Wenn ein Mieter seine Miete nicht fristgerecht überweist oder nur einen Anteil der Miete zahlt, verstößt er damit gegen die vertraglichen Pflichten. Deshalb ist der Vermieter dazu berechtigt, seine Mieter bei Zahlungsverzug abzumahnen und zur Zahlung der ausstehenden Beträge aufzufordern. Der Vermieter ist aber nicht dazu verpflichtet, seinen Mieter im Fall eines Mietrückstands abzumahnen.

Gut zu wissen

Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 222/15) genügt es, wenn der Mieter spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats die Miete überweist. Demzufolge muss die Mietzahlung an diesem Tag noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingehen, sondern es reicht aus, wenn der Mieter die Zahlung veranlasst hat. Ebenfalls ist es wichtig zu beachten, dass dabei Samstag nicht als Werktag zählt.

Bedeutung der Mahnung bei Mietrückstand

Eine Abmahnung wegen Zahlungsverzug kann für Vermieter ein hilfreiches Instrument sein. Die Mahnung dient dazu, den Mieter an die pünktliche Zahlung zu erinnern oder, um offene Forderungen durchzusetzen.

Grund für eine Mahnung

Es gibt viele Gründe für einen Mietrückstand: Finanzielle Schwierigkeiten des Mieters oder unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit können dazu führen. Aber egal aus welchem Grund ein Mieter nicht zahlt – es liegt in der Verantwortung des Vermieters sicherzustellen, dass er alle notwendigen Schritte unternimmt, um seine Interessen zu schützen. Mit einer wirksamen Mahnung beim Mietrückstand sowie angemessenen Konsequenzen im Falle von Nichtzahlung kann der Vermieter sicherstellen, dass seine finanziellen Interessen gewahrt bleiben.

Funktion einer Mahnung

Eine Mahnung wegen Mietrückstand kann als Warnung an den Mieter dienen und ihm die Chance geben, seine Schulden zu begleichen. Dabei ist wichtig zu beachten, dass diese formal korrekt verfasst sein muss und alle relevanten Informationen enthält. Außerdem sollte eine wirksame Mahnung bei Mietrückstand den rechtlichen Vorschriften entsprechen und klar formuliert sein, um dem Mieter eine schnelle Lösung anzubieten und gegebenenfalls weitere Konsequenzen zu vermeiden.

Eine Abmahnung dient als formeller Hinweis für den Mieter, Vertragsverstöße zu erkennen und die Chance zu erhalten, sein Verhalten zu korrigieren, bevor es zu ernsteren Konsequenzen kommt. Björn Kolbmüller Björn Kolbmüller Geschäftsführer

Der richtige Zeitpunkt

In der Regel sollte man spätestens nach zwei Wochen nach dem Zahlungstermin reagieren und den Mieter auffordern, die offene Zahlung zu begleichen. Im Normalfall wird dem Mieter eine Frist von zwei Wochen eingeräumt, um den offenen Betrag zu zahlen. Erfolgt trotz dieser Frist keine Zahlung oder Reaktion seitens des Mieters, kann der Vermieter weitere Schritte einleiten.

Eine Konsequenz der Mahnungen bei Mietrückstand kann die Kündigung des Mietvertrags sein.

Konsequenzen bei Nichtzahlung trotz Mahnung

Ändert der Mieter trotz der Mahnung sein Verhalten nicht, oder unterlässt die Zahlung der Miete, berechtigt dies den Vermieter den Mietvertrag zu kündigen. Dabei gibt es unterschiedliche Fristen und rechtliche Grundlagen zu beachten.

Mahnung bei Mietrückstand

Laut § 573 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug und Pflichtverletzung kündigen. Eine vorherige Mahnung ist bei unterlassenen Zahlungen oder der Zahlung von Teilbeträgen nicht notwendig – insbesondere, wenn sie keine Aussicht auf Erfolg hat. Allerdings ist eine schriftliche Mahnung bei unregelmäßigen Mietzahlungen sinnvoll, da diese auch bei möglichen Gerichtsprozessen verwendet werden kann.

Ordentliche Kündigung

Übersteigt der Mietrückstand eine Monatsmiete und beträgt die Verzugsdauer mehr als einen Monat, ist eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug begründet. In diesem Fall muss sich der Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate und bei einer Mietdauer über acht Jahre neun Monate.

Außerordentliche Kündigung

Der Vermieter kann einen Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn:

  • die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht oder nur teilweise zahlt, oder
  • in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten ein Betrag offenbleibt, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im letzten Fall brauchen die Zahlungstermine nicht aufeinanderzufolgen. Vor einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzug sollten jedoch alle rechtlichen Konsequenzen bedacht werden und gegebenfalls ein Anwalt konsultiert werden.

Inhalt einer wirksamen Mahnung beim Mietrückstand

Eine gut formulierte Mahnung kann dazu beitragen, Missverständnisse zwischen Vermieter und Mieter zu vermeiden und so letztendlich helfen, Konflikte um Mietrückstände friedlich beizulegen. Jedoch sollte der Inhalt der Mahnung ebenfalls bestimmten Kriterien folgen, um rechtlich wirksam zu sein.

Form der Mahnung

Eine formgerechte Mahnung des Mieters ist ein essenzieller Schritt, wenn Vertragsverletzungen oder Pflichtenverstöße vorliegen. Zunächst einmal muss die Mahnung schriftlich erfolgen, am besten per Einschreiben mit Rückschein, um den Nachweis zu haben, dass diese auch beim Mieter angekommen ist.

Es ist wichtig, als Vermieter höflich und sachlich zu bleiben – schließlich möchte man eine Lösung finden und keinen Streit provozieren. Die Mahnung sollte klar und präzise das beanstandete Verhalten oder die Vertragsverletzung benennen, inklusive konkreter Daten und Ereignisse, um Missverständnisse zu vermeiden.

Neben der Beschreibung des Problems muss die Mahnung eine unmissverständliche Aufforderung zur Beseitigung des Fehlverhaltens sowie eine angemessene Frist zur Abstellung enthalten. Zum Beispiel könnte formuliert werden: „Bitte stellen Sie bis zum [Fristdatum] sicher, dass die Ruhestörungen unterbleiben.“ Dies zeigt, dass der Vermieter zur Klärung bereit ist und dem Mieter die Möglichkeit gibt, zu handeln.

Eine gut strukturierte und klar formulierte Mahnung kann erheblich dazu beitragen, das Problem schnell zu lösen und das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter intakt zu halten. Es zeigt dem Mieter, dass der Vermieter um eine faire Lösung bemüht ist und ihm zeitgleich seine Pflichten aufzeigt. Sollten weitere rechtliche Schritte notwendig werden, dient diese formale Mahnung als wichtiger Nachweis, dass die Probleme nicht unbeachtet blieben und dem Mieter ausreichend Gelegenheit gegeben wurde, den Verstößen entgegenzuwirken.

Relevanter Inhalt

Eine Mahnung sollte klar und präzise formuliert sein und die folgenden Informationen enthalten:

  • Name der Mieter
  • Adresse der vermieteten Immobilie
  • Grund für die Mahnung (Mietrückstand)
  • Betrag des Rückstands
  • Datum der ursprünglichen Zahlungsfrist
  • Fristsetzung zur Zahlung
  • Konsequenzen bei Nichtzahlung des offenen Betrags
  • Bankverbindung des Vermieters für die Überweisung
  • Unterschrift des Vermieters

Falsche oder fehlende Informationen können dazu führen, dass die Mahnung unwirksam wird und somit keine rechtliche Konsequenz hat.

Im Mahnungsprozess bei Mietrückstand ist die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter entscheidend

Kommunikationstipps für Vermieter während des Mahnungsprozesses

Während des Mahnungsprozesses ist die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter von entscheidender Bedeutung, um eine erfolgreiche Einigung zu erzielen.
Hier sind 6 Tipps für Vermieter, um während des Mahnungsprozesses effektiv zu kommunizieren:

  • Bleiben Sie höflich und respektvoll gegenüber Ihrem Mieter.
  • Erklären Sie klar und deutlich die Gründe für die Mahnung und welche Konsequenzen drohen können.
  • Stellen Sie sicher, dass der Mieter versteht, welche Fristen einzuhalten sind und was passiert, wenn er nicht pünktlich zahlt.
  • Geben Sie dem Mieter genügend Zeit, um auf die Mahnung zu antworten oder sich mit Ihnen in Verbindung zu setzen.
  • Wenn der Mieter nicht reagiert oder weiterhin den Mietrückstand nicht bezahlt, sollten Sie ihm eine zweite Mahnung senden.
  • Überlegen Sie sich vorab mögliche Lösungen für den Fall einer fristlosen Kündigung oder Zwangsräumung der Immobilie.

Indem Vermieter diese Tipps befolgen, können sie einen konstruktiven Austausch mit ihren Mietern führen und gleichzeitig ihre eigenen Interessen schützen.

Welche Gründe für eine Abmahnung haben Vermieter noch?

Neben dem Mietrückstand gibt es noch weitere Gründe, aus denen Vermieter eine Abmahnung aussprechen können. Hierbei geht es um Verhaltensweisen des Mieters, die den Mietvertrag oder die Hausordnung verletzen. Auch hierbei ist es wichtig, dass die Mahnung freundlich und präzise formuliert ist.

Missachtung des Mietvertrags

Eine Abmahnung kann auch erfolgen, wenn der Mieter unerlaubt Haustiere hält oder die vermietete Immobilie untervermietet. Ebenfalls kann der Mieter vermahnt werden, wenn er die Bausubstanz verändert, ohne dies mit dem Vermieter abzustimmen, oder aber die Mietimmobilie verwahrlosen lässt. Auch die unerlaubte gewerbliche Nutzung einer Mietimmobilie ist Anlass für eine Mahnung.

Missachtung der Hausordnung

Wenn ein Mieter wiederholt gegen die Hausordnung verstößt, ist dies ebenfalls ein Grund für eine Mahnung. Dabei dient die Mahnung dazu, den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam zu machen und ihm die Möglichkeit zu geben, sein Verhalten zu ändern. Ein Verstoß gegen die Hausordnung ist zum Beispiel Ruhestörung oder Müll im Flur.

Fazit

Abschließend lässt sich sagen, dass ein Mietrückstand eine große Belastung für Vermieter darstellen kann. Eine Mahnung ist in diesem Fall oft der erste Schritt, um den Mieter zur Zahlung zu bewegen. Wie in diesem Artikel beschrieben, gibt es jedoch einige wichtige Aspekte zu beachten, um ein wirksames Mahnschreiben aufzusetzen und den richtigen Zeitpunkt für die Mahnung abzuwarten.

Eine falsche Vorgehensweise kann nicht nur unangenehm sein, sondern auch rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Daher empfehlen wir allen Vermietern im Umgang mit Mietrückständen stets sorgfältig vorzugehen und sich im Zweifelsfall an einen Anwalt für Mietrecht zu wenden.

Artikel von
Björn Kolbmüller
Björn Kolbmüller ist Gründer und Geschäftsführer der Eigentümer-Makler Plattform Jacasa in Berlin. Er ist seit über 15 Jahren in der Startup-Szene aktiv und beschäftigt sich rund um die Uhr mit dem Thema Immobilien.
Björn Kolbmüller

Häufig gestellte Fragen – Mahnung Mietrückstand

  • Ab wann ist ein Mieter im Mietrückstand?

    Ein Mieter ist im Mietrückstand, wenn er die Miete nicht fristgerecht überweist oder nur einen Anteil der Miete zahlt. Wenn es nicht anders im Mietvertrag festgehalten ist, gilt als Zahlungstermin der dritte Werktag des Monats.

  • Wie schreibe ich eine Mahnung bei Mietrückstand?

    Wenn ein Mieter im Mietrückstand ist, sollte ihm der Vermieter eine schriftliche Mahnung per Einschreiben zukommen lassen. Das Schreiben sollte präzise formuliert sein und dabei wichtige Angaben, wie Name des Mieters und den offenen Betrag, beinhalten.

  • Wann müssen Mietrückstände abgemahnt werden?

    Es gibt keine Regelung, wann Mietrückstände abgemahnt werden müssen. Im Normalfall schickt der Vermieter zwei Wochen nach Zahlungstermin die erste Mahnung.

  • Wie viele Mahnungen bei Mietrückstand?

    In Deutschland gibt es keine gesetzliche Regelung darüber, wie viele Mahnungen bei Mietrückstand verschickt werden müssen. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, die die Anzahl der Mahnungen festlegt. In der Regel sind zwei bis drei Mahnungen üblich.

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